每經專訪自如首席市場官熊赟： 長租行業運營邏輯正在改變,數字化是趨勢

每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

“加強預期引導，探索新的發展模式”、“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”……中央經濟工作會議一系列對房地產市場尤其是對長租房和保障房的高度重視的，引發社會廣泛關注。

住房租賃市場越來越被重視。

根據《2021中國城市租住生活藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）推算，到2030年，我國住房租賃人口約2.6億，住房租賃市場整體規模將近10萬億元。

同時，政策也在不斷推動租賃行業發展，“租購并舉”“加快發展保障性租賃住房”等利好政策不斷提出。

《每日經濟新聞》記者近期專訪了自如首席市場官（CMO）熊赟，他告訴記者：“這個行業正在朝著越發健康的方向發展。”

機構化長租房占比待提高

租住的生活方式正在被更廣泛地接受，相關數據顯示，中國主要一線城市及新一線城市租客租房時間正在越來越長，已經有75%的人群租房時間超過3年，其中租房6~9年的占比達32%，租房10年以上的占比超過12%。

有長租公寓行業分析師認為：“在日前舉行的中央經濟工作會議上，中央關于長租房的提法從之前的‘規范發展’到2021年的‘加快發展’，并且‘加快發展長租房市場’置于‘推進保障性住房建設’之前，其實可以看出，進入健康發展階段之后的長租行業已經獲得了認可，成為新時代城市住房租賃生態建設的重要一員。”

熊赟也表示：“大力發展保障性租賃住房是住房制度建設和城市居住生態轉型的重要環節，是推動當代中國實現‘住有所居’的重要手段。自如作為在住房租賃精耕多年的企業，希望以專業化運營能力參與保障性租賃住房供給建設，助力解決新市民安居難題。”

“這個行業在經歷了調整之后，正朝著越發健康的方向發展。”熊赟說。

《藍皮書》顯示，目前市場上由住房租賃企業運營的長租房規模已經到達了500萬間。2021年，自如進入第10城蘇州，并在全國管理100萬間房源，累計服務50萬業主、500萬自如客。

需要看到的是，相比于整體住房租賃市場，整個長租專業機構的體量還非常小。

《藍皮書》顯示，我國從2011年住房租賃行業起步至今，機構化長租房占比僅為2%，即使在人口流動大的一線城市，也僅在5%左右。機構化長租房占比亟待提高。

行業經營邏輯正在改變

對于2022年趨勢，熊赟認為“行業的經營邏輯在改變”。

此前，長租公寓“二房東”“吃差價”的商業模式受到了爭議，需要有一種運營模式令業主和運營方收益共享。

目前，自如正在推行長租委托新模式“增益租”。據介紹，這個新模式讓房東與業主不再是單純的租賃委托關系，在整個收房和出房過程中更加透明，讓業主真正能享受到專業服務，同時資產管理運營也能帶來房屋品質與收益的雙雙上升。

“其實業主可以把托管當成一種資產托管方式”，據熊赟介紹，“之前，自如把房源從業主那里租來，裝修改造之后再租出去。而增益租是業主承擔改造費用，通過符合租客需求并且標準化的裝修，自如能很快幫助業主把房子租出去。這里面最核心的變化，是協商確定出租價格，透明無差價，業主從簽約時就知道收益多少，這個過程中自如只是收取一定服務費用，另外超額收益會與業主進行分成。而如果房子沒能成功租出，增益租也有80%的租金作為保底收益給到業主。”

“增益租的模式下，業主可以享有市場紅利，對租客來說租金也可以隨行就市，更加靈活，將來業主查看自己的房屋資產收益可能和查看股票賬戶的感覺類似。”熊赟說。

據介紹，目前自如大量新增房源的業主都選擇了增益租，目前采用這一模式委托的房源已有4萬余間。

數字化會成為趨勢

今后，長租行業還需在集中式公寓方面進行拓展。

熊赟認為，集中式公寓核心是物業資源，長租公寓企業經過分散式公寓運營，利用積累的品牌度信任度和運營能力，與相關物業資源進行對接，進行一系列改造和運營，二者并行不悖。長租行業有兩個方面，一方面是要把房屋變得更好，另一方面是高效運營，也就是“服務房子”和“服務人”兩大維度，有了這兩方面積累，業務拓展會更容易。

比如，目前自如旗下有41個改造盤活存量物業的項目，這些被重新盤活的物業包括老舊廠房、閑置的商業和辦公場所。此外，面對城市中低收入群體的租房需求，除發展政府鼓勵的保障性租貨住房外，專業化住房租賃企業拓展藍領公寓或將是新發力點。

熊赟對此表示，一方面，隨著規模增長，在保障居住品質的基礎上，藍領公寓租金相對較低，與保障性租賃住房形成合力；另一方面，藍領公寓一般采用B2B模式，簽約主體多為企業客戶，租期時間長而穩定。

此外，長租領域數字化也會是行業趨勢。數字化對生產方式、生活方式、治理方式的變革都在產生影響，生產要素、資源要素配置也被重新定義。

熊赟認為，“十四五”期間，隨著我國數字經濟發展進入2.0階段，將從數據資源化利用階段到市場化配置階段，會更加注重數據要素市場化配置，在此期間起步于住房租賃產業、投身于租住生活服務的住房租賃企業，將成為數字化建設進程中的重要一環。

面對未來，住房租賃行業各企業有望依托數字化建設，打造功能互補、良性互動的居住大數據共享機制，并與相關部門形成聯動效應。各方在保護消費者信息安全、符合監管要求的前提下，攜手提高住房租賃市場的數字化服務能力，為廣大租客、業主群體更加完善的住房體系。