“上海六百”拆除重建進(jìn)入第二年操盤(pán)方徐家匯：總投資擬增加近140%

每經(jīng)記者｜黃海    每經(jīng)編輯｜張海妮    

上海知名商場(chǎng)“上海六百”的拆除重建進(jìn)行至第二年，上市公司徐家匯（SZ002561，股價(jià)9.15元，市值38.04億元）決定將投入“超級(jí)加倍”。

9月17日盤(pán)后，徐家匯發(fā)布關(guān)于調(diào)整公司重大投資項(xiàng)目的公告。該公告顯示，公司擬對(duì)“上海六百城市更新項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海六百項(xiàng)目）進(jìn)行調(diào)整，計(jì)劃總投資將從7.08億元增至16.98億元，增加近140%。

資料顯示，“上海六百”成立于1952年，前身為中國(guó)百貨上海市分公司第六門(mén)市部，于上世紀(jì)90年代經(jīng)歷過(guò)整體改造，是上海最早的“號(hào)碼”百貨店之一，也是徐家匯商圈的元老級(jí)商場(chǎng)之一。2024年2月，“上海六百”結(jié)束營(yíng)業(yè)后正式閉店，并于當(dāng)年被拆除。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)徐家匯2025年3月27日發(fā)布的公告，公司尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，暫無(wú)法對(duì)上海六百項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)。

項(xiàng)目資金來(lái)源描述生變

徐家匯對(duì)“上海六百”進(jìn)行拆除重建的動(dòng)作，可以追溯至2020年8月。當(dāng)年8月中旬，徐家匯發(fā)布公告稱(chēng)，擬將“上海六百”現(xiàn)有建筑體拆除重建，打造符合新時(shí)代消費(fèi)者需求的綜合性精品購(gòu)物中心。次年1月，上海市政府批復(fù)了徐家匯社區(qū)58街坊（即“上海六百”所在地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整方案。“上海六百”自此進(jìn)入拆除重建準(zhǔn)備階段。

2023年7月，徐家匯發(fā)布關(guān)于“上海六百”拆除重建的相關(guān)公告。該公告顯示，彼時(shí)上海六百項(xiàng)目總投資約7.98億元。次年，徐家匯又對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，總投資減少至7.08億元。

此次徐家匯宣布對(duì)上海六百項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，就是基于上述計(jì)劃。具體來(lái)看，徐家匯此次修改的內(nèi)容頗多，無(wú)論是項(xiàng)目的總投入、總建面還是項(xiàng)目的總層高、總周期都出現(xiàn)了“翻倍”的情況。

其中，上海六百項(xiàng)目總建筑面積從此前的1.92萬(wàn)平方米增加至4.25萬(wàn)平方米；地上局部10層、地下1層也變?yōu)榈厣?0層、地下2層；建筑容積率和總建筑高度分別從此前的7.8和50米變?yōu)?2.5和130米。與之對(duì)應(yīng)，建設(shè)周期從此前的預(yù)計(jì)18個(gè)月，增加至30~36個(gè)月。項(xiàng)目投資回收期也從15~17年（含建造期）增加至運(yùn)營(yíng)期第19年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如此大的投入之下，徐家匯對(duì)上海六百項(xiàng)目資金來(lái)源的描述也悄然發(fā)生變化，從“以公司自有資金為主，如有需要或適當(dāng)采用外部融資”直接變?yōu)?ldquo;公司自有資金及外部融資相結(jié)合”。

徐家匯稱(chēng)，從短期來(lái)看，本次調(diào)整將導(dǎo)致項(xiàng)目前期部分投入成本的處置，項(xiàng)目建設(shè)期和投資回報(bào)期延長(zhǎng)，且籌備協(xié)調(diào)及建設(shè)的難度增大，會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?/p>

