樓市供應結構性變化加速租賃時代到來

每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

在需求端調控告一段落之后，樓市的監管也從抑制需求“做減法”轉向增加供應“做加法”。

近期，上海、北京、深圳、廣州、福州等多個城市制定了大規模的供地計劃。如7月7日上海市發布《住房發展“十三五”規劃》，計劃在2016~2020年期間供應5500公頃宅地，可提供住房170萬套，比“十二五”增加60%；而此前北京發布規劃當中，未來5年北京計劃新增供地6000公頃，年均供地比過去3年均值增長50%。

在易居研究院監測的50個典型城市中，今年上半年土地成交面積達8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是，熱點城市不僅供地增加了，而且供地結構發生明顯變化——全面向保障性住房（主要是公租房）和自持物業的租賃住房轉變。

比如，“十三五”上海計劃新增供應的170萬套住房中，租賃住房占比達到60%；未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房占到50萬套；深圳未來5年計劃供應65萬套住房，保障性住房達到35萬套，其中70%為公租房。

與此同時，新增供地“自持并租賃”也呈現常態化。7月4日，上海發布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業自持并出租。2016年以來，熱點城市供地附加“競自持”條款的現象越來越普遍。

用地及住房供應結構之所以會出現上述變化，一方面是住房需求發生了結構性的變化，即租賃需求在迅速崛起。

近年來，熱點城市房價不斷上臺階，居民首次購房年齡呈現逐漸推遲的趨勢，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時，房貸月供與房租的“鴻溝”越拉越大，而相繼進入社會的85后、90后和00后更加偏好租房，單身貴族崛起，導致租房需求大幅增加。此外，外來人口居住穩定性提升。2014年，約2.53億城鎮外來人口當中，有大約60%會攜配偶、子女一起流動。國家人口計生委的報告顯示，2014年流動人口規模達2.45億，超過77%為80后，72%的流動人口選擇租房居住。

另一方面也是更重要的因素，在于中央多次重申對于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應更加強調有效性、持續性，并引導土地及住房供應結構性變化的原因。

截至2016年，城鎮居民人均住房建筑面積為36.6平方米，超過發達國家平均水平，城鎮戶均住房擁有量在1.1~1.3套之間。目前，城鎮化已進入“下半場”，即大城市化，根據國家統計局最新披露的數據，2015年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的國土面積集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求較為緊迫的是大城市，特別是五大都市圈（包含西部成渝和中部武漢鄭州）內的核心城市。根據鏈家統計，這些城市目前戶均住房擁有量為0.8-0.9套，考慮到人口繼續向這些城市遷徙，未來住房需求的潛力很大。

值得注意的是，目前這些城市住房需求存在兩個特征：一是需求兩極分化或“住房基尼系數”太大，由于房價太高，中低收入人群（包括大學畢業生、新就業人群）基本沒有住房支付能力；二是包括大學畢業生在內的新市民，成為住房剛性需求的主體。

目前，500萬人口（及以上）的城市已劃定邊界，開發強度也正逼近天花板，而“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈，高房價下城市“二次開發”受阻，這些城市增加供地的彈性很低。因此，中短期內很難大規模增加供地，很難通過供地來降低房價，滿足和緩解住房需求。

換個角度來看，即便這些城市增加了供地，在“招拍掛”的模式下，也很難避免高地價進而導致高房價。也就是說，即便未來住房供應增加，但也無法匹配有效需求，反而有可能加劇供求結構失衡。這也就決定了供地結構亟待調整。

未來一段時期，只有供應更多的、分配權主要掌握在地方政府手中的保障房，增加適應大學畢業生等新市民住房需求、可循環利用的租賃住房，才是真正的有效供應，才能匹配真正的住房需求，才能吸引和留住人才，才能打造創新驅動的城市競爭力。

基于此，新增供地除偏向于保障房外，配建甚至部分地塊完全建設租賃住房也將成為趨勢。未來，盡管市場化租賃（私人散租、長租公寓）仍將占60%~70%的份額，但由于無法解決新市民對于教育、醫療的配套需求，市場秩序相對也比較差，因此政府公租和企業租賃預計將會快速增加。

房子回歸居住屬性的定位，是我國繼1998年“房改”以后，決策層對于住房制度改革的又一個頂層設計，這也將對樓市產生深遠影響。由此，一系列改革舉措相繼出臺，比如都市圈建設、軌道交通、“去杠桿”、打擊“類住宅”、強化公共設施建設、新市民入戶門檻全面放松等等。

作為城鎮化的一環，我國樓市供應體系正在發生根本性變化，近期土地供應普遍“競自持”，甚至出現100%自持、完全用于租賃及供地大規模轉向保障性住房，這就是一個重要的信號。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）