歐陽捷：樓市調控 管中窺見五盞燭光

本文轉自歐陽先聲（ID：xc_oyxs），作者：歐陽捷

最近跑了一些城市，既有二線城市，也有三四線城市，市場表現雖然各不相同，但邏輯卻是驚人的相似，雖然我們說，房地產市場不外乎供給、需求、價格、政策，但是我們依然可以管中窺豹，看到燭光掠影，隱約浮現新動向。

燭光1：樓市調控浪潮或將接近尾聲？

眼下，樓市調控依然層出不窮，大城市擴圍、三四線城市延展，不斷有城市加入調控；調控手段越發趨于一致，日臻嫻熟且明顯見效，覆蓋售前、售中到售后；調控力度還在層層加碼，不少城市連續升級，“限購、限貸、限價、限售”“四限”疊加，“競持、熔斷、評分、搖號”創新迭出。

恰如我們曾經說過的，樓市調控按下葫蘆浮起瓢，但接下來還會再按下瓢，直至所有的葫蘆瓢都被按住。

細細觀察，這些調控政策呈現了兩個明顯的普遍性特征：

一是成熟有效政策被廣泛采用，包括“四限”，比如限購、限貸、限價、限售已經至少分別覆蓋了55、41、50、20個城市，競持、熔斷、搖號也分別有不少于6、9、7個城市先后采用。

二是加碼升級力度并非逐級提高，而是點滴式、補丁式調控，前者通過政策試水、檢驗市場反應，小心加碼調控政策，防止用力過猛導致市場“反轉冰封；后者因地制宜、防微杜漸，不斷堵塞監管漏洞，嚴防死守投機炒房，確保房價指數保持穩定。

目前來看，需求端調控按照“房子不是用來炒的”定位，已經明顯見效，投資客從一二線城市被驅趕至三四線城市，雖未絕跡，卻也明顯減少。

但是，因為限價，反而使得部分有資格的改善性購房需求提前釋放，搖身變成了合規的投資需求，這恰恰是供不應求的大城市開盤即售罄的背后原因。因此，排除一二線城市供應減少因素，目前成交量的下降并不明顯，也意味著潛在需求依然巨大。

本輪房地產市場調控目標非常清晰：“既要抑制資產泡沫，又要防止大起大落”。

從市場情況看，一二線城市進入調整期，整體成交量明顯下滑，價格也被按住，無量無價，自然不可能“大起”，調控加碼的概率正在走低。

三四線城市雖然成交量增長，但房價要么受限（都市圈三四線城市），要么供大于求、房價穩定，也不會“大起”。有些三四線城市從去年5月以來每月成交量連續出現35%以上的增長，主要是因大城市房價快速上漲導致部分客戶購房無望、回鄉工作、就地置業，但由于其購買力有限且當地供應充足，因而房價基本未漲，只要房價沒有過快上漲，這些城市就不會調控。

眼下樓市“大起”已經沒有可能，新增調控或加碼升級的城市將會越來越少。

但是，樓市投資暗流依然潛涌，持續沖擊調控大壩，一二線城市人口還在增加、住房品質有待改善、購房需求期待釋放，供不應求依然支撐著房價上漲預期。三四線城市仍在沖動，大房企轉戰三四線城市，土拍市場熱浪此起彼伏，溢價率不斷刷新。

同時社會流動性依然充沛，M2增速雖然放緩，但是1-3月增量仍有4.9萬億元之多。最近關于股市打壓過度的質疑之聲不斷，顯示社會資金急需泄洪洞口，如果房價上漲預期不能消除，調控稍有放松，投資客隨時還會卷土重來。

投資客尚未看清的是：這輪調控不會再輕易退出，尤其是一二線城市的調控將會變成未來五年的新常態，只要城鎮化沒有結束、一二線城市的人口黑洞效應沒有減退，調控就會長期存在。

目前調控的主要任務仍是防止樓市“大起”，但更重要的應當是繼續抑制炒房客的市場預期，假如地方政府宣布調控城市保持連續三年不超過5%的房價增長，相信投資客一定會轉移戰場，避走他鄉。

調控接近尾聲并不意味著調控的結束，恰恰相反，調控還會繼續現有邏輯慣性，不過，下半年我們將難得一見樓市的密集調控了。

燭光2：錢少且貴是調控最后一手牌？

之所以說下半年將難得一見樓市的密集調控，不僅是因為調控的靶向精準、收效明顯、調控進入鞏固期，更重要的是：下半年貨幣面的變化烈度或將超出我們的預期。

去年11月，我們提出要警惕貨幣政策的反轉，“錢少且貴、信貸增速放緩、居民部門加杠桿不可持續”，今年來看，這些都已逐步成為現實。加上大金融監管推進，不規范的錢被收進籠子，缺錢將成為監管紅燈區的新常態。

