每經專訪中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟：物業尚處黃金期,將逐漸獨立于房地產

每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤

“三道紅線”不僅深刻影響著房企格局，也改變了物業行業的資本步伐。

截至12月16日，2021年以來在港交所遞表的物業企業達到23家，其中上半年遞表企業為21家，占全年遞表數超8成，尤以6月最為熱鬧，單月遞表企業數達8家，而下半年僅2家物企遞表。

與之相對應的是，市場上大宗收并購接連不斷，越來越多中型開發商旗下物業平臺選擇出售或與龍頭物企合作，如此前已遞表的富力物業、陽光智博等。2022年物業行業還有哪些機會？物企將如何謀求新的資本路徑？帶著這些問題，日前，《每日經濟新聞》記者專訪了中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟。

物業IPO潮難延續

近兩年來物業上市潮起。

據中指研究院統計，2019年新上市物企達到12家，2020年增長至18家，然而到了2021年，盡管IPO物企再創新高達23家，但最終成功的只有12家。

“按照當前的市場趨勢判斷，較難延續近兩年的IPO潮。”在牛曉娟看來，部分有特色和成長性優勢的企業，尤其是部分國企仍有對接資本的機會，整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關注和青睞的仍將是頭部企業。此外，企業間還可通過資產換股建立戰略合作關系來謀求發展。

可供參考的案例來自2021年8月，陽光城以旗下物業公司陽光智博生活100%股份戰略投資萬物云，換取萬物云4.8%股份，即萬物云向陽光智博增發4.8%股份。而兩個月前的6月，陽光智博已向港交所遞表尋求IPO。

“對于收購方，不需要支付大量現金，又可根據企業戰略目標選擇契合的標的企業開展合作；對于被收購方，如果不具備上市條件或錯過最佳上市時期，最好的選擇就是換成上市公司或擬上市公司的股份，換股后仍能保留所有者權益，共同分享彼此成長后的溢價，也不失為一種互惠雙贏共同發展的舉措。”牛曉娟表示。

事實上，盡管2021年上市物企數量減少，但行業并購熱度空前高漲，大宗并購案頻發。尤其在下半年，物企并購熱度甚至超過了上市熱度，成為行業年度最熱的話題。

中指研究院數據顯示，截至2021年12月10日，2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及33家物企，交易金額約333.3億元。

“房地產市場融資政策收緊，短期內無法實現資金快速周轉的開發商，紛紛出售旗下物業公司，以期幫助開發集團度過寒冬，這是導致2021年并購市場熱度高，大型并購案頻發，優質標的多的重要原因。”牛曉娟分析指出，企業擴規模、求發展，則是此輪并購狂潮的內生驅動力。

“在經歷了這一波整合之后，預計到2021年年底，全國物業管理面積總計將達274億平方米，行業集中度將進一步提升。”牛曉娟認為，TOP10企業的市場份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百強企業的市場份額則會由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現占比過半，行業馬太效應顯著。

物企尚處黃金期

需要注意的是，隨著企業之間的競爭日趨激烈，行業內部分化程度加劇。

“優質資源正在加速向頭部企業集聚，市場集中度將再度加強。上市物業企業中，市值相差最大的超800倍，規模差值最高約180倍。”

在牛曉娟看來，物業行業尚處黃金發展階段，長期來看依舊是具備投資機會的。具體可從碧桂園服務、萬物云和龍湖智慧服務等頭部物企屢屢出手，“鯨吞”行業內多家優質企業看出。

她分析認為，一方面，企業積極并購策略集中體現，通過收購和自身業務發展良性互補的優質標的，鞏固市場地位；另一方面，大宗并購案例是市場價值規律的外化表現，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業行業具備高度的市場活躍性和巨大的市場潛力，值得投資者高度關注。

“在行業市場出現波動的情況下，基于抗周期性特質、受經濟影響較小、擁有穩定現金流和增長預期，物業行業會逐漸發展成地產之外的獨立行業，具備較大的發展潛力。”牛曉娟表示，物業行業具備準公共服務屬性，越來越多資源向物業企業聚集，同時企業也積極加大智能運用推廣，轉變服務模式，為社區增值服務發展提供契機，行業依舊存在發展空間。

至于物業企業未來的發展方向，牛曉娟指出，未來企業還需要從“速度、廣度、深度和厚度”四個方向實現長期發展。

具體來看，物業管理行業的發展整體相當于10年前的房地產行業，且物企TOP10市場份額和房企TOP10市場份額的增長軌跡也印證了這一點。對于物企而言，所謂“速度”，即要在“十四五”期間追趕上地產過去10年的發展積累，物企TOP10的份額要達到目前房地產TOP10企業份額的27.5％，到2025年，物企TOP10在管總面積需要達到近96億平方米。

“廣度”則是以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道，圍繞空間、資產和人開展多元增值服務。

“深度”是指中小型企業要立足現有領域深耕，穩扎穩打提升區域密度；在業務選擇上精耕貼心貼身的增值服務，而在非住宅賽道或者其他專業領域要做精專業，做強品牌，構筑服務壁壘。

“厚度”則是指做強團隊，健全機制，釋放人才潛能。物業行業正在吸引，并且未來必將吸引更多優秀人才。如何發揮這些人才的作用，留住這些人才，需要健全的機制。