去搭帳篷了？“五一”京郊民宿未滿房，疫情后涌入的熱錢遭遇“成長的煩惱”

每經記者｜李少婷    每經實習記者｜楊卉    每經編輯｜文多    

建設中的鄉村民宿 圖片來源：每經實習記者 楊卉 攝

“五一”假期正式結束，相關統計數據也正式出爐。根據北京市文旅局5月4日發布數據，今年“五一”假期，北京鄉村民宿出租率在60%~70%。另外，北京市旅游行業協會民宿分會5月5日提供的數據顯示，北京地區鄉村民宿“五一”期間接待總人數同比下滑65.04%。

這一數據遠不及去年同期，與近期突至的疫情不無關聯。

其實自2020年疫情以來，北京鄉村民宿憑借其獨立性和私密性實現了快速“出圈”，接連在“十一”、春節、清明等多個假日量價齊升。動輒上萬元一間的小院，也照樣是搶手的香餑餑，和疫情下遭受打擊的旅游業形成鮮明反差。今年原本也有望延續這一趨勢——在北京此輪疫情發生前一周，京郊民宿還是一房難求的。

龐大的出游需求下，新入局的“近郊民宿”玩家聞風而動，至今已成倍增加。《每日經濟新聞》調查發現，在此輪新玩家中，原住村民開店的比例不斷減少，更多的“老板”是來自旅游、地產等行業的投資人。

然而，投資百萬元的單個小院需三到五年才能回本。對這些投資者來說，未來疫情形勢好轉，跨省游乃至出境游重啟，被“困”在北京的中高端消費客群很可能會“撒手而去”。屆時，一批奔著“賺快錢”而來的民宿主，或不得不隨之退出市場。

圖片來源：攝圖網-500577153

從火爆預定到疫情突襲，京郊民宿“五一”未“滿房”

5月3日是京郊民宿“五一”假期的最后一個有效入住日，當天下午5點，李慧還在熱火朝天地準備接待她小長假的最后一波客人。

李慧經營著北京生態涵養區內的9家民宿，其中1家仍在建設中。特殊的時期，每一個按時入住的顧客對她來說都是驚喜。畢竟在李慧所在的民宿群內，只接到零星顧客的大有人在，更不必說4月30日被按下暫停鍵的房山區民宿主們。

對京郊民宿主們來說，4月至5月初的日子如同在坐過山車。

4月10日起，京郊民宿提前預訂的人數開始顯著增長，途家4月22日數據顯示，平臺上北京地區民宿每日預訂中半數以上都是“五一”訂單，預訂量同比2021年同期增長一倍。其中京郊民宿預訂量占“五一”期間全市民宿預訂總量的90%以上。

4月22日，李慧在她經營的民宿中告訴《每日經濟新聞》記者，今年的“五一”訂單來得比往年還要快一周。清明節后，她開始陸續接到預定信息；不到半個月，她運營的小院就紛紛喜提“滿房”。

類似的民宿主還有很多；一家兩代人管理的單體民宿、30幾個小院的連鎖品牌，大部分民宿均在長假前十幾天就已顯示售罄，一房難求。

“在北京本輪疫情前，業內對今年‘五一’鄉村民宿都非常看好，誰也沒料到疫情會這么突然。單體民宿還好些，體量越大，房間數越多的民宿品牌入住率相對更低。”北京市旅游行業協會民宿分會秘書長白金星在5月4日晚的電話采訪中向《每日經濟新聞》記者表示。

北京出現確診病例后，退訂消息開始涌進京郊民宿主的手機。4月29日，小豬民宿通過微信向記者提供的統計數據顯示，疫情影響下，原本一房難求的京郊民宿市場受挫，各區鄉村民宿均出現不同程度的退訂情況。

起初顧客還在觀望，隨著疫情形勢和管控措施的不斷變化，退訂比例越來越大。4月29日，李慧的民宿訂單退訂率還在六分之一，5月3日時，退訂率已經到了一半，其中被保住或延期的訂單基本為零。

