房產律師王俊偉：資金監管賬戶允許凍結扣劃，將是處理爛尾樓案件的突破口之一

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

8月立秋后，炎熱天氣持續，王俊偉還在外地奔波辦案。作為上海市律師協會房地產專業委員會委員，他從2010年起就一直從事房地產相關的法律工作。

今年7月最高人民法院發布的《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》明確，支持爛尾樓購房者返還房款，而且在一定條件下可以排除執行，發放樓盤預售資金監管賬戶的款項。

這讓包括王俊偉在內的房產專業律師無比興奮。過去多年，他們在代理爛尾樓購房者退房退款案件的時候，由于預售資金監管賬戶只允許凍結，不允許扣劃，導致即使案子判決下來，最后也很難得到執行。

上海市律師協會房地產專業委員會委員王俊偉 受訪者供圖

“資金監管賬戶允許凍結，也允許扣劃”

王俊偉清楚地記得，浙江湖州某商品房項目，一位購房者與開發商簽訂合同，交了105.5萬元購買一套86.7平方米的房源，此后由于開發商方面的原因，導致小區遲遲不能交房，構成合同違約。購房者根據約定向法院提起訴訟，要求開發商解除合同。

但開發商方面辯稱，案涉房屋延期交付系公共衛生事件所致，公司積極配合管控，后又加班加點趕工期，主觀上并無過錯，從法律上應當免除案涉房屋逾期交付責任。

湖州南太湖新區人民法院認為，購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同未違反法律的強制性規定，開發商逾期未交付涉案房屋超過130天，故約定的解除條件達成，購房者享有合同解除權。

據王俊偉介紹，早些年環滬城市受到上海樓市外溢影響，房價上漲，吸引一些購房者前去投資。但是在購買過程中，由于開發商出現資金問題，房屋未能如約開發和按期交付，許多業主都前來咨詢合同糾紛官司。

他坦言，爛尾樓延期交付案例太多，但購房者真正能勝訴并且成功退房退款的非常少，其間付出了巨大努力，“一旦地方法院不受理，或者開發商倒閉，就很難繼續推進”。

“如今，處理爛尾樓退款案件的創新思路是，資金監管賬戶允許凍結，也允許扣劃，這種情況下，購房者起訴開發商后很有可能將付出的購房款拿回來?！蓖蹩ケ硎荆@將是未來辦理類似案件的突破口之一。

爛尾樓業主退房退款有了法律支持

7月23日，最高人民法院對外發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》。

其中明確，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能，導致房屋買賣合同已經解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。

執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。

商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。

多位律師此前在每經記者采訪時表示，這對于爛尾樓業主意義重大，新規明確后，購房者可結合實際情況，與開發商、法院方面協商解決退房及退款事宜。

對于買到爛尾樓后如何退房退款的難題，具體操作中，購房者在發現樓盤停工、開發商資金鏈斷裂等爛尾跡象時，嘗試及時向貸款銀行發送書面函件并進行溝通，說明樓盤爛尾情況、合同履行障礙及擬通過法律途徑解除合同的意向，明確告知暫停還貸。并且，根據后續判決結果進行相應處理，同時附上樓盤停工照片、開發商延期交房通知等證據佐證。

還有房產專業律師對商品房項目公司與股東公司之間存在的問題進行調查，通過同時對兩者提起相關民事訴訟，并提起財產保全，最后經過法院調解，成功為爛尾樓購房者追回房款。

據《每日經濟新聞》此前報道，有購房者在珠海市香洲區泰禾中央廣場買房時遭遇開發商資金鏈問題，項目停工，逾期未能交房，他們向法院起訴了項目公司。珠海市香洲區法院判決，購房者在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同同時解除，開發公司退還購房款、維修基金、已償還房貸本金、團購費等130余萬元，還需負責未清償的房貸本息。

判決書落錘之后，銀行方面通過合法途徑為業主辦理了停貸手續，并積極配合提供證明材料。珠海市香洲區法院一位辦公室負責人向每經記者表示，執行法官會保障購房業主的合法權益，請業主們耐心等待執行結果。

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封面圖片來源：受訪者供圖