每日經濟新聞 2022-04-21 15:51:07
◎雖然當下市場成交不及去年，但行業從業者對后市還是充滿期待，多名中介和地產人士均樂觀地表示，5月份市場會全面復蘇，到時大家會出來看房。
每經記者｜甄素靜 每經編輯｜陳夢妤
福州樓市剛剛經歷了“倒春寒”。
從公開數據看，3月福州新房成交套數同比跌55%、二手房成交套數同比跌39%。克而瑞報告指出，2022年一季度，福州樓市延續去年第四季度的低迷態勢，并在此基礎上持續蔓延，樓市一度陷入“冰封”態勢。疊加閩系房企持續暴雷等事件，房企“躺平”態勢顯著。
3月下旬，福州放松限購政策，無本地戶籍和無社保或納稅證明的購房者也可在主城區購房。
在這之前，福州限購區域為鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾等五區，外地戶口在五區購房，需要提供購房之日前2年內在五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社保證明，且非福州市五城區戶口家庭限購一套，五城區戶口家庭限購兩套144平方米以下商品住房。
也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。
福州市區內某典型大社區樓盤 每經記者 甄素靜 攝
“此次限購松綁的操作，主要目的在于給福州五城區去庫存，讓企業能盡快回籠資金，讓市場活躍起來。”在福州樓市剛傳出松綁時，克而瑞福州區域研究負責人張暑嬌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在只是第一步，下一步預計首付款比例也會進一步放開。
松綁一月間，市場發生了什么變化？《每日經濟新聞》記者日前實地走訪了福州樓市。
政策落地一個月，記者以購房者身份走訪了位于鼓樓區的福州市不動產登記和交易中心，前來辦理業務的人絡繹不絕，不少市民在排隊等待。現場工作人員告訴記者，新政僅是口頭通知，并沒有正式文件發布，不過新政實施后確有部分此前無社保的購房者前來辦理過戶。
當記者問及如果沒有正式文件和執行期限，在執行過程中是否會被隨時撤回，進而導致買賣交易糾紛和損失的憂慮后，工作人員答復稱，近期內不會有變動。
記者在現場看到，為了獲客，不少涉房業務的廣告也打到了交易中心。在三樓辦事大廳內，LED屏上展示的除介紹辦事流程和宣導政策外，某頭部房企的售房廣告也輪次滾動播出。
交易大廳的銷售廣告 每經記者 甄素靜 攝
交易中心廣場的地面上散落多張廣告單頁和名片，記者在門口遇見一位前來尋找客戶的貸款中介，其表示公司深耕福州已多年，有豐厚的銀行資源，能夠幫助客戶辦理各種貸款，特別是將房貸轉換成更為便宜的貸款。
記者走訪發現，新房和二手房市場的活躍度并未因此次新政而充分激活。
福州近年的城市發展有“東拓南進”規劃，這也成為眾多樓盤和中介人員展業的重要宣傳點。倉山區是“南進”進程中的重要板塊，金山、江濱、南二環、三江口等細分片區亦是市場追捧的熱點板塊，也是福州房屋交易的主要區域。
記者一連走訪多個熱點板塊售樓處，現場少有購房者前來咨詢，置業顧問或聚在前臺聊天，或做案頭工作。
倉山區三叉街片區中駿世界城是去年福州的銷冠項目，現場置業顧問介紹稱，目前客戶來源比較大比重依賴分銷渠道和全民營銷，新政對市場影響并不太大。一次性30天內全款到位，有99折優惠。
福州目前在售熱銷樓盤多為百畝大盤，且規劃有自帶商業等，這也是他們在推售中重要的宣傳點。
或許是還未充分預料到新政實施后可能出現的潛在購房群體，當知道記者是從外地過來看房的客戶時，金山片區某頭部房企項目置業顧問表現出了不可置信的態度，并再三向記者確認。