另一位與李慧同處于一個區縣的民宿主陳剛，在5月3日的電話采訪中也表示，自己的原本滿房的約30座京郊小院“五一”期間入住率為60%。

為保住訂單，李慧只好降價出售，以5折甚至更低的價格進行促銷。原本6500元/晚~7000元/晚的院子，2000元/晚~4000元/晚就可出售。即便如此，截至5月3日，李慧的入住率也只到80%，和此前百分百的預訂率仍有差距——這個“五一”，京郊民宿沒能如愿滿房。

多類“玩家”涌入藍海，入局新人還沒回本

拉長時間線，今年的“五一”數據其實是個“意外”。畢竟，就算不看疫情前的預定，單是看此前清明及春節等假期的訂單，就足以展示民宿的火爆程度。

根據北京市文旅局數據，2022年春節假期期間，鄉村民宿客房平均入住率達76.88%，鄉村民宿接待總人數9.43萬人次，同比增長52.91%；同年清明假期，鄉村民宿接待總人數6.33萬人次，同比增長39.38%，全市鄉村民宿客房平均入住率72.72%。

途家1月份的數據也顯示，2022年春節期間獨棟整院民宿預訂火爆，訂單量比2021年春節上漲約56%，春節客單價超過萬元，比去年略有上浮。同月，位于懷柔區渤海鎮六渡河村的琉筑一撇陽光民宿主理人張曉榮還通過途家平臺介紹，這兩年民宿的生意反而變好，一到周末，基本是一房難求。

在業內人士看來，北京鄉村民宿的快速發展其實重疊了政策支持和疫情兩個因素。2019年，北京發布《關于促進鄉村民宿發展的指導意見》，提出推出一批鄉村精品民宿，打造一批鄉村民宿特色鄉鎮。但2019年底疫情“黑天鵝”突至，打亂消費者出行計劃的同時，也帶火了本地游和近郊游，北京鄉村民宿迎來發展機遇期。

據白金星介紹，目前京郊民宿構成分兩類，一是在本地村民自有房屋的基礎上進行一定升級改造，形成的京郊民宿，多為滿足游客住宿需求而生。

60歲的艾阿姨和58歲的王叔叔打理的民宿，就是典型的代表。4月21日上午，兩人一邊換床單，一邊向記者介紹起了一家人做民宿的經歷。據艾阿姨介紹，4年前家人看中了游客在周邊景區游玩后產生的住宿需求，萌生了運營民宿的想法。至今已累計投入了70萬~80萬元，現在每年利潤約在30萬~40萬元左右，今年已經開始賺錢。

清掃中的艾阿姨和王叔叔 圖片來源：每經實習記者 楊卉 攝

第二類是推崇慢節奏生活，致力于將鄉村民宿打造成獨立旅游目的地的精品民宿。

不過，隨著京郊民宿的快速發展，一些景區類民宿也在提質升級的過程中達到了精品民宿的認定標準，二者之間存在一定的交叉部分。

投資主體方面，京郊民宿的投資主體有兩種，一是本地村民投資，二是由個體、企業為主導的投資。

至于疫情以來新玩家的構成情況，接近京郊某生態涵養區文旅局的相關人士、業內知情人士均向《每日經濟新聞》記者透露，近期由本地居民主導投資的精品民宿項目占比逐漸減少，大部分以社會資本為主，有來自旅游的二次就業者，也有來自地產、電商、大型國企及外地民宿項目的投資者。投資過程中，連鎖化和集群化的現象也日益明顯，如將單個村或鎮改造為民宿片區等。

疫情以來，看好鄉村民宿市場的玩家紛紛入場。以延慶區為例，根據當地文旅局統計數據，2019年區內精品民宿數量為76家270個院落；2020年為120家376個院落。到了2021年，已經增至220家500個院落，供給已然實現了翻倍。

