每日經濟新聞 2019-06-23 17:06:07
此次條件限制相對寬松的5宗地供應，對于土地資源稀缺的深圳而言，確如市場所言為豪放的大手筆。
每經記者 甄素靜 每經編輯 林菁晶
明天（6月24日），深圳將迎來一場針對五宗住宅要地拍賣爭奪之戰。這也是近二十年來，深圳土地招拍掛市場最大數量的一次宅地供應，被業內譽為“史詩級土拍”。
此次土拍吸引了超過80組房企參與，其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等排名前十的房企，而佳兆業、招商蛇口、深業、金地、卓越等本土開發商更是積極應戰。其中，深業與萬科、佳兆業與力高組成聯合體，甚至參與了全部地塊的競拍。據深圳樂居，截至拍賣前三天，房企繳納保證金已經高達1100億元。
據一個月前深圳市土地房產交易中心發布公告，深圳以掛牌方式公開出讓五宗居住用地的使用權，累計供應土地面積約為17萬平方米，建筑面積約為69萬平方米。
相較于2017全年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊（其中6宗為“只租不售”的深圳市人才安居集團所持，2宗在深汕合作區內），此次條件限制相對寬松的5宗地供應，對于土地資源稀缺的深圳而言，確如市場所言為豪放的大手筆。
據悉，此次大規模土拍在將來并不是絕無僅有。深圳市規劃和自然資源局官方回應稱，下半年將繼續按照市政府部署，分批供應住宅用地，穩定市場預期。
數據來源：深圳市土地交易中心、深圳樂居，每經記者 甄素靜 制圖
在這次競拍的五宗地塊中，龍華區和寶安區因位于傳統的豪宅片區，并與早前地王相鄰，受到市場強烈關注，最高地價被限定為65.9億元、59.1億元。
在此之前，龍華區曾接連拍出過三個地王。最近的是在2016年6月產生的單價地王，由金茂與電建聯合體以82.92億元取得，樓面地價高達56781元/平方米。
“這個地王價在當時確實猛。”深圳樂有家資深中介王楊告訴記者，那時深圳樓市正值火熱，地王片區新房均價約在5.5萬元/平方米，而地王的樓面價已超過了新房價格。
《每日經濟新聞》記者實地走訪該地塊發現，龍華區新出讓地塊與前地王屬同一片區，如今周邊新房價格普遍在6萬~7萬元/平方米，二手樓盤如華業玫瑰四季、中航天逸、水榭春天二手成交均價已在7萬元/平方米，金亨利首府、匯龍灣更是逼近10萬元/平方米。
而在寶安區，泰禾曾于2015年以57億競得寶安尖崗山地王，最高樓面價7.99萬元/平方米，刷新了當年深圳單價記錄，而此次拍賣地塊亦與前地王相鄰。
此外，寶安區新出讓周邊還圍繞著招商華僑城曦城、中海九號公館、譽名別苑等數個豪宅項目，據該片區中介經紀人小陳告訴《每日經濟新聞》記者，目前該片區二手房均價約10萬元/平方米，部分好的地段可達到16萬元/平方米。根據此次拍賣最高折合樓面價4.87萬元/平方米來看，吸引到眾多房企爭奪不足為奇。
相較于此前深圳部分地塊轉讓條件來看，本次競拍地塊雖設有“單限雙競”、配建人才房等條件，但仍相對寬松。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，龍華和寶安區地塊雖被限價，但折合樓面價仍接近5萬元，未來定價基本要在10萬元左右，這對于已經新房供應量相對較高，已過度炒作自貿區、前海灣、福田區后花園概念的龍華和寶安而言，將來去化壓力不小。
值得注意的是，當年龍華、寶安取得的地王項目至今都仍未入市，關于項目入市時間的消息仍在不斷推遲。
在此次出讓的五幅地塊中，較為偏遠的坪山地塊被要求配建人才房面積約占人才配建總面積四成。李宇嘉認為，保障房是滿足人才基本需求，而不是居住的福利，偏遠也是正常現象。
記者了解到，坪山過去曾是配建保障房重要區域，也存在租不出去賣不出去情況，但近年來深圳東進計劃及坪山區規劃了新能源基地、文化產業基地等，逐漸有了一定的居住需求。
據深圳市房產土地交易中心，此次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積；競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。
當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。其中，只租不售的人才住房產權歸政府，競得人建成后無償移交。
“深圳很少有出讓地塊這么多房企搶拍。”李宇嘉表示，“房企之所以踴躍競拍，一是對未來市場有預期，深圳2018年~2035年只有40%的商品房用地供應，可謂供不應求；二是在低價高昂的深圳，房企能有土地有項目的布局，無論對于企業融資、資本市場估值，還是市場占有率等都有重要意義。”
此外，出讓條件還明確規定，商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修；居民家庭新購買商品住房的，自取得不動產權利證書之日起3年內不得轉讓；項目用地內可銷售的住宅套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數的70%。
Q房網大深圳區總經理林家樂表示，此次集中土拍對市場層面影響，無論是此次土拍還是官方信息，都給市場傳遞了穩定信息，剛需不必為深圳未來供應恐慌。
因為土地價格相對高昂，房企聯合拿地依然成為此次土拍的一大特點。據深圳樂居報道，深業聯合萬科、佳兆業聯合力高，參與了全部地塊的競爭；招商蛇口將有可能與九龍倉及香港置地聯合拿地。
至于6月24日15：00深圳土地房產交易大廈3樓的交易中心，眾房企們將擦出怎樣的火花，《每日經濟新聞》將前往現場一探究竟。
(封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)
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