專訪佳兆業首席財務官吳建新：抑制沖動 回歸理性 “平穩”將成為行業新常態

每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

2020年，“三道紅線”對行業無疑是標志性事件。

行業的共識是，“三道紅線”已經改變了行業游戲規則，所有房地產企業回到同一起跑線，全行業進入了管理紅利時代。

面對行業未來的不確定性，無論是頭部房企抑或中小房企都在調試身位，以此來度過市場波動期，獲得更多發展機會和空間。龍頭房企事實上在融資新規之下可能更具備優勢，因為相比之下融資渠道更暢通、融資成本更低，可為他們的發展提供保障。

與之相對，中小房企的局面可能更加復雜。《每日經濟新聞》記者日前對話佳兆業集團首席財務官、高級副總裁吳建新，請他談談行業在融資新規之后的變化與發展。

融資新規有助行業健康發展

房地產融資監管的“三道紅線”，意在控制房地產企業有息債務增長，這“三道紅線”，包括剔除預收款的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%和現金短債比不得小于1倍。

吳建新指出，“三道紅線”融資新規后，行業將進入精細化管理與高效率運營時代。

在新環境下，房地產行業規模擴張步伐將放緩，排位漸趨穩定。穩定的金融預期，也能倒逼房企更倚重精細化管理，合理安排經營活動、融資行為，并對產品、服務等提出更高要求。

吳建新也認為，“三道紅線”融資新規給不同類型的房企新增融資設置上限，使行業從盲目的金融性擴張回歸理性的經營性增長，能有效防范系統性風險。房地產是國民經濟的重要組成部分，“三道紅線”新規有助于推動房地產行業健康發展，也是做好“六穩”、落實“六保”的有力舉措。

“從目前的情況看，‘三道紅線’調控力度空前，指標設置科學合理，比如資產負債率指標特別提到剔除預收賬款，要求非常嚴格，抓住了房企依賴高杠桿規模化發展的特點，精準到位。”吳建新稱。

房企應提質增效發展

從企業角度來看，吳建新也指出，這一調控政策其實是給企業留了緩沖的空間，更有利于行業平穩過渡。“新規要求到2023年完成降負債目標，我們積極響應、配合國家政策要求，完成相關目標，提高公司本身抗風險能力。我們相信隨著調控政策實施，房地產行業能夠更理性、更健康、更平穩發展。”

在當前的行業背景下，吳建新分析稱，房企更需要通過項目的經營質量提升來尋求發展，將有息負債控制在合理范圍。“三道紅線”既是壓力也是動力，項目經營向現金流型轉變，再逐步向利潤型轉變。只有在市場縫隙間穿行，不斷提升拿地質量，持續磨礪運營力，才能實現有質量的增長。

作為一家中型房企，吳建新認為，要實現“三道紅線”全達標的目標，關鍵是聚焦主業、把握好企業發展的戰略定位，降低負債，優化債務結構，實現有質量的增長。必須緊緊圍繞“規模有質增長、利潤指標兌現、現金流平衡”，不斷提升資本運作能力、大運營能力、風險控制能力等。

而在具體的應對指標上，吳建新也開出了幾道“藥方”。例如，在投資端，吳建新認為，應精準投資，必須拿有現金流且有利潤的項目，此外也可以引入戰略投資者，優化資本結構。

在精細化管理與高效率運營的時代，房企的管理運營勢必是十分重要的領域。吳建新認為，房企應充分利用大運營管理體系，從“投、融、產、供、銷、回、結、存”等八方面全流程、全方位管控，通過強有力的投資決策能力、產品研發能力、成本控制能力和營銷策劃能力，提高項目的運營效率，加快項目的施工、展示、交付與服務，提升產品溢價能力，進而實現利潤的提升。

“通過運營的提升，加快供貨、銷售及回款，實現用自有資金去撬動公司的投資和開發，真正降低有息負債。”吳建新表示。

封面圖片來源：攝圖網