國內首只公募REITs十年封閉期將滿，下周二起轉為LOF基金

每經記者｜李蕾    每經編輯｜趙云    

《每日經濟新聞》獲悉，國內首只公募REITs近日封閉期屆滿，將轉為LOF基金。

7月1日鵬華基金發布公告稱，旗下鵬華前海萬科REITs的基金合同于2015年7月6日生效，當年9月30日起在深交所上市交易。根據基金合同約定，鵬華前海萬科REITs的封閉運作期將于今年7月7日屆滿，7月8日（下周二）起轉為上市開放式基金（LOF），基金份額繼續在深交所上市交易。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs發行，是國內市場最早的面向社會大眾發行的REITs，對公募REITs這類產品的后續發展具有重要意義。截至今年一季度末，該基金的最新規模為30.18億元。

國內首只公募REITs即將轉為LOF基金

鵬華基金近日發布公告，顯示該公司旗下的鵬華前海萬科REITs因封閉期屆滿，將轉為LOF基金，基金名稱變更為“鵬華豐銳債券型證券投資基金（LOF）”。

鵬華前海萬科REITs成立于2015年7月，是國內市場上首只公募REITs產品，彼時曾引發市場和投資者的廣泛關注。

公開資料顯示，鵬華前海萬科REITs以不高于基金總資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，以獲取商業物業穩定的租金收益，其余資產投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產和低風險的二級市場權益類資產的投資收益機會。

據Wind數據，鵬華前海萬科REITs成立以來的回報為54.61%，年化收益4.46%，最新規模30.18億元。值得一提的是，被稱為“基金買手”的公募FOF近年來也加大了對REITs產品的配置，鵬華前海萬科REITs一度成為公募FOF配置的熱點產品。去年年底共有11只公募FOF持有該產品，持有市值占基金凈值的5.12%。

根據基金合同的約定，鵬華前海萬科REITs合同生效后10年之內（含10年）為封閉期，此后運作期屆滿，無需召開基金份額持有人大會就將自動轉為LOF基金。

有業內人士分析稱，嚴格意義上說，鵬華前海萬科REITs是首次使用公募基金作為發行載體，在“類REITs”產品的流動性上實現了一次突破，但其在公募REITs的發展歷史上有著重要意義。

該產品的管理人鵬華基金在REITs業務上也有著長遠的布局，早在2011年就推出了國內首只投資美國房地產信托憑證（REITs）的基金——鵬華美國房地產證券投資基金?，F在，鵬華基金旗下還有一只能源基礎設施REIT——鵬華深圳能源REIT。

排排網財富公募產品經理朱潤康對每經記者表示，鵬華前海萬科REITs的十年探索為行業發展積累了寶貴經驗。首先，其運作實踐為國內公募REITs的制度設計提供了重要范本；其次，該產品建立的“底層資產價值為核心、信息披露透明為保障”的運營機制，為行業長期穩健發展樹立了標桿；另外，創新性地打通了房地產企業融資新渠道，既提升了存量資產的流動性，又為中小投資者參與不動產投資提供了可行路徑；最后，其全生命周期的規范化運作也為后續公募REITs產品提供了可復制的管理經驗。

首批公募REITs上市已滿四年，發行數量和規模穩定增長

作為國內首只公募REITs，鵬華前海萬科REITs成立于2015年。但此后幾年，業內都沒有公募REITs產品出現，直到2021年。

這一年6月，首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市，標志著我國基礎設施公募REITs試點的正式落地。

在隨后的短短四年里，我國公募REITs市場持續發展，到了2024年發行加速，單年發行產品29只，且有多只產品完成擴募，推動市場進入“首發+擴募”雙輪驅動階段，提升市場規模。

進入2025年，這類產品繼續保持了良好的發展勢頭，年內已有10只新基金成立。目前，上市公募REITs數量已經達到68只，總市值突破2000億元大關，并且還有一眾產品在排隊等待上市。

產品的底層資產也迎來進一步豐富，從最初局限于交通、倉儲物流等領域，逐步拓展到9個大類，涵蓋消費基礎設施、保障性租賃住房、能源基礎設施、水利設施、生態環保、市政工程等等，近期數據中心項目也上報獲批。未來養老基礎設施、旅游景區等行業項目也有望入市，這為引導社會資本深度參與基礎設施建設提供了有效路徑，同時也為推動我國產業升級與經濟結構調整提供了重要支持。

另外，隨著政策支持力度加大和市場需求增長，公募REITs在二級市場的表現也是可圈可點。截至上半年末，中證REITs全收益指數環比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計漲2.76%，深證成指累計漲0.48%，創業板指累計漲0.53%，公募REITs走出了強勢的獨立行情。

據記者不完全統計，今年以來已有多只產品上市首日即出現30cm漲停的情況。還有產品由于二級市場價格連續上漲，基金公司不得不緊急發布公告提示風險。這些都顯示出市場和資金對公募REITs這類產品的熱情。

談及未來公募REITs的發展前景，有業內人士指出，從海外REITs市場發展規律來看，未來3到5年，中國公募REITs的發行數量和規模將穩定增長，REITs也將成為資本市場中重要的投資工具之一，吸引越來越多投資者的關注。