墻體開裂、漏水嚴重，50年老樓成危房！業主自籌經費拆除重建，“平均每戶約30萬”

每經記者 黃婉銀    每經編輯 段煉 陳夢妤    

這是廣州第一個在政府部門指導下由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目。

廣州首例業主自籌經費危改重建項目?每經記者 黃婉銀 攝

3月20日，廣州市花都區新華街豐盛社區集群街2號居民樓，正在一點點被拆掉。

到年底，這棟已有50年樓齡的建筑，將原址重建成一棟新的電梯房。從討論拆除重建到正式施工，前后僅花費約半年時間。

《每日經濟新聞》記者多方采訪了解到，集群街2號樓的改造過程之所以如此順利快速，一方面是涉及的私人業主較少，且業主改造意愿都很強烈統一；另一方面，花都區住建局、新華街及社區居委等積極推進支持、持續引導，一戶一策解決業主實際困難。

每經記者在現場看到，集群街2號樓已經被圍擋封閉，外立面都已經搭建好了腳手架和防塵罩，房屋內部多處確實已經開裂破敗，不少紅磚已經破損，裸露在外。

已是D級危房，業主多不在此居住

新華街豐盛社區集群街2號樓，建于上世紀70年代，為五層混合結構，首層為16間商鋪；二至五層為住宅共24戶。房屋因年代久遠，墻體開裂、漏水情況嚴重，已被鑒定為D級危險房屋。

拆之前的集群街2號樓 來源：花都融媒

住宅中有15間是公房，為區屬國企所有。每經記者了解到，公房所有方為城投公司，其余9間住宅為私有房屋，業主大部分為退休老人。

鐘阿姨就是9間私有房屋的業主之一，她告訴記者，集群街2號樓房屋老舊，到處都容易滲水，很多墻體已經破損，經常掉灰沙，所以他們很早就已不在此居住，房子出租也沒人要，一直空置，拆除前只有零散幾戶在居住。

“因為已經被鑒定是危房了，所以我們也不想做加固、微改造這些表面的維修，就想全部拆掉重建。這邊生活很方便，如果重建好了，我們是會重新回來住的。”

2號樓臨近新華農貿市場，周圍樓梯密集、道路狹窄，圍擋周圍都擠滿了擺攤的商販。2號樓對面有一棟樓就是進行了微改造，主要對樓梯外立面進行了加固和重新裝修，每家每戶都裝上了新的防護欄。

豐盛社區居委會工作人員對每經記者表示，2號樓是從3月18日開始圍起來動工的，由于附近人流量大且密集，所以拆除樓梯不能以爆破形式進行，只能一層層切割拆除。

事情也并非一直很順利，也有業主開始不能接受要自掏腰包來重建。花都區住建局、新華街聯合居委搭建溝通議事平臺，利用線上線下手段，開展多種形式基層協商，從政策宣講到組織居民大會、入戶走訪等，結合實際定制“一戶一策”，逐門逐戶解釋政策。

每經記者了解到，在新樓設計上，將對非成套住宅進行成套化改造，確保每戶獨立成套，戶型方正、日照充足。以前2號樓的衛生間和廚房是串連使用，重建后也將擴大衛生間、廚房面積，優化戶型布局。在不減少原戶型套內面積、滿足規范標準的基礎上，將外掛電梯調整為內置電梯，避免增設電梯侵占外部道路。

改造效果圖 來源：花都城投

重建資金平均每戶約30萬

舊改項目中，無論誰做主體，資金一直是最大的難題。

每經記者了解到，大部分業主住新房意愿強烈，拆除重建資金平均每戶約30萬元。

這不是一個小數目，在業主共商大會中，業主紛紛表達了自己的實際困難，有的業主存了定期存款，現在把拆建資金拿出來，將損失不少利息；有的業主因長期患病等原因，家庭經濟較為緊張，實在拿不出拆建資金；有的業主因家庭及財產糾紛等歷史遺留問題而遲遲未決定出資。

因此，對于資金比較緊張的家庭，政府方面聯系銀行進行低息貸款，提供資金支持。同時，政府進行適當資金激勵：

一是街道會同區住建局制定了《廣州北站東側片區危房拆除重建試點方案》，對設計、監理、測量等二類費用補貼50%（初步估算50余萬元）；

二是對經認定的低保家庭，特困職工家庭等予以補助（每平方米補助1000元）。

根據估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，按照“誰受益、誰出資”的原則落實業主出資責任，由業主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。

4600元/平方米的標準，除了含有重建本身的工程費用，還有加裝電梯、設計、監理、測量、鬧市區需人工拆除等眾多成本。

花都區住建局有關部門負責人在接受每經記者采訪時表示：

以往在舊城改造推進過程中，最大障礙和瓶頸就是資金來源比較單一，依靠政府大包大攬的財政支出模式難以為繼。本次集群街2號樓將資金來源轉變業主自主籌資更新，為城市更新探索出可復制、可推廣的模式。

2023年9月28日，花都區廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目啟動區在全市率先動工建設。但上述負責人表示，在改造過程中發現，微改造已經不能滿足部分群眾的生活、住房安全需求。

因此，后來為推動集群街2號樓拆建工作順利進行，花都區出臺《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點工作方案》，按照先行先試策略，探索引導居民出資參與拆除危舊房屋重建試點工作，形成多業主共同出資拆建解危的經驗做法，妥善處置危破房隱患。

2023年11月16日，集群街2號樓所在社區居委與業主代表、業主企業代表分別開設共管賬戶管理拆建資金，全體業主共同委托花都城投集團下屬廣州花都城投西城經濟開發有限公司作為項目改造主體，實施拆舊建新工作。

3月20日，記者在豐盛社區居委了解到，預計今年年底項目就可以重建完成，以簡裝形式交付業主。

記者|黃婉銀

編輯|段煉 陳夢妤?杜波

校對|盧祥勇

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