專訪戴德梁行大中華區副總裁程家龍：一線城市寫字樓吸納量仍在增長

每經記者 甄素靜    每經編輯 薛暉    

百年不遇的新冠疫情突然暴發，復雜的外部環境帶來巨大挑戰，今年是新中國成立以來極不平凡的一年。

疫情之處武漢的月度零成交撩動著行業敏感神經，商辦市場高企空置率又被多次提及，不過，好在行至年末，房地產行業表現出較強復蘇勁頭，“萬元時代”成為全國商品房主要標簽。

在即將到來的2021年，國內重點城市商品房供應和房價將如何？商辦市場是否如業內傳聞已行至紅利殆盡？空置率上升、租金下跌與持續多年的供應高峰的市場矛盾是否有解？疫情影響下的商辦市場有哪些亮點？明年有哪些值得開發商或者投資者重點關注的城市？圍繞這些問題，《每日經濟新聞》記者專訪了戴德梁行大中華區副總裁程家龍。

明年難見房價下跌趨勢

2020年中國整體經濟顯然受到疫情的猛烈沖擊，但經濟恢復較快。把目光轉向中國的商品房市場，尤其商品住宅新房的交易早已一掃陰霾，拋開一季度停工停市的影響，二季度之后市場表現皆優于往年。

臨近年末，全國商品房進入“萬元時代”成為熱議話題，程家龍認為，在價格方面，2020年全國住宅成交均價除3月份環比下降外，此后一直保持上漲走勢，前11個月同比增幅為7.4%，其中第三季度單季新建住宅成交均價歷史首次突破萬元達到10,322元/平方米。若簡單直接的以此趨勢判斷，很難預見房價下跌的走勢會在明年出現。

進一步來看，當前樓市成交熱點有向一、二線及周邊城市回歸的趨勢，預計未來一、二線等高單價城市在全國成交量的占比將持續上升，考慮到結構性因素的影響，明年全國住宅新房均價繼續上行將是大概率。

12月18日結束的中央經濟工作會議再次強調了“房住不炒”的調控政策，對熱點城市的密切監測以及“一城一策”下可能的局部調控加碼，亦或是操作層面的收緊，都或多或少的令高熱市場降溫。

程家龍認為，從9月后70城新建商品住宅銷售環比上漲城市數量高位回落也可見政策的效力，因此調控還是會引導市場在一定范圍內波動而呈現相對平穩的走勢。預計，國內新建住宅價格平穩上漲的趨勢在包括房地產稅、多元化供應體系等長效機制真正落實前恐難改變。

籠統說商辦紅利消失過于武斷

實際上，除商品房表現出強勁的復蘇發展勢頭外，今年一線城市商辦市場表現也十分亮眼。不過，業內還是有另一種觀點，認為如今萬億規模的商業辦公產業紅利已經消失，對此，程家龍認為，籠統的將市場發展的階段性變化歸結為規模化后的產業紅利消失，似乎過于武斷。即便是我們常說的某產業的發展紅利消失，也至少應該是在市場發展足夠成熟之后。

程家龍觀察分析稱，當前不少城市寫字樓市場確實出現了高空置率情況，但具體原因并不相同，有集中供應下空置率的階段性走高，也有因供應的產品與市場需求間的錯位導致的空置狀況，甚至還有住宅開發模式影響下重銷售而輕運營導致的。但不論是在整體高空置的市場還是在供不于求的市場，都會同時存在運營效果好和不好的項目。

“國內的商業辦公市場并不成熟，還有很多空間、領域可以去做，不僅包括產品本身，更體現在運營、管理、服務等方面，包括在資產證券化、專業的資產管理服務等具體領域。”

而這些也恰好是服務商的機會，專業服務商的支持一方面推動市場邁向成熟，同時也會在激烈競爭環境下增強具體項目的競爭力。與此同時，在信息技術高速發展的當下，辦公樓宇在產品硬件及服務中的數字化應用，以及運營商、服務商本身的數字化管理，都將會大勢所趨。

高空置率與集中供應有關

商辦市場還有另一個十分矛盾的市場現象，一面是空置率上升、租金下跌，一面是持續多年的供應高峰。程家龍表示，從發生的先后時序來看，其實并不矛盾，我們能夠預測的供應高峰是基于已經拿地或者在建的項目信息，正是因為供應集中入市并且可以預知后續這種集中供應還將持續，才造成了空置率上升、租金下跌的局面。

他進一步分析認為，往往出現這種局面后，后續的供地節奏也會進行一定的調整，令集中供應的壓力在中長期相對減弱一些。結合歷史表現我們的確也看到一些城市在集中供應下空置率甚至達到五成以上，但近幾年供應放緩后伴隨需求的釋放空置率也不斷下降至正常水平。

“追溯到商辦物業與土地供應的關系，未來供應的總量其實是可控的”，程家龍表示，這意味著集中供應乃至持續集中供應的局面實際上是可以被調整的，只是由于周期較長，往往需要5年乃至更長時間才體現到市場上。

市場上常將寫字樓看做是經濟發展晴雨表，可理解為透過寫字樓需求反映企業對未來發展的預期，也就是寫字樓高吸納量背后所反映出的相關產業、企業對未來在中國發展業務的信心，也將會持續支撐商辦市場的發展。

而疫情使商辦面臨更嚴峻考驗，在國內外均復雜的市場環境下，今年商辦市場又有何亮點？

程家龍直言，與供應不同，需求端往往更難把控也很難準確預測，正如今年在如此復雜的市場環境下，商辦市場的需求表現卻遠遠超出預期。2020年北上廣深甲級寫字樓吸納量分別為30萬、46.3萬、8.3萬和41.7萬平方米，吸納量總和較2019年增加了42.7%，其中深圳和上海分別上漲312%和61.4%。

城市群仍是開發投資重點

程家龍認為，中國商辦市場的發展雖然起步晚，但建設發展的速度似乎很難找到一個完全可比的類似國家。中國商辦市場的快速發展也是伴隨著中國經濟快速發展的大背景，并且與城市快速發展建設的步伐相契合。

在程家龍觀察看來，無論現階段商辦市場發展節奏、出現的一些問題，都是中國特色的。比如前面提到的發展太快、供應集中的問題在國際上的成熟市場其實很難見到，但在中國的市場逐漸由增量市場向存量市場的轉變中，借鑒國際上的成熟經驗，重產品的同時更加關注運營，結合資產管理的理念與資本市場對接，是值得我們去思考和借鑒的點。

而對于明年有哪些值得開發商或者投資者重點關注的城市，程家龍分析稱，就房地產的開發和投資而言，考慮到國內外復雜且不明朗的經濟發展前景，對于開發商而言還需面臨一直以來的降債壓力，尤其今年“三條紅線”的新規，出于規避風險的考慮，同時結合眼下更具潛力的發展區域，建議將關注重點聚焦于都市圈/城市群規劃利好下的核心城市，以及直接受到核心城市輻射的非中心城市。

封面圖片來源：攝圖網