2017年處置109億資產 瑞安房地產為何舍“大”求“小”？

每經記者 吳若凡    每經編輯 曾健輝    

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優質的資產、好看的利潤，港資房地產企業曾因熟稔的商業運作，在內地房地產界風靡一時。瑞安房地產則一直是其中的明星企業，在上海、杭州和重慶等眾多城市擁有優質的商業和住宅資產。

瑞安房地產自2015年開啟輕資產策略，并陸續進行項目股權出售。2017年資產處置額達到109.51億元，住宅和商業物業銷售額104.15億元。與此同時負債率降至51%。在新一輪房地產政策環境下，瑞安房地產可謂得失兼具。

分析其處境和做法則可發現，瑞安房地產在一定程度上也代表著目前諸多中型房企，尤其是港企的思考與抉擇。

連續出售資產

近日瑞安房地產發布的財報顯示，2017年集團全年累計銷售額213.66億元。其中住宅物業銷售額為86.76億元，同比下滑46.8%；商業物業部分為17.39億元。2017年度，瑞安房地產住宅物業和商業物業合約銷售額總共達到104.15億元。

瑞安房地產在回復《每日經濟新聞》記者時表示，由于調控措施的影響，導致瑞虹新城悅庭和翠湖天地雋薈兩個項目在去年下半年無法獲得預售許可證，對銷售額產生了影響。

不過，更值得注意的是，財報數據顯示， 2017年全年瑞安房地產資產處置額達到109.51億元。

尤其是在去年12月份，單月合約物業銷售額及其他資產處置額達到54.54億元。其中包括住宅物業合約銷售額15.72億元，商業物業合約銷售額0.13億元和其他資產處置額38.69億元。

數據背后，2017年，瑞安房地產先后出售了重慶天地、大連天地、上海創智天地和瑞虹新城等項目股權。

5月26日，瑞安房地產將重慶天地79.2%的股權以41.33億元的價格轉手萬科，擬從中獲利17億元；9月30日，瑞安房地產宣布其全資附屬公司以29.49億元出售變現上海創智天地和楊浦物業49%權益，交易后瑞安房地產將繼續持有51%權益；11月14日，億達中國、瑞安房地產和瑞安建業分別發布公告，宣布簽署大連天地并購協議，交易完成后大連天地項目成為億達中國全資子公司；12月19日，瑞安房地產出售上海瑞虹新城項目商業物業組合49.5%權益，總價為38.69億元，買方為中國人壽保險集團旗下之全資附屬公司國壽基金。

為何選擇出售股權？在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，瑞安等企業商辦物業權重大，雖然在香港商業經營時間久、銷售額很大，利潤高，但整體而言，內地此類房企的利潤已經很難挽回，因此也就出現了出售項目和股權的情況。

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，上市公司拋售大宗物業有兩個目的，其一是“去房地產化”；其二是降低負債水平，提升業績并優化業務。

“土地儲備比較好，但是速度上不來，規模和業績欠沖勁。這也是目前一些中型企業的主要問題。”

黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，這類開發商便只能用中等開發的思路來運營，做些小項目、做些輕資產，進行品牌貨管理與運營的輸出，探索新的商業模式。 

負債率降至51% 決策傾向現金流

不容忽視的是，接二連三賣掉幾個優質資產的部分股權，使得瑞安房地產順利將2017年的凈資產負債率降到了51%。

瑞安房地產截至2015年6月30日的凈資產負債率曾達到了87%的高峰。

“瑞安雖有聞名于世的上海新天地等項目，但重資產模式之下，數百億資金前期投入后，回報周期漫長，加上巨額土地增值稅和內地房企的競爭，資產負債率難以降低。”黃立沖指出。

也由此，瑞安房地產集團主席羅康瑞在今年的業績會上表示，“瑞房”過去的經營模式是“物業全部自己投資，用來收租”，這個模式是行不通的。因為內地的稅收比較高，在香港收租物業不需要交稅，在內地則要交土地增值稅等，加起來達到總利潤的70%。這就是為什么瑞安要調整自身經營模式的原因。

