每日經濟新聞 2019-11-04 19:59:01
過去兩年全球樓市中表現最差的一線城市，是迪拜。
每經記者 陳夢妤 林菁晶 每經編輯 魏文藝
在海南三亞，幾乎每一個豪宅項目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。對絕大多數人來說，迪拜是一個具有財富象征意味的、土豪成群的城市。
而事實上，作為阿聯酋人口最多的城市和中東地區的金融中心，迪拜房價自2015年見頂以來已經下跌超過30％，被稱作“過去兩年全球樓市中表現最差的一線城市”。而今，迪拜的房價僅為“東方迪拜”的1/5。第三季度最新數據顯示，其平均房價僅為人民幣2.5萬元/平方米。
第一太平戴維斯報告曾指出，房地產庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩都是造成迪拜房價持續走低的“罪魁禍首”。
眼下，迪拜的房價還在下跌，且似乎遙遙無期。
迪拜夜景 圖片來源：攝圖網
高828米、162層的世界第一高樓迪拜哈利法塔，其建筑內有1000套豪華公寓。2010年，哈利法塔完工伊始，一居室公寓的價格可以賣到80萬美元，并在2014年油價達到每桶100美元的頂峰時，房價升至100萬美元（單價超過1.5萬美元/平方米）。
但如今，據仲量聯行數據，當初100萬美元的公寓價格已經腰斬，“最終售價可能不到50萬美元。”近千名投資客被深度套牢。
房價持續下跌一方面讓迪拜被當地開發商打出“全球房價洼地”的宣傳口號，另一方面，各大國際房地產咨詢機構依然看跌迪拜房價，預測其將繼續下跌。而謹慎的買家們則持觀望態度，這也讓迪拜的房產交易量一蹶不振。
第一太平戴維斯數據顯示，2018年的迪拜房產交易量與2017年相比下降了約22％。而與此同時，借著2017年迪拜獲得2020年世博會舉辦權的風光，大量地產商又啟動了不少地產項目，致使市場庫存激增。
“今年迪拜可能完成超31500套房屋，是過去五年該市平均年需求量的兩倍以上。”“迪拜目前還有9.6萬套公寓在建，會在2020年底之前完工。”仲量聯行分析報告指出。
2014年以來迪拜房屋完工情況 資料來源：仲量聯行
盡管房價在繼續跌，但依然有人對迪拜樓市投下了信任票。這個人，就是在投資上極具風向標意義的股神巴菲特。
據我國臺灣《經濟日報》報道，巴菲特旗下的房地產中介公司BHHS與迪拜中介商Gulf房地產公司合資共同成立新企業，將在迪拜設立一個30人的顧問與后勤團隊。今年8月，他宣布旗下房地產公司將在迪拜收購1萬套房產。
在眾多移民機構的房產廣告中，“世界一線城市中，迪拜的租金收益率是歐美的2～3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”，是他們用得最多的數據。
《每日經濟新聞》記者咨詢了某海外置業機構，其一位置業顧問表示，在迪拜買房可以獲得100%土地所有權，沒有公攤，租售比高達10%，投資回報率在6%～7%。累計100萬阿聯酋迪拉姆的房產就可以獲得永久簽證，也可以為直系親屬辦理家屬長簽。
“開工前，開發商會向土地部門支付20%的工程費，降低風險。”在記者問及近期的房價下跌情況時，該置業顧問將主要原因歸結為“許多項目交付，庫存增加”“您看迪拜的底子在這擺著呢，也是扛過多次波折的。”
畢竟對開發商來說，明知供應量過剩，房子賣不動，但工地不能停，甚至還有許多來自世界各地的工人要養活。
迪拜的房地產熱始于2000年，曾有媒體報道過當時的建設盛況，“在很多地區，抬頭往上看，除了映入眼簾的迪拜天空之外，還少不了至少一臺起重機，保守估計，全世界起重機大概有15%～25%在迪拜”。
作為一個超級土豪城市，迪拜確實是很多人心心念念的地方——避稅天堂，獅子是寵物，警車是法拉利FF，“去迪拜搬磚”也是很多人的夢想。
而另一方面，媒體對于迪拜的真實情況報道很少，大量的軟文投放，令其樓市更加神秘。那些置業顧問則恰恰用好了這其中的信息不對稱。就比如，迪拜有很多中國公司操盤的地產項目專門賣給國人，銷售新盤可以從中獲得不菲的傭金。
根據第一太平戴維斯中東公司的分析，迪拜2018年房價整體下降了6%～10%，而2019年預計在此基礎上將再降5%～10%。
另外，迪拜的高昂物業費，則是置業顧問們最愿意忽略的一條。據2018年迪拜當地網站公布的數據，公寓的物業費每平方英尺12～24阿聯酋迪拉姆，酒店公寓的物業費則是普通公寓的3倍。
根據今日的匯率換算，1阿聯酋迪拉姆=1.9131元人民幣。
據此，一套80平方米（1平方米=10.7平方英尺）的公寓，按照每平方英尺18阿聯酋迪拉姆計算，每年物業費近3萬元人民幣；一套80平方米的酒店公寓，每年物業費就得9萬元人民幣。
至于永久簽證，其實是屬于房產投資商居住簽證，每2年更新一次，且每180天至少到阿聯酋一次。再加上買醫療保險等雜事，如果全部讓中介搞定，每次費用在15000元+人民幣。這也是中介們介紹業務時無比熱情、一到你詢價時就表示“來店里仔細談”的原因。
當然，以上，對真正的壕們是無效的。
標普全球評級今年曾發布報告指出，明年舉辦的世博會不會改變迪拜的房地產市場走勢，“我們對市場的看法仍然非常嚴峻，2021年之前，迪拜的房價不太可能出現反彈。”
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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