“但從長(zhǎng)期來(lái)看，本項(xiàng)目是公司在當(dāng)前形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)自我提升和突破的有效方式，通過(guò)‘公寓式酒店+品牌旗艦店’組合，更好地滿(mǎn)足新時(shí)代消費(fèi)需求，將有效增強(qiáng)公司盈利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。公司也將選取優(yōu)質(zhì)合作方開(kāi)展合作，進(jìn)一步提升公司資產(chǎn)價(jià)值、品牌知名度和市場(chǎng)影響力。”徐家匯稱(chēng)。

投資加碼基于發(fā)展戰(zhàn)略

想要理解徐家匯此次調(diào)整動(dòng)作，一定繞不開(kāi)目前上海市徐匯區(qū)推進(jìn)的“大徐家匯”發(fā)展戰(zhàn)略。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2025年2月，上海市徐匯區(qū)融媒體中心在一則推文中簡(jiǎn)要提及“大徐家匯功能區(qū)”的藍(lán)圖——聞名遐邇的消費(fèi)商圈。身處區(qū)域內(nèi)核心地段的“上海六百”和太平洋百貨是該戰(zhàn)略的實(shí)施主體。

在最新公告中，徐家匯再度提及該發(fā)展戰(zhàn)略：“2025年5月17日，根據(jù)‘大徐家匯’發(fā)展戰(zhàn)略部署，為進(jìn)一步落實(shí)城市更新要求，促進(jìn)徐家匯商圈業(yè)態(tài)升級(jí)、功能復(fù)合，優(yōu)化提升公共空間系統(tǒng)，上海市徐匯區(qū)規(guī)資部門(mén)對(duì)《上海市徐匯區(qū)徐家匯社區(qū)C030202單元控制性詳細(xì)規(guī)劃58街坊局部調(diào)整公眾參與草案》進(jìn)行了公示，調(diào)規(guī)方案中的建筑指標(biāo)與本項(xiàng)目原方案的建筑指標(biāo)有顯著變化。”

基于此變化，徐家匯對(duì)上海六百項(xiàng)目的投資計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整。徐家匯介紹稱(chēng)，該項(xiàng)目在功能定位方面，將打造集公寓式酒店及品牌旗艦店于一體的綜合性商業(yè)體。

“公司作為區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)，肩負(fù)著城市更新等關(guān)鍵領(lǐng)域中的發(fā)展重任，本項(xiàng)目調(diào)整是公司以經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、煥發(fā)國(guó)資老品牌活力、推進(jìn)企業(yè)強(qiáng)基轉(zhuǎn)型的重要探索和嘗試。”徐家匯稱(chēng)。

此外，在徐家匯看來(lái)，對(duì)上海六百項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整也有利于公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

徐家匯直言：“近年來(lái)，受復(fù)雜多變外部環(huán)境影響，實(shí)體零售行業(yè)面臨有效需求不足、社會(huì)預(yù)期偏弱、電商分流加劇、品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，行業(yè)總體動(dòng)能偏弱。本項(xiàng)目所在的徐家匯商圈內(nèi)商業(yè)體眾多且大體量新商業(yè)體仍在持續(xù)入市，商圈競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。本項(xiàng)目單體體量較小，若維持單一零售業(yè)態(tài)，難以在未來(lái)應(yīng)對(duì)多方面因素的沖擊。”

在徐家匯看來(lái)，“公寓式酒店+品牌旗艦店”組合，有利于為商業(yè)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客群，滿(mǎn)足高端人群高頻次生活服務(wù)需求及區(qū)域客群消費(fèi)需求，形成“居住與消費(fèi)”內(nèi)循環(huán)，達(dá)到穩(wěn)定租金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的效應(yīng)。

2025年3月29日，徐家匯披露2024年年度報(bào)告。該報(bào)告顯示，2024年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入4.38億元，同比下降19.11%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)422.5萬(wàn)元，同比下降94.38%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)163.19萬(wàn)元，同比下降95.98%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為4418.76萬(wàn)元，同比下降73.67%。

8月23日，徐家匯發(fā)布2025年半年度報(bào)告。該報(bào)告顯示，2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1.89億元，同比下降16.44%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)466.47萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)325.65%。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)