豪宅市場逆市火熱 業內稱態勢難持續

每經記者 王杰 發自北京

雖然樓市整體步入了調整期，但豪宅市場，卻逆勢火爆。

繼7月成交創造近四月最高后，8月別墅市場再掀高峰。根據亞豪機構數據統計顯示，8月北京別墅市場共實現成交246套，成交面積6.68萬平方米，環比分別增長了41%、6%，并且創造了近五個月來的新高。但是與去年同期相比，即使小幅沖頂之后8月成交量同比仍有一定差距。與此同時，8月別墅市場成交均價為36584元/平方米，環比上漲7%。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，豪宅市場的火熱，應該理解是一種暫時性現象。由于整個樓市還處于一個調整期，未來豪宅市場持續火熱或不可持續。尤其從信貸放寬的方向看，豪宅市場可能難以受到政策的惠及。

豪宅市場放量引關注

值得注意的是，今年以來，北京別墅市場成交一度萎靡不振，除3月份之外，其他6個月成交量均在200套以內，直到8月份才再度攀升至200套以上。而在去年同期，別墅月度成交量基本都在200套以上，甚至少數月份超過了300套。

克而瑞數據庫數據顯示，在8月份北京商品住宅單價4萬元以上的樓盤成交面積為75838平方米，而在7月份則為41318平方米。說明整個成交量出現了上升。而關鍵今年1-8月份，北京此類單價的成交面積中，除3月份外，8月份的成交量是最高的。

但從較長周期來看，目前別墅市場成交仍然處于低谷階段。

對于這一現象的原因，亞豪機構副總經理高姍分析認為，主要是受到限購政策的影響，史上最嚴厲的限購政策已經持續近四年，仍有資格進行購買行為的客群數量不斷減少，尤其是在別墅市場。不同于剛需客群的購買資格主要是受到社保繳納年限的限制，別墅購買人群則更多是受到名下房產套數的影響。達到社保年限標準的人群每年都會有新增，普宅市場的具備購房資格的客群每年都會有新血液注入，而別墅購買群體除非將名下部分房源售出，否則很少有新增購買資格，因此在限購政策持續之下，長期內其市場需求必然會不斷減少。

嚴躍進表示，由于近期包括北京在內的樓市成交并不好，所以相應預售審批部門也不會過于“為難”房企，在項目新增供應等方面會積極提供便利，這也是為近期豪宅和高端項目成交量的提升帶來了刺激作用。

豪宅市場火熱態勢不可持續

從別墅市場價格來看，在7月成交均價出現階段性下滑后，8月又開始回升，從今年來的月度數據中也可以看出，雖然今年來的成交不盡如人意，但是目前別墅市場價格仍然呈現大趨勢上漲的狀態。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，別墅市場價格的堅挺已經在多次調控中被證實，雖然在調控重災期也會有部分項目出現打折促銷等活動，但多數別墅項目均能保持價格堅挺，不會像普宅市場一樣出現深度全面降價的現象。這其中一方面是由于別墅類產品的稀缺性以及未來可預知的絕對數量的不斷減少；另一方面則是由于別墅類產品開發與銷售周期多較長，開發商對于長期銷售有一定預期。

分析人士指出，相比剛需對價格敏感，頂級高端更看重產品，高端需求客戶大部分都屬于財富自由人群，購買物業主要從個人愛好角度看。

在目前市場低迷的情況下，豪宅市場的營銷手段絲毫不遜色。據了解，日前迪拉索·高品開始與合生霄云路8號開始聯手。而記者查閱的資料顯示，合生霄云路8號是北京四環內的豪宅。而迪拉索·高品是意大利著名設計師設計的皇室尊享的一流手工定制家居的代名詞。

對于未來豪宅市場的發展，嚴躍進表示，無論從回籠資金，還是捕捉目前部分亟待抄底入市的購房需求看，近期豪宅市場回暖都是一個必然。但是，反過來看，未來對于豪宅市場的利好政策會偏少，進而使得豪宅市場火熱態勢難以維系。這也使得房企會積極在近期做謀劃和去庫存。