海南掀土地整治風(fēng)暴 閑置滿兩年將被“沒(méi)收”

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊

海南省政府近期出臺(tái)規(guī)定清理閑置土地，將無(wú)償收回部分閑置土地或者收取土地閑置費(fèi)。據(jù)了解，閑置用地是海南“老大難”問(wèn)題，海南省政府曾多次發(fā)文整頓閑置用地，這一次整頓與以往情況略有不同。

在全國(guó)多城出臺(tái)樓市調(diào)控政策，規(guī)范、整頓開(kāi)發(fā)商行為，一場(chǎng)全面的調(diào)控拉開(kāi)帷幕。國(guó)土部發(fā)文嚴(yán)控建設(shè)用地，到2020年末，確保實(shí)現(xiàn)全國(guó)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）建設(shè)用地使用面積下降20%。

雖然海南并未在這次的樓市限購(gòu)限貸政策范圍內(nèi)，但土地閑置問(wèn)題較為突出的海南，要求完成單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）建設(shè)用地使用面積下降20%的目標(biāo)。

閑置滿兩年被“沒(méi)收”

10月9日，國(guó)土部發(fā)文嚴(yán)控建設(shè)用地，到2020年末，確保實(shí)現(xiàn)全國(guó)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降20%的目標(biāo)，充分釋放土地資源利用的空間和潛力，實(shí)現(xiàn)以較少的資源消耗支撐更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

近日，海南省率先啟動(dòng)土地整治風(fēng)暴，海南省政府近期出臺(tái)規(guī)定清理閑置土地，將無(wú)償收回部分閑置土地或者收取土地閑置費(fèi)。

具體措施如下：對(duì)超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)或未完成項(xiàng)目投資總額25%的，采取無(wú)償收回土地使用權(quán)方式處置。對(duì)超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未滿2年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本和已投資額。

據(jù)了解，海南曾多次整頓閑置用地，2013年3月起，海南舉全省之力打響了閑置土地處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間，盤(pán)活“供而未用”的近14萬(wàn)畝閑置土地，累計(jì)清理拖欠土地出讓金79.86億元，其中追繳入庫(kù)46.57億元。

2015年，政府發(fā)文要求對(duì)海口、瓊海、萬(wàn)寧、澄邁、保亭、樂(lè)東等6個(gè)市縣的3.23萬(wàn)畝省級(jí)公開(kāi)掛牌督辦閑置土地，制定處置方案。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，于海南市場(chǎng)而言，超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)理念會(huì)使得地方政府供地相對(duì)激進(jìn)，但近些年海南市場(chǎng)的去庫(kù)存效果一般，空置率高，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，閑置土地增加，對(duì)于此類閑置用地進(jìn)行懲罰或規(guī)范非常有必要。可以減少海南房地產(chǎn)市場(chǎng)激進(jìn)供地，迫使地方政府在發(fā)展房地產(chǎn)方面尋找新的動(dòng)力機(jī)制。

囤地或因開(kāi)發(fā)成本較低

2010年海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策出臺(tái)后，海南樓市備受外界關(guān)注，一大批開(kāi)發(fā)商進(jìn)入海南掘金，經(jīng)歷短暫的瘋狂之后，海南樓市逐漸回歸理性，項(xiàng)目建設(shè)趨緩，大量的土地被閑置。

海南中原策略中心高級(jí)研究員桂靈分析認(rèn)為，之所以海南出現(xiàn)大量土地閑置，主要原因在于地方財(cái)政收入對(duì)土地高度依賴，土地監(jiān)管措施不完善加上投機(jī)性拿地，囤地后無(wú)力開(kāi)發(fā)。

早前有媒體報(bào)道，海南黃金海岸大批土地被閑置炒作，開(kāi)發(fā)商拿地不開(kāi)發(fā)，坐等升值，投資2000萬(wàn)元，幾年時(shí)間可以收獲幾倍的收益。

但經(jīng)歷房?jī)r(jià)瘋狂之后，海南的土地是否具有如此高的升值空間？

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，海南前兩年土地價(jià)格深跌讓很多人對(duì)于海南土地投資都動(dòng)搖了信心，其中2015年每畝的成交價(jià)格480萬(wàn)元，更是讓眾多投資者知難而退。

上一輪整頓后，海南迎來(lái)大量新房入市，海南省政府發(fā)布的報(bào)告顯示，“十二五”全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)5882.1億元，年均投資1176.4億元，年均增長(zhǎng)26.6%。但今年上半年，海南省商品房新開(kāi)工面積635.07萬(wàn)平方米，同比下降7.3%。

今年上半年，海南全省商品房銷(xiāo)售面積759.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.3%，高于全國(guó)平均水平36.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售金額765.76億元，同比增長(zhǎng)60.3%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)10088元/平方米，同比下降2.5%。

海南去庫(kù)存取得了一定的成效，截至今年6月底，海南省商品住宅庫(kù)存消化期約27個(gè)月。

隨著去庫(kù)存效果凸顯，海南房?jī)r(jià)也迎來(lái)了上漲周期，據(jù)海南中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月海南全省成交3120套，成交均價(jià)為13952元／平方米，環(huán)比上漲16.37%，同比上漲22.43%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，兩成左右的同比漲幅在全國(guó)輪番上漲的態(tài)勢(shì)下，較為溫和，海南市場(chǎng)需要警惕非供求關(guān)系引起的房?jī)r(jià)上漲，投機(jī)性需求多，存在大量資金涌入市場(chǎng)的可能性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南市場(chǎng)拿地成本不是很高，開(kāi)發(fā)商可以承受這樣的壓力，存在囤地的基礎(chǔ)。想要真正解決閑置土地問(wèn)題，政策的執(zhí)行力方面需要加強(qiáng)，拿地企業(yè)需要按季度定期匯報(bào)土地開(kāi)發(fā)流程，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與閑置土地開(kāi)發(fā)，增加開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。