深業商管董事長鐘革惠：商業地產的核心是變化，但業態管理需要保持克制

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

10月31日，由觀點機構主辦、《每日經濟新聞》聯合主辦的2024觀點商業年會在上海舉行，會議期間，深業商業管理有限公司（以下簡稱深業商管）董事長鐘革惠在現場接受了《每日經濟新聞》記者采訪。

鐘革惠表示，商業地產有些項目的特質不能復制，企業必須絞盡腦汁，充分挖掘自身優勢，并將優勢與目標客群相結合。她坦言，受到當前宏觀經濟影響，自己也面臨壓力。但是，當全行業都在談“消費降級”時，公司在深圳的商業項目客流量都在上漲。通過加強運營和招商兩端，旗下項目新店開業量也呈現漲勢。

深業商業管理有限公司董事長鐘革惠 企業供圖

抓住“港人北上”市場紅利

深業商管是一家總部位于深圳的商管企業，控股股東是深圳市國資委直管的深業集團，旗下標桿項目包括福田深業上城、羅湖深業東嶺等，并運營著深圳文華東方酒店、無印良品酒店、蘇州萬豪酒店及部分寫字樓。

據鐘革惠介紹，今年以來，公司代表項目深業上城的整體業績租金上漲了13%，客流量達到約3000萬人次。作為一個正向增長的商業項目，深業上城去年的銷售額規模約50億元。

深業商管主要堅持深耕城市核心區域，聚焦大灣區項目。今年以來，憑借集團在商業地產方面的獨特優勢，深業商管推出了“首店經濟”戰略，積極承接“港人北上”消費浪潮，公司業績增量大量來自香港的消費客群。

“去年起，我們就提前做了相應準備，所以吃到了港人北上消費的市場紅利。”鐘革惠說，隨著今年以來香港與內地融合發展，深港兩地“雙向奔赴”成為趨勢，公司團隊抓緊制定多項措施，帶來了不錯的業績效益。

首先是走出差異化路線，“首店經濟”戰略的招商過程中，根據客戶需求進行深入研究，擇機抓住3C（指計算機、通信和消費電子三類電子產品的統稱‌）消費賽道，比如無人機等品牌門店，帶動項目銷售額上漲25%。

其次，關注香港消費客群的付款方式，巧妙地向餐飲門店推出雙語菜單。研究香港客群的消費喜好，指定特殊的購物優惠，多管齊下，主動擁抱消費市場的變化。

業態管理需要保持克制

鐘革惠認為，越優秀的商業項目，越需要在業態管理中保持克制。雖然在零售商業中，餐飲業態最容易拓展，比如深業上城，每到周末，餐飲品牌都在排隊消費，但商管團隊在引入餐飲品牌時是克制的。目前，餐飲品牌在項目中占比不超過30%。

同時，深業上城項目入駐了多家新能源汽車品牌，但團隊將此類品牌的比例控制在7%左右。

“對于一些品牌卻是扶持策略，比如書店。”在鐘革惠看來，在城市核心地段一處商業綜合體開設書店，體現的是項目獨有的特質，“我們需要反哺它。”

面對市場變局，深業商管還對旗下項目進行了調整，增加零售商業的品牌比例，滿足消費者對消費場景的全方位需求。

對于商業地產市場的未來，鐘革惠表示，首先是擁抱變化，其次是不忘初心，“商業運營最終的目標是抓住人的心理需求，運營的活動能直擊消費者內心，我覺得就算是做到位了。”

在線上消費市場的沖擊下，零售商業項目應該發揮自身社交屬性，突出現場體驗感。

“為什么餐飲業態能在項目中做到人流量高，無非是讓消費者聚在一起吃飯，使其感受到家的溫暖。因此，商管企業就該把溫暖感、體驗感、社交屬性在整個場景里營造起來。”

鐘革惠最后談到，商業地產的核心是變化，企業最關鍵是創新，只有不斷創新擁抱變化，才能夠在存量時代穿越周期，有能力存活下來，并且活得越來越好。

封面圖片來源：企業供圖