該項目地鐵尚未開通，且展示中心周邊有多個工地正在施工，記者在現場也未看到前來咨詢的購房者。
《每日經濟新聞》記者從當地地產從業人士處了解到，該大盤在營銷方面花足了心思，自去年底便開始了大力宣傳、蓄客，前期也給出了極具吸引力的定存優惠，且開盤之前在網上模擬了一次選房“售罄”，釋放熱銷信號。
在福州關注度較高的板塊還有中心片區和東泰禾板塊，業主也給出了大幅降價或贈送車位的急售信息。
福州地產圈有個段子，中心片區買的是驕傲，不差錢的驕傲。而東二環作為改善板塊，是新貴的代表，在過去行情中也曾領漲市場。但中心片區等這些原本被看成是硬通貨的學區房和改善板塊，近期也在降價急售。
鼓樓區一中介門店店長黃華（化名）告訴記者，他所在的門店4月中上旬成交了兩套新房，分別是來自北京和上海的客戶。
中介掛出的學區房信息 每經記者 甄素靜 攝
以鼓樓區標桿學區房萬旭秀冶里為例，其對應的學校為二附小和延安中學，目前在售一套32平方米小戶型房源，業主年后降價60萬元左右，售價489萬元，掛牌單價高達15萬元/平方米。而記者查詢獲悉，這套房源今年初掛盤價為620萬元，同一小區另一套房源從去年年中掛牌出售至今，降價幅度也有近200萬元。
東泰禾板塊的業主也普遍下調了出售價格，如融僑悅城一套3房2廳，售價從490萬元降到了480萬元，并贈送車位；保利香檳國際一套3房2廳也從339萬元降到325萬元。
當下略顯疲軟的市場環境和購房者濃厚的觀望情緒，讓行業鏈上的從業者有力難使。堅守在售樓部的開發商置業顧問和渠道經紀人，開始在不同平臺尋找新的流量密碼。
記者在走訪某頭部房企的合作項目時，項目展示中心除一位工作人員帶著前來面試的置業顧問熟悉環境外，并無其他訪客，貝殼、樂呵、愛房等中介渠道也因工作空閑，只安排了一位內場值班人員。
該項目置業顧問也向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大。
“有的同事跳槽去了字節跳動，如果不想換公司就只能在集團內部轉崗”，各大樓盤均有他們相熟的置業顧問，某種意義上算是顧問聯盟，互通行業消息，并給對方推薦客戶。
福州本地一家開發商的置業顧問陳文（化名）告訴記者，“沒事就在網上灌灌水”。記者在走訪其工作的展示中心時，售樓處除現場工作人員外并無訪客，由于線路改造，室內也未開燈。
陳文所說的“灌水”就是在網上發布樓盤信息，不過他并不亮明職業身份，連發布的內容和起的昵稱都很有技巧。
“發發城市規劃、宏觀經濟，比如某個板塊為什么好，房價為什么會漲，偶爾穿插下介紹我們項目，肯定不能上來就亮明說是買房子的，那樣不容易獲得信任。”
在摸索一段時間后，陳文也有了自己鐘愛和看好的平臺，“現在微博發了幾乎沒人看，小紅書、知乎上面用戶反倒活躍，我之前發的一個內容有40多條評論，抖音上你搜房子信息，后面就會給你推這些。”
相比堅守一隅的置業顧問，某頭部中介平臺新房部工作人員“電銷王”劉忠（化名），則相對有更大的展業范圍。
劉忠主要負責福州各大新房的推銷，其自述電話營銷最為厲害，即便是陌生人，只要能聊上幾句有意向后，他多能將電話打到十幾分鐘或近半小時，逐步挖掘到客戶需求，并加到微信。
憑借電話陌拜和較好的市場行情，劉忠去年拿到了不錯的業績，這也給了他深耕行業和定居福州的信心，然而市場很快就給了他當頭一棒。
劉忠告訴記者，自己從年后至今還沒開單。疫情影響好多客戶出來看房，特別是周邊縣的，另一個原因是現在觀望的人多了。給客戶打電話，客戶“有疫情”三個字，就拒絕了我們，我們總不能說沒事沒事，你出來看吧。
劉忠說，近期每周兩次帶看的考核指標，完成起來也有點困難。不過他現在手里還有三四個A類客戶（帶看過房，黏性高，資金、名額都已到位，接近成交的優質客戶），這在眼下已屬十分不易。