而且根據業內人士介紹，未達精品標準的鄉村民宿增速還要高于精品民宿，算上這部分增量，京郊民宿的數量增長已經過快，是否入局還需冷靜衡量。

4月20日，《每日經濟新聞》實地走訪了位于京郊的某特色民俗村。走訪過程中記者發現，該村多個街道內均有正在施工或修整的院落，指示牌上起了名字待建的民宿也有不少。

李慧就表示，自己原本從事旅行社業務，疫情以來工作基本停滯，便將目光轉向了爆火的民宿市場。近兩年，李慧身邊不少朋友也受市場紅利“刺激”陸續進入這個行業，市場供給快速攀升。

與此同時，艾阿姨也表示，近年來村里新開民宿數量快速增加，“看到有人賺了錢，村民也動了心思，幾年前還沒幾家干這個（民宿），現在村內別墅大部分都是民宿了。其中也有和我們一樣自己投資建設的；市里上班沒時間，干脆租給別人收租的也不少”。

值得一提的是，在調查過程中記者發現，無房運營者與村民的合同期通常在10年~20年，而鄉村民宿回本周期約在3年~5年，單體小院前期投資已接近重資產，而這些新入局者至今還未能實現盈利。

李慧向《每日經濟新聞》記者算了一筆賬：一個面積在300平方米左右，擁有7間~9間房的小院，包括房租成本、裝修改造費用，算下來單個小院的投資平均在100萬元左右。運營民宿的一年多以來，自己與投資人還未回本。

野蠻生長終將趨于理性，京郊民宿未來難逃“陣痛”

北京鄉村民宿發展至今已有七八年。在借“東風”飛速發展的同時，“成長的煩惱”也開始顯現。

首當其沖的就是疫情后的（客）流量隱憂。

在與記者的對話中，李慧坦言，京郊農家院和民宿就是因為疫情才火起來，自己和合伙人也清楚，將來疫情結束，對民宿流量肯定會有影響。很多潛在客戶均有定期跨省甚至出境游的習慣，后疫情時代這部分客群的流失會很明顯。此外，即便京郊度假的消費習慣養成，這些被“困”在京內多時的親子游客和本地游消費者也會更傾向長距離出游，從而影響民宿流量。

圖片來源：視覺中國

至于如何應對，李慧目前的想法是借區位優勢對沖客流壓力。“我們投資的民宿均位于景區周邊，因此即便北京本地游客外流，外地游客也會進入形成流量置換。不過外地游客對包院的需求會相對下降，屆時可能會考慮將小院拆開按房間單獨銷售。”

除了客流壓力，疫情結束后可能帶來的行業洗牌也是業內爭論的焦點之一。

在陳剛看來，京郊民宿要從野蠻生長變為趨于理性，陣痛和行業震蕩是無可避免的，疫情終結或許就是一個契機。這之中最先被市場過濾的，很可能就是這批想“賺快錢”，產品打磨及客戶黏性優勢不明顯，易受流量變化沖擊的新入局玩家。白金星也提出，供給逐漸飽和的情況下，未來各項監管會加速執行，原本不想做民宿，只是投機的商家或慢慢退出市場，留下的人也需在精細化上做文章。

其中，依靠景區發展的鄉村民宿還需提質，除了硬件娛樂設施的補充，布草等基礎配套也需升級，提高游客入住舒適度和滿意率。而沒有景區引流的鄉村民宿，未來要擺脫周末經濟，需將民宿本身打造成一個能留客的目的地產品，將自己做“活”，以民宿為中心向村內輻射，與當地農民的經濟發展連接在一起，提升行業的可持續發展性。

值得一提的是，采訪過程中陳剛還指出，疫情后若有商家因資金或市場壓力退出，會導致村民房子閑置，而可用作民宿的房子租金被炒到高位后，再降下來也會影響鄉村經濟的發展。

在此背景下，投資人與村民的對接方式也是未來探討的方向。如陳剛等投資者就更愿意與村集體合作，由村集體作為“中間人”來連接村民與資方，省去團隊考察民房及談判的過程。村集體也需作為審核的“最后一道門檻”，考察資方的投資意愿及可持續性。

不過，也有村民對此表示擔憂，認為與協商的市場價相比，村集體給出的承租價格吸引力還是較低。

（應采訪對象要求，文中李慧、陳剛為化名）