年報解讀 | 華潤萬象生活去年新開業購物中心21座，未來幾年新開項目或下降

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

3月26日，華潤萬象生活（HK01209，股價34.75港元，市值793.17億港元）公布2024年度業績報告并召開業績發布會。

年報顯示，2024年，華潤萬象生活實現營業收入170.4億元，同比增長15.41%；歸母凈利潤36.29億元，同比增長23.92%。其中，物業航道和商業航道分別貢獻了107.15億元和62.74億元的收入，合計占比超過99%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，雖然去年華潤萬象生活實現“營利雙增”，但部分業務仍面臨挑戰。如非業主增值服務收入下滑12.5%，主要原因是開發商項目進度放緩，顯示該業務對開發商依賴度高。從毛利率來看，購物中心業務毛利率達72.6%，但物業航道下的部分業務毛利率下滑；城市空間業務雖然規模增速達36.3%，但毛利率僅12.9%。

此外，去年華潤萬象生活新開業的購物中心共21座，帶來營收達42.09億元，同比增長30%。不過，有業內人士在接受每經記者采訪時表示，未來幾年華潤萬象生活新開業的購物中心數量不大可能一直像去年那么高，預估每年將維持在10座以下，這將更加考驗企業自身輕資產的外拓能力。

華潤萬象生活管理層在業績會上表示，“2025年，我們將進一步擴大對城市共建業務的規模，重點聚焦高能級城市群，加碼城市空間優勢賽道的布局，持續推進城區全域運營服務能力的升級。”

華潤萬象生活2020年以來業績情況 來源：百度股市通

“未來將更考驗企業的輕資產外拓能力”

截至2024年末，華潤萬象生活的在管面積為4.13億平方米，合約面積為4.5億平方米，覆蓋全國173個城市。

每經記者注意到，去年華潤萬象生活新開業的購物中心達21座，為歷年之最，其中不乏像西安萬象城這樣的全國性文旅新地標項目。華潤萬象生活在管的122個在營購物中心，零售額總量突破2000億元。

新開業購物中心數量大幅增長也帶動收入強勁增長。截至2024年末，華潤萬象生活為118個已開業購物中心提供商業運營服務，總建筑面積為1270萬平方米；購物中心實現營收42.09億元，較上年同期增長30%，占營收的比重進一步上升至24.7%。

來源：華潤萬象生活2024年報

“華潤萬象生活的經營業績，仍然主要依靠關聯方華潤置地的輸送。從華潤置地在購物中心方面的開業計劃來看，未來每年新開業購物中心數量預計將降至6座左右。”3月27日上午，一機構分析師在接受記者采訪時表示，華潤萬象生活在商業航道未來能否持續增長，將考驗其輕資產外拓能力。當前，如萬達商管、龍湖商管、新城商管等企業，都在進行輕資產外拓，市場競爭也非常激烈。

上述分析師還提到，從2024年數據來看，關聯方華潤置地的購物中心單項目平均創收大約是3300萬元，第三方外拓的購物中心單項目平均創收大約是1500萬元，第三方項目的創收能力遠不如關聯方華潤置地的項目。

在業績會上，華潤萬象生活管理層在談及行業消費結構特征時表示，“根據我們觀察，目前消費行業呈現出較為明顯的分化，首先是消費力結構的分化，2024年我們的在營項目增幅達33%，零售額增速為18.7%。這兩者形成一個剪刀差，且客單價也是同比有所下滑的，顯示出我們的消費信心和能力都有待提振。而相對來說，高凈值客群的消費能力繼續保持穩定，韌性更強。在我們去年的會員體系中，高凈值人員的大單消費筆數仍有提升，而終端的客群則明顯乏力，人均消費金額同比是下滑的”。

華潤萬象生活主營構成 來源：百度股市通

非業主增值服務收入同比下滑

在華潤萬象生活的各項細分業務中，唯一出現收入下滑的是非業主增值服務。2024年，華潤萬象生活實現非業主增值服務7.18億元，較上年同期下滑12.5%，占總收入的比重降至4.2%。

華潤萬象生活的非業主增值服務主要包括顧問、前期準備及交付前營銷配合服務等。“非業主增值服務收入的下滑，主要受開發商增量項目獲取及存量項目交付進度放緩影響，項目交付前的籌備、營銷服務、前期顧問咨詢業務收入有所下降。”華潤萬象生活解釋稱，這在一定程度上也反映出公司非業主增值業務對開發商依賴度較高，業務穩定性有待增強。

每經記者注意到，從華潤萬象生活各大業務的毛利率情況來看，購物中心業務毛利率最高，去年提升至72.6%。而截至2024年末，華潤萬象生活的社區空間、非業主增值服務和業主增值服務的毛利率分別為17.8%、33%和25.6%，均較上年出現不同程度下滑。

來源：華潤萬象生活2024年報

值得一提的是，華潤萬象生活物業航道中的城市空間業務板塊雖然規模增長較快（去年同比增長達36.3%），但毛利率相對較低，僅為12.9%。

對于各細分業態下毛利率的差異，華潤萬象生活管理層在業績會上解釋稱，“關于毛利率，在城市空間業務板塊各家公司都會有較大差異，而我們提供的不僅僅是技術，還有空間運營服務、綜合管養、城市活動承辦等”。此外，管理層還提到，去年公司城市空間的毛利率近13%，同比增長了0.6個百分點；回款率做到了91.5%，同比增長了3.6個百分點。

上述機構人士指出，在物業航道方面，華潤置地的年銷售額這兩年雖然在持續增長，但主要源于其核心城市高端項目的銷售單價提升，銷售面積其實是在下降的，未來交付給華潤萬象生活的面積規模也將呈下降趨勢。“未來華潤萬象生活業績是否還能持續高增長，很大程度上將取決于其市場外拓能力的建設。”

對于接下來的發展重點，華潤萬象生活管理層在業績會上表示，“下一階段，城市空間服務將作為公司發力的重點。2025年，我們將進一步擴大對城市共建業務的規模，重點聚焦高能級城市群，加碼城市空間優勢賽道的布局，持續推進城區全域運營服務能力的升級”。

“我們將繼續深化政府與城投平臺的戰略合作，通過資源整合及模式創新，打造城市服務+的生態圈，推動城市更新、智慧城市運營的新興領域的拓展。”華潤萬象生活管理層還表示，未來華潤萬象生活將在市政環衛園區運營公共設施管理服務的基礎上，進一步突破高校、醫院等高潛力賽道，延伸城區全域運營服務的鏈條。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