中國其實不會真的缺錢，每一次的錢荒都是央媽對市場的小測試，但是央媽的測試總是有道理的，類似的測驗未來還會再有，現階段的貨幣收緊正是應對系統性金融風險的一道防火墻。

錢會少到什么程度？貴到什么程度？

從目前情況看，對應于GDP的增長，M2增速需要保持在10%以上，但4月的M2增速已經逼近10%的臨界點（10.5%）,而且4月M2比3月凈減少了-0.33萬億元，如果M2增速繼續下降過快，或者M2增量繼續為負，勢必導致市場大面積錢荒、進而拖累“穩中有進”。

其實我們也關注到，央行資產負債已經縮表（雖然央行澄清4月又在擴表，但數據尚未見公布），3月央行總資產相比今年1月的34.8萬億元，已經減少了1.09萬億元，細看分項，黃金儲備、對政府債權沒少，國外資產、外匯儲備基本沒少，對非金融性部門債權還有略有增加，真正少的是對其他存款性公司債權少了1.06萬億元，這意味著什么？就是說央媽給這些商業銀行機構的現金減少了，而反觀去年，央行對其他存款性公司債權增加了3.27萬億元，一增一減，怪不得今年銀行缺錢了。

錢少了，流向房地產的錢應該更少。不過，我們看到按揭貸款增速雖然從去年5月最高峰的58.5%迅速下滑至今年3月的18.6%，相比去年同期，按揭貸款也僅僅增加了868億元。盡管如此，看看其他存款性公司少了1萬億的錢，房地產業現在還算是幸運的。

周小川行長3月10號說過：“住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢”。

顯然，未來按揭貸款的增速和增量都還會下降，這不僅是央行的管理預期，也是金融亂象治理的目標。不過，房貸增速會“放慢”但依然是增長的，只不過增量更少，這就意味著錢緊了，但不至于緊到日子過不下去。

目前的金融政策目標是服務于穩增長，穩既包括穩經濟，也包括抑泡沫，策略是溫水煮青蛙。錢是慢慢收緊的，公開市場操作、信貸額度收緊也都是微幅調整的節奏，因此不會出現貨幣供應大幅波動引起金融系統震蕩的可能。

所以我們看到，錢荒之后稍一放松市場就回歸平靜，就像給池子里的魚放水，水龍頭不會一下子擰死，魚才會有新鮮氧氣，所以龍頭要慢慢地擰，讓流量慢慢減少，讓魚兒逐步適應，這也正如樓市調控的策略。

錢少了，自然就貴了，銀行間的隔夜利率已經連續提升，上海銀行間隔夜拆借利率從去年1月的1.995提升到目前的2.813，并且趨勢還在提高，但這仍然不是真正的加息。

真正的加息是名義利率提升，但經濟尚未完全企穩，加息不會輕率為之，如果今年二三季度GDP依然保持在6.7以上，就不能排除加息可能。

最近，有的房企或許因為嫌錢貴了就延遲發債，想必又會踏錯節拍。因為各國央行早已達成“量化寬松時代已經結束”的共識，錢多且廉已隨風而逝，即使沒有名義加息，錢也會變得越來越貴。有錢可拿，當然是越早越好，現金為王，才更易把握低價拿地、兼并收購的好機會。 

燭光3：三四線城市房企洗牌即將真正開始

如果錢少了，最苦的當然是中小房企。因為錢的蛋糕還要重新再分配，成長性更快的大象會大塊切走更多的增量蛋糕，并搶奪銀行收回的存量信貸。

其實中小房企幾乎早已拿不到銀行的錢了，除了高利貸，大概沒有別的錢。

高利貸的成本有多少？據說有的基金公司的資金成本已經達到20%，加上基金公司的管理費，誰還能給出這么高的投資回報率呢？大概不到垂死掙扎的份上，是不會真正理解高利貸的嗜血含義的。

去年我們就曾講過：對于中小房企，銀行已經失去耐心，貸款基本只收不放；購房者正在失去信任，品質服務焦慮仍在蔓延；供應商逐步放棄支持，早已不再墊付款項；政府更是不再庇護，爛尾卷款善后其煩無比。

即便是去年的景象，也可以看到一些中小房企哀鴻遍野，這種趨勢恰如過去家電行業的競爭走向壟斷，雖然有人還在強調房地產行業的地域化差異，但是，在大房企不斷下沉三四線城市之后，中小房企的掙扎越來越顯無力。

去年以來，都市圈中小城市成交暴增、地價飆升、房價猛漲，一些本已舉步維艱、茍延殘喘的中小房企又獲得了一線生機和希望。一些三四線城市正在重演去年熱點城市土拍的老片子，隨著大房企的進駐搶地，有的縣城土拍溢價率高達80%甚至160%，當地中小房企居然拔得頭籌，殊不知，這些中小房企正在被進駐這些城市的大房企帶進溝里，當市場或者政府不能接受如其所愿的房價增長，不論是客戶選擇還是政府調控，這些房企都很難逃脫破產、爛尾、重組的結局，再無翻身機會。

