政策嚴控樓市或面臨小周期下行壓力 大類資產配置怎么選？

政策調控樓市的腳步并未停止。一邊是東部沿海城市對細節上的修修補補，一邊是中西部城市的全面加碼。在當前調控力度從未放松的背景下，置業者該如何以正確的姿態應對？

了解當下宏觀經濟運行態勢是第一步。就在9月14日，國家統計局發布了8月份國民經濟數據，表明了中國經濟運行總體平穩，結構調整繼續深化，新興動能不斷壯大，質量效益穩步提升，國民經濟保持穩中有進、穩中向好發展態勢。

交通銀行首席經濟學家連平在2017年9月16日成都華潤金悅灣舉辦的財經論壇上表示，今年以來的經濟形勢與去年有明顯不同，2016年時經濟下行壓力較大，但從去年4季度開始，中國經濟宏觀形式呈現穩中趨進的態勢。盡管如此，連平提出中國房地產市場將在2018年面臨小周期下行壓力。

調控全面鋪開 樓市何去何從？

事實上，在政策強有力的調控力度之下，中國商品房待售面積已經降至近3年新低。

根據數據，今年8月末，中國商品房待售面積62352萬平方米，同比下降12.0%，降幅比上月末擴大1.0個百分點。8月末的待售面積比7月末減少1144萬平方米。至此，“去庫存”的成效已十分鮮明。

與之必然相關的，是今年初以來持續走穩的宏觀經濟態勢。連平表示，如今經濟形勢較好的原因，主要歸功于中國出口增速的增長以及固定資產投資中基礎設施建設、房地產、制造業的企穩走勢。但數據也顯示，商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標均有所走弱，這在表明下半年房地產開發投資增速將明顯回落。

連平認為，在全國經濟運行企穩大勢、國家政策調控的影響下，投資趨勢基本呈現以三年為周期的波動，而房地產的這個三年周期，目前處在調控下成交量、價格、投資都呈現下行的趨勢。

在“金融去杠桿、抑制資產泡沫”的政策影響下，對貨幣市場和信貸市場利率的變化都會產生影響，一方面銀行的資金成本上升，信貸利率小幅上升；另一方面，個人住房信貸規模并未下滑，連平預計，年底信貸余額增速在12.5%附近，全年信貸增量約為13.5萬億，從市場供需層面看來，信貸規模一定程度表明市場熱度未減。

總體看來，今年中國宏觀經濟持續走穩，樓市去庫存效果明顯，在國家政策調控影響下，樓市可能將面臨周期性下行趨勢。

樓市小周期下行 城市優質不動產值得配置

在連平看來，在大類資產配置中，首先要遵守五大原則，一是供求狀況，即資產價格的核心因素；二是流動性，即資金成本影響資產配置結構；三是稀缺性，即資源總量有限，如金礦等；四是估值水平，即縱向與橫向估值比較；五是風險事件，即影響投資者風險偏好。

就目前地產的供求關系來看，自今年4月6日住房城鄉建設部和國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》中明確在住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市增加普通商品住房用地供應規模后，目前一二線城市的樓市正進入深度調整期，成都的土地供應正在加大。成都作為新一線城市，截至2016年底，成都的管理人口已達2030萬人，而穩定的人口是保證“大城市”房地產穩定發展的基礎，對于房產的需求還是比較旺盛的。

成都的土地資源仍呈現出稀缺性，有業內人士認為，成都整個主城范圍，受土地供給影響較大的是配套頗為成熟的城西金沙板塊，該區域在售項目不多，且可開發土地幾已枯竭。

地段、品質、品牌和服務是影響房產價值的主要因素。就地段和品質來說，細數金沙板塊，致力于高端改善的華潤金悅灣已是該區域內的佼佼者。坐落于充滿文化底蘊的金沙主脈，毗鄰地鐵4號線、西三環、百仁公園、金沙遺址，其地段優勢在金沙乃至城西都十分明顯；樹德中學、石室中學、金沙小學、草堂小學名校資源豐富，全齡學府齊聚，并且位處西單商場、樂賓百貨、仁和春天廣場在內的成熟商圈內，

同時，品牌和服務對于房產價值的影響也日漸深刻。華潤置地作為國內一線品牌開發商，現已入蓉15年，目前已全方位布局成都東西南北各大核心區域，市場口碑良好，品牌影響力深遠。服務方面，通過整合旗下金悅灣、時光里以及龍灣御府三大優質項目，于金悅灣建立城西品牌館，提供一站式咨詢和購買的升級服務，并體驗華潤超“五星級”的物業服務水平，讓業主盡享尊貴的同時對物業未來的增值力度有所預期。

總之，樓市嚴控政策下的置業選擇，應把握宏觀經濟走勢、分析市場供需、看準稀缺、抓住品質、認準品牌，華潤金悅灣作為華潤置地在成都推出的高端改善超越之作，幾度熱銷全城，值得期待。

預售證號：100076

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