相較熱點板塊的清冷，福州閩侯縣和馬尾區部分樓盤要熱鬧很多。
記者從當地中介處了解到，熱鬧并非突降利好或有新的規劃，而是在高傭和降價的簇擁下，大小中介渠道均在賣力拉客、促成交。
據《每日經濟新聞》此前報道，福州的新房市場自去年下半年以來持續探底，不少樓盤項目也推出一些打折促銷，或通過加大分銷點數的方式來以價換量。某頭部房企福建區域營銷負責人表示，“大部分樓盤主要靠分銷，而現在新盤比較多，有的營銷點數已經高到10%，但不敢降價，只是以特價房或工抵房的方式來促銷。”
如中鐵某項目最早開盤時均價約1.5萬元/平方米，現在打出特價9688元/平方米起廣告，首付20%。
記者從現場了解到，這批特價房源僅為少量低樓層房，工作人員稱因工程回款所以做特價清盤促銷，4月15日上午有多組客戶到訪咨詢。
該項目在售二手房在1.25萬元-1.57萬元/平方米，而周邊其他項目二手房在售價格也在1萬元-1.5萬元/平方米。
中鐵某熱銷項目 每經記者 甄素靜 攝
附近中海某項目也以清盤名義給出了約9000元/平方米的特價，此前開盤價也在1.5萬元/平方米左右。
在馬尾區招商某項目，記者了解到，有特價房源最高可降30萬元，原本總價167萬元的房源，特惠總價137萬元。
當地中介告訴記者，他們之所以力推國央企開發商這些樓盤，除了降價和總價相對便宜外，另一個重要原因是這些項目幾乎可以給到全市最高的成交傭金。
這大大提升了中介人員的積極性。在馬尾區某項目售樓處現場，記者看到當地小中介也在積極攬客帶看。與大中介的明顯區別是，他們不用著穿統一制服，如果沒有聽到他們在帶看中的業務介紹，僅從衣裝來看，多會以為他們也是前來看房的購房者。
對于近期限購的放松和較為冷寂的市場效果，一位熟悉福州樓市的機構研究人士在接受記者采訪時表示，不意外，福州經濟去年破萬億，經濟面一路向好，在政策層面要引導人口流入，2035年實現人口1000萬，如今受疫情和經濟下行雙重壓力，放松樓市政策是一個比較好的決策。
其續稱，福州樓盤數目跟其他城市比起來不算多，彼此競爭會有，但不算大，更多壓力來自市場環境。經濟大環境會帶動一些觀望情緒，購房情緒不是一兩項政策能影響的。
該人士認為，取消放松限購政策落地后市場情緒帶動不大主要有兩方面原因，一是福州對外地購房者吸引力較小，福州樓市比較典型的現象是，很多房子是下屬縣市客群以及海外華僑回來置業。
二是2021年1月1日福州正式放開零門檻落戶政策，已經釋放了大量購房需求。而記者在采訪中了解到，在福州零門檻落戶新政實施之前，有不少購房者為了短期內能獲得購房資格，需要找機構來辦理集體戶口，代價則是2萬-5萬元不等，還未必能辦理成功。
零門檻落戶政策，吸引了來自南平、寧德等周邊市縣有購房能力的人群，也將去年的福州樓市推向了新高點。據福州市不動產登記和交易中心數據顯示，2021年上半年，福州五區二手房共成交22847套，僅次于2017年同期的24452套，創近3年新高；新房市場方面，福州五區新房共成交28480套，是2020年同期的3.4倍。
雖然當下市場成交不及去年，但行業從業者對后市還是充滿期待，多名中介和地產人士均樂觀地表示，5月份市場會全面復蘇，到時大家會出來看房。
劉忠對于今年的工作規劃則是，近期會多關注A類客戶，爭取成交.今年要是能掙到錢，明年就在福州給孩子辦理小學入學手續，如果市場還不好，他就考慮到別的城市看看機會。
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封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
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