蘇州第三輪集中供地有新特點 外資進場是撿漏還是回暖信號？

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

11月26日，持續3天的蘇州第三輪集中供地落下帷幕，蘇州今年土拍已全部結束。蘇州此輪共拍出23宗地塊，累計成交金額401.88億元，僅2宗地塊有溢價，最高溢價率7.01%。

值得注意的是，本輪土拍出現了外資企業。在民營企業紛紛退場，國字頭唱主角的當下，外資企業的出現讓低迷的土地市場出現了一絲波瀾。

民企心有余而力不足

蘇州在本輪土拍中拿出了全年“壓箱底”的地塊，地段條件優秀、基本素質較高，但從結果來看，相較于前兩次土拍，本次集中土拍熱度明顯降低。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，此次蘇州集中供地在第二批集中供地的周期內，行業融資環境逐步惡化，加之銷售回款的“雪上加霜”，企業尤其民營企業的資金壓力與日俱增。

張波表示，雖然近期房地產信貸端政策有所調整，但民營企業的融資端口仍未放松，加之項目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張。在此背景下，大批民營企業不得不暫緩投資，不參與第二批集中供地，拍地積極性普遍不高。

因此，第二批集中供地中，國企、中小規模房企一躍成為成交主力，基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。

來自億翰智庫的數據顯示，第二批集中供地中，國企拿地金額、建面占比均超過45%，較第一批上升20個百分點以上。

具體來看，國央企拿地金額、建面占比分別達76%、68%。與此相對，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建面占比大幅下降至25%、34%。

另一方面，分城市看，國央企在絕大部分城市均處上風，其中在14城拿地金額占比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達到90%及以上。

張波認為，之所以沒有民企的身影，不是他們不想拿地，而是缺錢。今年以來，開發商銷售節奏總體偏慢，相應的現金回流也慢，而回流的資金一方面被拿去還舊債，另一方面是支付工程款。正常來看，這些地塊如果放在去年底和今年初，有可能會達到溢價率上限。

張波表示，當下蘇州樓市除了少數板塊外，絕大多數板塊的新房和二手房都進入了買方市場，像本批次供地的大部分板塊就處于高庫存、去化速度一般的狀態。

外資撿漏

在缺少選手的情況下，此輪土拍成了少數房企的一次撿漏機會。

前有高盛組團抄底中國房企債券，后有外資抄底地塊。

《每日經濟新聞》記者注意到，本輪蘇州土拍中，位于蘇州相城高鐵新城板塊的蘇地2021-WG-64號地塊由和寶（南通）房地產開發有限公司（大和房屋）以25.46億元競得，成交樓面價約14266元/平方米，溢價率0%。

據悉，和寶（南通）房地產開發有限公司為外國法人獨資的有限責任公司，投資方是日本大和房屋工業株式會社，為日本最大的住宅開發商，世界500強企業，2020年度集團總營業額為4兆1267億日元。

而就在上周，11月17日，鐵獅門牽頭以50.9億元拿下上海長寧區地塊，項目總面積超過16.3萬平方米，位于成熟的上海虹橋經濟技術開發區中心位置，包括甲級寫字樓和高端商業設施。鐵獅門方面稱，該項目將被打造綠色可持續發展的世界級綜合體項目。

外資進入中國拿地，是否意味著樓市轉暖了？

眼下，境內融資正在松動，樓市最艱難的時刻似乎要過去了。當然，這其中最難的，還是改變購房者的預期。除非是力度足夠強的政策出臺（比如降準降息，或者部分城市放松限購），否則這種買和賣的僵持還會繼續下去。

封面圖片來源：視覺中國