樓市半年考·房企| 上半年地產業績扭虧預盈，北京城建“換帥”后仍面臨同業競爭等難題

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

集團董事長上任一個月，上市平臺便發出了扭虧為盈的業績預告。

7月14日，城建發展（SH600266，股價5.38億元，市值121.4億元）發布上半年業績預盈公告，預計實現歸母凈利潤3.56億元~5.09億元，與去年同期（歸母凈虧損約3.29億元）相比，將扭虧為盈。而2022年全年，城建發展的歸母凈虧損為9.26億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，在一個月前的6月13日，城建發展的母公司北京城建集團股份有限責任公司（以下簡稱北京城建）官網的集團領導一欄，黨委書記、董事長由陳代華更換為常永春。

常永春的工作履歷顯示，其從預算員開始做起，輾轉征戰多個項目部，52歲才擔任北京建筑行業龍頭企業的董事長。即便履新后公司房地產平臺就發布業績預增，不過北京城建留給常永春的仍有諸如地產同業競爭、部分項目滯銷等問題。

來源：城建發展公告

業績增速行業領先

公開資料顯示，作為是北京建筑業龍頭企業的北京城建，旗下的全資或控股子公司共28家，包括A股上市公司城建發展，H股上市公司京城佳業（HK02210，股價2.33港元，市值3.42億元）和城建設計（HK01599，股價2.18港元，市值29.40億港元），由此形成地產開發、對外股權投資和商業地產運營三個板塊協同發展的格局。

城建發展是北京城建唯一的地產上市平臺，今年上半年預計實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤3.35億元~4.77億元。城建發展方面解釋稱，業績扭虧為盈的主要原因是，房地產主業持續穩健經營，公司和參股公司持有的交易性金融資產股價變動幅度較上年同期減小，對公司業績影響減小。

來源：城建發展年報

根據年報，截至2022年底，北京城建累計土地儲備1157萬平方米，其中北京大本營區域占比76%。

值得一提的是，背靠母公司北京城建的城建發展得到不少的棚改資源，因而被市場稱為“京城棚改一哥”。其中不少項目于今年上半年入市銷售。據中指研究院數據，今年1~6月份，城建發展實現銷售金額231億元，同比增長65%，增速在TOP50房企中排名第二。

來源：城建發展年報

《每日經濟新聞》記者注意到，城建發展在北京的天壇府五期項目于今年3月25日開盤銷售，15分鐘內即售罄，銷售額達58.75億元。據中指研究院數據，在今年上半年北京商品住宅銷售TOP10項目中，天壇府以68.2億元排在第二位。自2021年開始，天壇府項目已連開五期，累計銷售額達246億元。

此外，去年拿地項目國譽朝華在6月底首次開盤，龍越天元、文源府、國譽燕園等項目在陸續銷售。

今年6月16日，城建發展以封頂價34.5億元、競現房銷售1.2萬平方米競得北京朝陽區奶西地塊。該地塊的商品住宅計容建面5.58萬平方米，期房指導價8.9萬元/平方米，現房指導價9.1萬元/平方米。地塊位于北五環望京產業輻射范圍內，周邊的望京越、中建宸園項目的開盤均價在8.7萬元/平方米左右。

天壇府排在今年上半年北京住宅銷售榜第二 來源：中指研究院

華泰證券研報分析指出，城建發展在歷史上由于棚改和土地一級開發項目資金投入大，回款較慢，導致經營性活動現金流凈額長期為負。隨著望壇棚改（即天壇府）、臨河村棚改等重點項目逐步進入回款期，銷售端穩健增長。截至今年一季度末，城建發展的貨幣資金創下歷史新高，達到206億元。

同業競爭難題待解

當前，樓市區域兩極分化，城市內部市場冷熱不均，北京城建也不免受到影響。

今年3月上旬，位于南京市浦口區白馬路板塊的西華龍樾項目新一期房源開盤入市，共推出138套現房，包含88~250平方米的洋房和疊墅戶型，毛坯銷售許可證均價約31362元/平方米。

不過，記者7月19日在南京網上房地產官網發現，該項目雖然已開盤銷售4個多月，但認購和成交數據均為零。

西華龍樾是北京城建首入南京市場的項目。2016年9月，城建發展旗下的世紀鴻城公司以總價20.4億元拿下江浦G48地塊，樓面價22438元/平方米，這是當時江北板塊少有的樓面價2萬元+地塊。項目自2019年11月開始分期銷售，入網總套數1845套，未售總套數還剩1281套，去化率僅為30%。

此外，城建發展在北京豐臺區西四環附近開發的龍樾天元項目（備案名：龍樾雅苑），于去年7月份入市，供應440套房源。北京住建委官網公示的交易信息顯示，截至7月19日，該項目已簽約套數僅127套，去化率不足三成。

龍樾天元項目簽約情況 來源：北京市住建委官網

官網還顯示，該項目9號樓保障性租賃住房部分在施工期間存在問題，南側單排扣件式腳手架已搭設到二層，未編制專項施工方案，不符合要求；南側腳手架未設豎向剪刀撐。這些行為違反2條建筑業安全作業標準，均為強制性條文，可能造成事故隱患。北京市住建委決定給予北京城建七建設工程有限公司處2萬元罰款的行政處罰。

除了城建發展，北京城建集團旗下另有兩個未上市的房地產開發平臺。

記者從國家企業信用信息公示系統查詢到，北京城建集團控制的北京住總集團有限責任公司（以下簡稱住總公司）是北京大型建筑施工企業，在市區內土儲充足；從事房地產開發業務的北京城建房地產開發有限公司（以下簡稱開發公司）于今年6月份獲得房地產開發一級資質。

盡管北京城建集團曾表示在擁有控制權期間，將房地產業務優先支持城建發展，2018年10月22日~2023年10月21日內承諾開發公司滿足條件后注入城建發展，但截至目前，同業競爭的問題并未得到解決。

針對北京城建存在的房地產業務同業競爭問題，7月20日，城建發展董事會辦公室一位負責人向每經記者表示，目前已經在推進解決中，具體細節，公司將會以公告形式發出。

華泰證券研報觀點認為，常永春此前為北京建工集團黨委副書記、董事、總經理，兼任北京建工環境修復股份有限公司董事長，曾參與北京建工集團與北京市政路橋集團合并重組、建工修復定增和收購等資源整合及資本運作事件。常永春新任北京城建集團，有助于推進集團戰略及資源整合。

據北京城建集團官網，6月13日，新董事長任命落地后，常永春便馬不停蹄趕往城建發展、住總公司、京城佳業和開發公司等開展專題調研。

在7月19日召開的北京城建2023年年中工作會上，常永春表示，“房地產業務要加大一級開發的資金回收和存量資源去化力度，加大優質土地資源的儲備，樹立城市更新業務的成功典范，同時穩步探索城市、郊區的片區開發業務。要積極發揮投資拉動的作用，強化投后管理。”

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封面圖片來源：北京城建官網