探察央國企半年報 | 保利發展：從“天悅”到“天價”

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜張益銘    

2025年，上海新房價格被刷到了天際線——30萬元/平方米。

不僅如此，上海的高端項目還傳遞出幾個重要信號：客戶決策周期變短、實業家客戶逐漸增多、高端住宅價格還在走高。

房企期中“成績單”已經陸續發出，保利發展（600048.SH，股價7.96元，市值952.85億元）仍是“規模一哥”。但上半年，行業仍在艱難修復之中，全國新房銷售金額同比下降5.5%，規模超千億元的房企僅4家。

在多家頭部房企的業績會上，管理層均透露出對核心城市核心區域的持續看好。

比如，上海。

在保利發展上半年全口徑銷售金額1452億元里，僅上海單一市場就貢獻了256.83億元，助力保利發展從去年同期的第五名升至第一名。

30萬元/平方米“天價”出現

真正的故事永遠發生在區域戰場。

從2024年5月首開到2025年6月，上海保利世博天悅簽約均價超過17萬元/平方米，并保持著2024年以來新房單價最貴（27.2萬元/平方米）紀錄，當時項目累計銷售額就已超過200億元。

而在隨后推出的第七批次76套江景房源中，備案單價最高的一套頂層房源達到了約30.27萬元/平方米，進入銷售中心需要驗資，但看房人依舊絡繹不絕。

現場資深銷售經理曾告訴《每日經濟新聞》記者：“2025年市場變了，不少實業家、上市公司高管開始關注國內資產，前來購房的甚至不乏百度百科查得到的人物。”

據克而瑞統計，世博天悅1—6月銷售總額達到71.53億元，成為上海樓盤銷售金額榜第五名。

同時登上TOP30榜單的，還有位于楊浦濱江板塊的“保利·海玥外灘序BUND98”“保利·外灘序BUND88”，以及位于閔行的“保利·光合上城”。

保利發展在半年報中表示：“增量項目有效改善了當期銷售質量。”

報告期內，保利發展2022年及之后獲取的增量項目合計簽約金額約937億元，占比65%，較2024年全年進一步提升了5個百分點。

拿地金額已超去年全年

上半年，保利發展在全國38個核心城市銷售貢獻達到92%，上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名市場第一，而從市場熱度、成交體量來看，保規模、保業績的壓力自然落到了上海區域。

但上海“銷冠”的位置，保利發展坐得并不輕松，和第二名華潤置地（245.78億元）只相差11.05億元，與招商蛇口（243.14億元）的差距也只有13.69億元，這意味著“上海一哥”的寶座隨時可能易主，下半年的競爭將更加白熱化。

而且，上海市場已很難說清是逆勢還是順勢，畢竟這里既有含金量極高的購買群體，又有著無比激烈的競爭。

而搶占規模先機，還得靠土儲擴張。

克而瑞數據顯示，2024年，保利發展在上海公開市場全口徑拿地95.14億元，排在第4位，前兩位分別是招商蛇口156.43億元和華潤置地144.39億元。

進入2025年，保利發展進一步擴儲的決心驚人，僅上半年，權益拿地金額已經達到95.33億元，不僅超越2024年全年，更穩居上海市場榜首。

其中，在2025年上海第一場土拍中，保利發展以總價約20.52億元，摘得松江區SJS30003單元01-18號地塊，溢價率達到27.93%；第五批次土拍，保利發展搶下楊浦區C090101單元01C5-02地塊，總價35億元，溢價率高達30.79%，成交樓面價更是達到95530元/平方米。

至此，保利發展不僅彌補了2024年以來與招商蛇口、華潤置地在權益拿地金額上的差距，還實現了微小的優勢。

但拿下規模第一之后，“上海一哥”還有更長的路要走。畢竟，利潤率也是重要考量。

就保利發展前期高價獲取的優質地塊而言，華潤置地、招商蛇口的貼身緊逼，對其未來的產品打造和盈利能力提出了極高考驗。

下半場的哨聲已經吹響。保利發展在上海的這場戰役，已經不再是簡單的規模之爭，而是一場關于戰略定力、產品溢價和財務自律的較量。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