上海外環(huán)外購房不限套數(shù)

每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8月25日午間，上海市住建委、房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），涉及調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸及完善個人住房房產(chǎn)稅等6項措施，業(yè)內(nèi)稱之為“滬六條”。

《通知》明確，自8月26日起，符合條件居民家庭在上海外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。同時，提高個人住房公積金貸款額度，支持提取住房公積金支付購房首付款，支持住房公積金“又提又貸”。

業(yè)內(nèi)專家當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，上海此次政策積極有力，說明各地正采取有力措施，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

外環(huán)外庫存占比八成

《通知》明確，進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，即上海市戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

根據(jù)最新規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在上海外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

“過去，非滬籍單身人士在上海購房有一定限制，比如符合3年社會保險條件則可在市區(qū)認(rèn)購新房或二手房，但單身人士只能買二手房。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，外環(huán)外區(qū)域不限購房套數(shù)，可加快外圍市場去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者，通過區(qū)域差異化政策與公積金優(yōu)化組合，精準(zhǔn)釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時促進(jìn)外環(huán)外二手房交易，保持二手房價格穩(wěn)定。“新政信號意義明顯，有助于提振市場預(yù)期，加快住房需求釋放，體現(xiàn)了一線城市調(diào)控政策的精準(zhǔn)性。”

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此次上海樓市新政，能夠緩解外環(huán)外區(qū)域的庫存壓力。當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達(dá)到80%（按套數(shù)統(tǒng)計），而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現(xiàn)出一定的壓力。“可以對外環(huán)外區(qū)域未來規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化有所期待。”宋紅衛(wèi)表示。

與此同時，在優(yōu)化住房公積金政策方面，《通知》明確提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。住房公積金繳存人在上海買房，可以提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

值得一提的是，新規(guī)支持公積金“又提又貸”的操作方式。例如，在房價為500萬元、首付比例為15%的房貸政策下，購房者的首付款為75萬元。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，購房者可以提取公積金作為首付款，同時，公積金貸款額度也不會受到影響。

“上海住房公積金新政進(jìn)一步放寬至可提取支付首付款，擴(kuò)大了公積金的使用范圍，進(jìn)一步降低了購房門檻。”宋紅衛(wèi)表示。

《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

“取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產(chǎn)配置需求的還貸壓力。”宋紅衛(wèi)指出，根據(jù)調(diào)研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。

此外，為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

新政將助力樓市去化

受季節(jié)性淡季疊加市場情緒持續(xù)低迷雙重因素影響，7月份，上海房地產(chǎn)市場有所降溫。市場各方行為趨于保守，房企推盤節(jié)奏放緩，購房者決策周期拉長、態(tài)度更趨審慎。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月份上海共有24個項目入市，環(huán)比減少12個。房企推盤意愿不足，大量符合入市條件的項目選擇延遲入市，反映出開發(fā)商對市場的謹(jǐn)慎預(yù)期。需求端，上海商品住宅成交2799套，環(huán)比下跌38.6%；成交均價為77851元/平方米，環(huán)比波動較小。

市場熱度走低的另一現(xiàn)象是“日光盤”數(shù)量減少，7月上海共有5個項目實現(xiàn)開盤即售罄，較6月減少了7個。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，截至8月23日，上海新房市場總成交29729套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域成交2116套，內(nèi)環(huán)到外環(huán)區(qū)域成交9595套，外環(huán)外區(qū)域成交18018套。二手房市場總成交127065套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域成交16457套，內(nèi)環(huán)至外環(huán)區(qū)域成交45835套，外環(huán)外區(qū)域成交64773套。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海樓市新政出臺，將實實在在促進(jìn)市場交易的活躍，產(chǎn)生“量提升、價更穩(wěn)”的積極效應(yīng)。購房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將促進(jìn)住房消費需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場的活躍起到作用。

“綜合來看，上海最近幾年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)于其他城市，當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期較好，將促進(jìn)市場更為活躍和積極向上。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，樓市將迎來傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷節(jié)點，房企可以結(jié)合利好政策，把握市場機(jī)會，優(yōu)化推盤和定價策略，尤其是把握政策對不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實去庫存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷售業(yè)績的提振。

“中介公司則要做好政策精準(zhǔn)理解，更好撮合市場交易。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，購房者應(yīng)充分認(rèn)識到，當(dāng)前購房政策屬于歷史上最為寬松的時期。購房的最佳窗口期開啟，應(yīng)把握有利且有力的政策。