瑞安房地產相關負責人在給《每日經濟新聞》記者的回復中則表示，公司于2015年開始實施輕資產策略，已經成功實現了一系列資產價值，提升公司資產周轉率，增強現金流，建立了穩健的財務基礎。截至2017年12月31日的凈資產負債率為51%，較2016年12月31日的68%下跌17個百分點，并較2015年6月30日的高峰87%大幅減少36個百分點。截止2017年底的現金及銀行存款總額達167.60億元。

“瑞安房地產不想高負債，覺得現金流才是王道。”黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，瑞安的做法也代表了一些港企的看法。這類企業認為，在內地拿地成本比較偏高，如果手頭儲備開發得差不多，也就不愿意拿地做新的開發，自然銷售額下降是順理成章的事。

“實際上，港資企業選擇比較多，可以在倫敦、澳洲和美國等地做開發，所以沒必要在回報低、風險較高的市場深挖下去。”黃立沖認為，瑞安的做法代表了一些房企對內地市場的處理方法。

轉型輕資產 保長期利潤

實際上，瑞安這類公司在“利潤”層面還是有優勢的。

財報數據顯示，2017年由于物業銷售及租金收入的毛利率都有所提高，瑞安房地產的毛利按年上升33%至78.58億元，毛利率攀升9個百分點至43%。經營溢利攀升36%至71.90億元。

仲量聯行研究部高級董事姚耀向《每日經濟新聞》記者表示，內地房企的業績主要還是源自住宅物業的銷售，而中小型房企規模逐年萎縮，勢必無法獲得相應的利潤，而商業運營獲得的利潤和住宅銷售是無法比擬，因而“商業”會成為此類港企在目前市場上競爭的支撐力。

實際上，在姚耀看來，高周轉能夠帶來規模和體量，但從維持長期穩定現金流的角度而言，精心打造物業，對于城市和企業都會帶來長期的好處。港資房企更加聚焦于商辦領域，與住宅快速變現的屬性不同，商辦物業的租金收益能給企業帶來長遠利潤。

同時，姚耀指出，資產證券化可以使得更多開發商有條件、有基礎不再去“快速變現”。有了這些金融手段，開發商能精細打理一些事，更多考慮穩定的現金流。“其實內地不少排名領先的企業，也已經在考慮要進入有穩定現金流的領域，所以港資房企在商業地產上還是有一定優勢的，這也是瑞安等企業能夠實現輕資產轉型的原因” 。

羅康瑞在業績會上直言：“我們是沒法和內房對比的，尤其在住宅方面，但我們的經營模式不一樣，只能走自己的路。”

張波也指出，從土地獲取難度來看，土地成本高而競爭卻日益激烈，房企拿地的壓力越來越大，尤其是針對房企的自持土地比例不斷提升，也在一定程度上加速了部分房企轉型做輕資產。

參與城市更新 寄望存量風口

數據顯示，2018年瑞安房地產的住宅項目將主要分布在上海、武漢、重慶和佛山，總可售面積約40萬平方米，銷售額預計超過100億元。展望未來2年，瑞安房地產在全國的可售貨值大約為700億~800億元。其中，上海占550億元，上海以外占200億~250億元。

不難看出，瑞安房地產走的路就是從運營獲取收益，從物業獲取利潤。

2017年6月13日，瑞虹天地月亮灣正式開業。項目為瑞虹新城商業的一部分，商業面積6.4萬平方米。這是繼上海新天地、虹橋天地之后，瑞安房地產在上海的又一“天地系列”商業樓盤，但與其他兩座商場不同的是，月亮灣打造的是音樂娛樂主題，引進了一系列音樂主題特色商戶，并著力打造音樂藝術活動，帶來了差異化定位的社區型商業。

隨著城市經濟發展及邊界的不斷推進，帶來了大量存量資產且多位于核心地區。在國土部嚴控城市邊界和大城市開發度趨于飽和的情況下，存量土地的改造和提升成為未來特大城市發展的重中之重。目光轉向存量市場，參與城市更新，是目前房企的新風口。

羅康瑞在業績會上曾對媒體表示：“與內房相比，我們的優勢在于定位，尤其是新天地和知識社區這方面，我們相信是配合城市發展需要的。另外我們也在研究是否可以將新天地和知識社區合并在一起，來增強這片區域的價值，希望時間不會太長，可以讓大家看到一些成績。”

資深地產人薛建雄也直言：“瑞安的嘗試或許很難復制，但卻證實了當前市場下，另一類企業打法的可行性和發展性。”