區域政策發力 地產股如釋重負

在“三駕馬車”同時降速的局勢下，溫家寶總理“把中國經濟穩增長放在更重要的位置”的講話之后，有針對性的擴大需求政策正在逐步出臺。地產行業的調控卻依然從嚴從緊，國家在房地產調控問題上的態度穩健而審慎。不過，受預調微調影響，尤其在前期金融改革的前奏中，地產股已逐步復蘇，板塊半年漲幅達19.68%，板塊平均市盈率由1月4日的12.36倍提升到昨天的22.51倍。當下，地產行業處在什么樣的階段？相關政策的出臺會給地產股帶來什么轉變呢？

穩剛需成基調

穩增長確認調控底部區域

經過兩年的持續調控，房地產政策的效果逐步顯現。截至去年底，房地產投資增速明顯回落，重點城市的房價得到有效控制，部分城市房價出現回落，現貨去庫存持續進行。資深行業研究員海通證券(600837)涂力磊注意到，自2011年12月底開始，“穩剛需”已經成為房地產行業的新動向。他認為，政府去年12月降低保障房新開工的同時重提保證首套房信貸，是管理層對住房需求的首次積極表態，這意味著“穩定剛需、合理釋放”有望成為后期政策新動向。之后，在2012年金融工作會議上的“加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭貸款需求”的表態，他認為，是穩剛需的進一步確認。

國元證券(000728)分析師沈亮亮認為，房地產市場存在的剛需數量被低估，而投資及投機的成分被夸大了。據國元證券測算，以結婚買房為主的“純剛需”以及舊房改造數量，大致能占到市場需求總量的70%左右，加上存在的部分改善性需求，可以說已基本能維持整個地產行業的運作。今年以來，雖然多地短命房市新政頻繁碰壁，不過，“穩剛需”的基調并沒有再修改。

4月份出臺的宏觀數據顯示投資、消費、出口“三駕馬車”同時出現降速。目前房價已處回落區間，政策調控層面已不存在繼續加碼的基礎。這從某種意義上意味著，調控的底部區域已經呈現，“穩剛需”政策將是后期市場的主題。據此，他最近的觀點認為，后期早周期的地產股具備投資潛力，投資者可開始積極配置地產龍頭股，此時配置已是“輸時間，不輸價值。”

多次蟬聯新財富房地產行業研究員第二名的中信建投蘇雪晶則更積極樂觀些。她認為，我國房地產業已進入集中度提升時代。在史上最嚴厲房產調控后，中國房地產企業前30名市場占有率穩步上升。而龍頭房企強大的股東背景及自身雄厚的資金實力，使其在調控中的生存環境要優于中小房企，未來市場集中度將會加速提升，這進一步有利房企。她并呼吁：“現在正是配置地產龍頭的歷史性時刻”。 Wind的相關研究報告和數據顯示，越來越多的行業研究員正看多地產股。

區域性政策造勢引來活水

從市場的角度來看，今年的地產股已經成為權重藍籌中表現最出色的板塊，也是兩市累計漲幅最大的板塊。不過，其中跑出的牛股卻來自區域性龍頭。

數據顯示，今年累計漲幅最大達191.92%的地產股浙江東日(600113)則活躍自溫州金融改革實驗試點。這一政策不僅拉開全國金融改革創新的帷幕，也拉開了區域地產股活躍的帷幕。同期翻番的牛股還有金豐投資(600606)、中茵股份(600745)等。這個由區域政策激活的地產股在之后的新政中不斷在上海、天津等地得到復制和印證。業內人士認為，這一現象也說明，地產股正在借助區域政策的造勢來實現突圍。

繼天津、上海之后，深圳的土地管理制度改革總體方案也有望在近日正式公布。實際上，在前日的二級市場上，深圳的地產股就已聞風而動。當日深圳地產股表現得尤為搶眼，其中沙河股份(000014)、深華發A攜手漲停，深天健、深物業A也分別大漲6.4%、6.39%，金地集團(600383)、世聯地產(002285)的漲幅均逾3%。資金流向方面，沙河股份、金地集團分別凈流入0.97億元、0.81億元；各占其當日成交金額的38.04%、16.82%，市場資金的追捧程度可見一斑。

倍新咨詢認為，此次深圳土地產權制度創新力度大，亮點在于工業廠房用地。以前變更用途須通過政府收回、招拍掛形式，由具資質的地產商開發，改革后可由公司在履行相關手續后自主開發。以這一點比較此前各地的房地產“新政”來看，深圳的地產政策帶有明顯的“深圳色彩”，即通過土地管理改革來整合、推進市場的發展。分析人士據此認為，土管制度的改革另辟蹊徑，有望為地產公司帶來較為樂觀的發展前景。

此外，縮小東西部差距是中國經濟發展的共識，而近日重慶大手筆央企投資顯然很值得關注。72個投資協議投資重慶3500億元，相當于重慶2011年GDP的35%，是重慶歷史上最大一筆投資，引得涂力磊等眾多業內人士看好重慶板塊中的工業、交通、城投類上市公司，也看好重慶的地產概念股如渝開發、迪馬股份(600565)等。

《證券時報》絡數據部統計的數據顯示，消息期間，渝開發累計上漲0.75%。迪馬股份盡管下跌1.08%，但遠遠跑贏大盤，且累計流入資金860.31萬元。公開信息顯示，迪馬股份一季度實現凈利潤431.55萬元，同比增長22.40%。該公司大股東從去年開始增持，社保基金在今年一季度入駐，這也給市場帶來了想象空間。二季度，投資者可多加關注渝股中的地產股走勢。

在“穩增長”的方針下，還有多少驚喜可以出現尚不得而知。不過，涂力磊認為，“只要持續的成交量復蘇引來基本面的支持，房地產股完全有可能從審美疲勞走向重獲美感。”他認為，短期地產股估值難以馬上上升，這是短期的審美疲勞。不過，他說：“堅定看好中長期上漲，個股最高點回調10%就已進入投資區間。”