大洗牌就在這三年。

我們年初預言：四年之后，20強房企將占據房地產的半壁江山，加上其它百強房企，留給中小房企的市場真的很少了。現在手上尚有土地資源的中小房企還有與大房企合作的本錢，沒有土地又沒有核心競爭力的房企就沒有任何機會，除非華山一條路——避走或盤踞在那些大房企還沒有入駐的小城鎮。

但是，當一二線城市供應難以明顯增加，大房企要保持業績增長，就勢必要開疆辟土、拓展市場，所有的三四五線城市都逃不過大房企的視野，凡是大房企進入的城市，不出三五年，中小房企必是狼藉一片。

燭光4：房企降價或近在眼前？！

中小房企會有地遁之術嗎？

《封神榜》的土行孫憑借地遁之術曾經風光一時，遇弱則勝，遇強則遁，不幸遇到技高一籌的張奎，失意陣亡。

本周，銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，其中明確的四個原則之一是從屬性原則——“商業銀行使用押品緩釋信用風險應以全面評估債務人的償債能力為前提”，這句話的意思就是，只有抵押品還不夠，還要看償債能力，也就是銀行常說的“現金流覆蓋率”，按照指引的邏輯，如果企業現金流不足，就算是有抵押品，那也是不能貸款的了。

這個指引進一步壓縮了貸款范圍，也變相收緊了銀行貸款額度。雖然中小房企與銀行貸款關聯度已經很小，但是，漣漪所及，浮葉隨波。

現金流！還是現金流！現金流的來源當然是客戶，沒有客戶的首付，自然也就沒有銀行的按揭。

在限購、限貸不斷擴展的形勢之下，投資者逐漸退出，具有購房資格的客戶就像池子里的魚在不斷減少，客戶資源正變得稀缺，客戶正變得更加挑剔，競爭正變得愈加激烈。

去年我們說過，房企降價動機不強，但兩類房企率先降價不可不防。一是中小房企現金斷流、不得已甩貨出逃，二是大型房企客戶截流、拼全力搶奪市場。

今年形勢已變，下半年資金繃緊、洗牌開始，沒有地遁之術、不能轉型逸出的中小房企，又該如何是好？

此番到了鄭州，碰到原新城同事，我只此一問：當地中小房企會降價否？

果不其然，確有房企已存了降價之心，因為調控，客戶大減，搶奪客戶成為頭等大事，沒有客戶就沒了現金流，沒了現金流隨時會猝死。雖然降價損失利潤，但畢竟去年房價漲了不少，哪怕是降價仍比去年價高一節。

小房企能想到的事，大房企難道想不到？

棋先一招，關鍵就看誰先開這第一槍？在什么時點開槍？在哪個城市先開槍？

最想搶客戶、最缺現金流的房企會開第一槍，也許近在下個月、也許延至下半年，十有八九是在去年房價上漲過快的二線城市，但其實這些都不重要，這第一槍恐怕已是早晚之事。

最重要的是，這第一槍會怎么打呢？

第一種可能是實彈亂射，價格直降、力度空前。三線城市的一個朋友去年買房，據說房價下降了30%，我勸她當心，告誡“這是甩貨出逃的節奏”。因為去年這么好的市場，這樣的降價就像東北國民黨軍隊敗退前的兆頭，火炮亂射、全無章法。果不其然，后來該開發商找到我，希望新城控股能夠收購他已經瀕臨破產的公司。

第二種可能是狙擊點射，前低后高，明升暗降。有個房企去年開盤只賣6000元/平米，今年市場預判9000元/平米，他們想二期開售8000元/平米左右，可以搶得先機、同時阻斷競品，雖是真心讓利、卻仍利潤豐盈，而且房價有所上漲、不致客戶投訴，可謂一石三鳥。目前，這種可能性是最大的，也是最符合調控目標且不傷及市場穩定的。

第三種可能是對空放槍，名為降價、實為吆喝。這類房企的產品尚好、現金流尚可，在其它房企降價之后，也跟著虛晃一槍，借市場混亂，渾水摸魚。

一旦打響第一槍，接下來的市場會怎么樣？

燭光5：防大落或將成為調控新重心？

顯然，在對峙激烈、神經緊繃的市場環境下，第二槍很可能就會失手打出，接著會有第三槍、第四槍，亂槍跟進、一片哀嚎，就像電影大片一樣。

如若果然如此，會否帶來降價浪潮？

這種可能性一定會有，但相信時間不會太長，很難稱為一個周期，或許稱為降價風波更為合適。原因有三：

一是在限購城市中有資格的購房者并不會因為降價而增多，第一波的降價會迅速撈走有資格的客戶，當池子里的魚減少之后，即使跟進降價也無法爭取更多客戶。更何況一旦降價、就要一次到位，到位即意味著觸及成本底線，更大幅度的降價很難承受，后續的降價策略也就基本失效了。

