萬科23億注資深圳最大舊改背后，7年前已是綠景中國股東

6月7日晚，綠景（中國）地產投資有限公司（HK00095，股價1.25港元，市值63.72億港元；以下簡稱綠景中國）公告稱，萬科將有條件向其旗下位于深圳的著名舊改項目——白石洲舊改項目母公司注資23億元人民幣，該項目是近幾年深圳規模最大的舊改項目，位于深圳南山區核心區域，被稱為“舊改航母”。 公告顯示，萬科企業股份有限公司（HK02202，股價17.24港元，市值2004.22億港元）間接非全資附屬公司深圳市深全房地產開發有限公司（以下簡稱深全房地產）向綠景中國旗下深圳市四達實業發展有限公司（以下簡稱四達實業）注資23億元人民幣。注資完成后，深全房地產將持有四達實業8%股權，綠景中國持股攤薄至92%。 白石洲項目目前分四期開發，在本次投資中，萬科不參與一、二期項目，主要是享有項目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。值得注意的是，萬科本次是有條件注資，設置有退出權。 綠景中國與萬科的合作早已有之。事實上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務投資者，持股比例還不低，彼時達到了17.81%。 值得一提提是，在6月7日晚發布公告后，綠景中國股價今日（6月8日）暴漲，盤中一度飆升超50%。截至收盤，綠景中國報收每股1.25港元，漲幅達43.68%；萬科企業微漲0.59%，報每股16.96港元。 此外，綠景中國地產2023年3月到期美元債今日漲幅亦創紀錄，該公司12%債券每1美元漲10美分，至69.4美分。 交易價為估值的87折，設有退出條款 自2014年確定舊改至今，白石洲項目改造周期距今已有8年。項目規劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發，8-10年完成 在今年3月底的業績會上，綠景中國方面預計白石洲項目一期明年有望銷售。一期建筑面積超過90萬平方米，權益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項目批復的限售價看，按單價13萬元/平方米計，一期預計可售貨值超過400億元。 圖片來源：來源：綠景中國公告 截至本次公告日，白石洲項目第一期已順利動工，并已進入實質性發展階段。 白石洲舊改項目公司深圳市綠景天盛實業有限公司（以下簡稱項目公司）的實控人為四達實業，綠景中國通過智慧城市發展有限公司（以下簡稱智慧城市）此前持有四達實業100%股權。萬科注資23億元后，智慧城市的股權將由100%攤薄至92%。 公告顯示，注資金額乃由訂約方經參考（其中包括）獨立合資格估值師所評估于今年3月31日四達實業100%股權的估值約330億元后，按公平原則磋商后厘定。按萬科23億注資獲取8%的股權推算，四達實業100%股權對應價值約287.5億元，相當于估算的330億的87%。 在本次交易中，萬科與智慧城市均設有退出權，但其實從根本上還是為萬科兜底。對智慧城市來說，如果項目公司沒能在2025年9月30日前就該項目向商業銀行取得項目開發貸款（包括該項目第三期及第四期開發貸款）或項目公司出現資金缺口，但并無任何來自外部金融機構之融資解決方案，致使項目公司之股東需要投資超出彼等預期之資本額。 智慧城市要購買萬科于目標公司所持有之所有股權和相關債務，倘智慧城市于指定期間內選擇不行使退出權，則萬科就該項目第三期及第四期盈利之盈利分派比例將由20%提高至40%。 對萬科來說，如果項目公司未能于2025年12月31日前就該項目之第三期及第四期取得所有四項證書或許可證；或智慧城市及萬科未能就該項目第四期之整體發展及營運規劃達成協議，萬科將有選擇權可于取得智慧城市之書面同意后，向智慧城市出售其于目標公司之所有或部分股權或債務（如有）（包括項目公司之債務）。 另外，智慧城市及四達實業各自向萬科方面承諾，除就撥付該項目所需資金而向境內或境外債權人作出之抵押、質押或對外擔保外，智慧城市不得促使就其于四達實業之股權以及其于四達實業各附屬公司之間接權益作出任何形式之質押，且四達實業及四達實業各附屬公司不得提供任何對外擔保。 已是7年財務投資者，持股比例有所下降 綠景與萬科的合作早已有之。事實上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務投資者，持股比例還不低，彼時達到了17.81%。不過截至2021年度，萬科持股比例已降至11.78%。 《每日經濟新聞》記者發現，萬科總裁祝九勝自2014年起還被委任過綠景中國獨立非執行董事，2019年該職位換由現任萬科物業與戴德梁行合資公司首席財務官莫凡擔任。 年報顯示，2021年綠景中國地產實現總營收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。由于擅長舊改且規模小，因此綠景中國毛利率長期都處于高位。 圖片來源：來源：綠景中國2021年報 白石洲項目對于綠景中國頗為關鍵。截至2021年末，綠景中國一年內到期的有息負債約為98億元，但在手現金及現金等價物為39.07億元。 對于這近100億元到期有息負債償付及資金來源問題，綠景中國地產首席財務官兼公司秘書陳健民在今年3月底的業績會上表示，一年內到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機會比較大。對于沒有抵押品的融資，諸如可轉債及境內小公募，由于白石洲項目進展比較良好，公司現在初步與投資人溝通，只要項目按計劃在明年達到預售階段，基本存續的機會也是很大的。 因此，在本次公告中，綠景中國也表示，萬科的注資可以讓四達實業就發展該項目第三期及第四期籌措資金，并將減低其對集團財政支持的依賴程度，亦可讓四達實業優化其財務結構，并支持其后續于市場上之業務發展。透過引入萬科，公司相信將會提高一眾投資者對公司的信心，同時為公司提供更多融資選擇。 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】