二是降價雖然能提升客戶的相對購房能力，但也會加重市場觀望情緒，特別是漸進式降價反而助長繼續降價的預期，當更多的房企加入降價大軍，客戶也會無從選擇，導致有效客戶分流減少，進而迅速冷卻市場。歷史經驗證明，市場冷卻之后，僅靠降價是救不回市場的。

三是降價雖然符合去泡沫政策思路，但大范圍、大幅度降價傷及房地產市場穩定，拖累城市發展與經濟增長，導致土地拍賣不暢、投資減少、施工延緩、交付延遲、群訴事件蔓延，不為政府和社會所認可。

因此，市場或許很難形成跨度很長的降價浪潮。但是，初始的自由落體仍然可能演變成一個沖擊波式的降價風潮，并在各地城市傳染蔓延，即便假定房價下降10%，同時影響成交量也下降10%，對房地產投資、GDP的影響也將是非常明顯的。

或許防“大落”將很快變成調控的新重心。

防止“大落”也是調控，而且是中央去年就已確定的“既要抑制資產泡沫，也要防止大起大落”的政策目標。

這是一種保持平穩的底線思維，既不突破上限，也不穿透下限，現有的點滴式、補丁式政策也印證了政府希望在上下限之間尋找平衡點，精準地控制一定幅度的波動。

政府當然不會再讓好不容易控制住的資產泡沫再次膨脹，也不會讓金融去杠桿影響經濟轉型和結構調整，更不會沿用過去“放松→刺激→膨脹→打壓”的調控周期性邏輯，現有調控政策或會調整，但不會完全退出。

政策依然會貫徹“房住不炒、因城施策”的思路，針對剛需和改善型需求的政策或會微調，穩定市場的限價或會變成雙向控制，針對投資需求的限購、限售應該不會退出，政府也會容忍房地產的適度降溫，幫助金融去杠桿、樓市去泡沫，房企決不可一廂情愿地陷入傳統的“政府救市”慣性思維。

防止“大落”絕不是過去意義上的“救市”，而是防止成交量價和市場預期的大幅波動，這個任務在某種意義上比防止“大起”更加艱巨，因為推車上山難，拽住下山的溜車更難，讓正在下山的車轉頭上山是難上加難。

相信政府出手不會太快，一方面市場波動需要觀察，另一方面政策轉向需要共識，當然，出手過慢也會導致溜車下滑過線，拉回來更加費力、更花時間。

政府會有什么辦法嗎？當然有：

比如適度放松限購范圍（如高學歷人才不受限購約束），特定改善型購房可以適度降低首付，提高投標門檻限制中小房企競拍土地，二線城市調控政策暫緩加碼、高熱三四線城市先行強化限貸限價等等。

限價絕不是只能單向管控，漲價固然不行，大幅降價恐怕也不容易獲準備案，如果中小房企真的難以支撐，相信政府會采取合縱連橫的策略，牽線大房企兼并收購小房企，而不會允許市場和房企的“自由落體”。

如果真的出現“大落”，房企該怎么辦？

企業只能做好三件事：

一是防患于未然，要深刻理解政府維護社會和經濟穩定的意愿和決心，即使犧牲部分房企利益甚至“性命”也一定是在所不惜的，只有自己才是自己的救世主。

二是現金為王的周期已經輪回，按照毛主席的名言：“手中有糧、心里不慌、腳踏實地、喜氣洋洋”，定期進行現金流壓力測試、資金盤點，加大融資力度和現金儲備，不浪費資金用于回購、分紅、參股，控制適度的投資節奏、絕不激進搶地，確保安全跨越市場波動期。

三是加快進度、加力推廣、加速推盤，絕不浪費每一個客戶，老盤快速去存貨，新盤保守定價格，同時提前準備銷售應對預案，一旦降價出現，必定隨行就市。

當然，市場震蕩恰如波濤洶涌的海上，小船不能靠岸，唯遇大船、方能解脫，兼并收購浪潮越來越近、越來越猛，有錢的大房企可以主動迎合政府要求、兼并收購，借機擴規模、搶份額，減少競爭、彎道搶超，聰明的小房企需要搶先勾兌、尋求合作，爭取傍大款、渡難關，順勢退出、金盆洗手。

“穩定是大局

波動很正常

調控新目標

漲跌有底線”

理解大勢，做好自己，順勢而為，爭取主動，祝大家好自為之、期待好運吧。

原標題：歐陽捷：管中窺見五盞燭光