萬科核心團隊如果離開 哪些業務將受影響

每經編輯｜每經實習記者 龐靜濤    

◎每經實習記者 龐靜濤

融創中國董事長孫宏斌表示，愿意給萬科高管1億元，支持他們創業。其實，萬科早就開始布局房地產行業的輕資產業務。

在“萬寶之爭”爆發前兩周，萬科在輕資產業務上就有了新布局。上海萬科在位于市中心的上海生物制品研究所有限責任公司舊址（簡稱萬科上生所城市更新項目），以園區內烏達克建筑孫科別墅為亮點，發展具備消費目的地、更多元化的城市客廳。

萬科集團高級副總裁張海表示，面對城市更新的必然趨勢，萬科已提前布局拓展商業、產業、養老、教育、租賃等復合領域，充分做好準備去實現歷史建筑和文脈的保護、城市功能的活化、城市空間的共享和存量資產的升值。

在這些城市更新項目中，有相當一部分屬于不需要太多資金的輕資產項目。除了上海萬科和上生所簽約的上述城市更新項目。萬科新成立的五大事業部中，包括物業服務、物流地產、教育營地、萬科驛（租賃公寓）均屬于輕資產的業務類型。

萬億級的輕資產業務

萬科物業營收能力和增長預期不容小覷。2015年萬科物業管理總營收29.7億元，同期，站在光環下的物業第一股彩生活營收8.27億元。萬科的領先非一蹴而就，早在2014年，彩生活上市的首個年頭營收3.89億元，而同年萬科營收19.88億元。更早前的2013和2012年，萬科物業管理的營業收入為14.71億元和8.59億元。

但萬科管理層的“野心”絕非僅在200億元的估值，未來或達800億元。2015年，時任萬科董秘的譚華杰曾向外透露，萬科物業的最終目標是達到市場占有率4%的水平，以國內當下物業規模來看，相當于管理6億~8億平方米的面積。截至2015年底，萬科物業管理面積2.1億平方米，如果參照彩生活的估值，萬科物業未來的估值或在600億~800億元之間。

除了物業，資產證券化業務也是一個市場空間巨大的潛力板塊。去年，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批，該款產品以萬科前海企業公館租金收益權作為標的，可在二級市場進行交易，經過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾投資。這意味著更多的人可以成為萬科項目的“股東”，從而解決資金長期沉淀的問題。

該產品的落地發行是萬科輕資產戰略的重要一步。負責推進該基金的深圳萬科財務總監劉波對外透露，“REITs是現金流的呼喚，但在醞釀這個REITs產品時，萬科并不缺錢，我們的融資渠道非常多元化，況且去年我們當年的回款率也很好，在這個背景下推這個REITs方案，其實公司內部有很大的壓力。”

當時負責萬科前海公募REITs商務談判的一位萬科高級副總裁表示，未來萬科的資產管理規模將是萬億級的，萬科將會繼續為各金融機構提供更多的可證券化的優質資產。

在資產證券化之外，萬科也在嘗試“小股操盤”模式，獲取管理費、品牌溢價費用等。萬科在合作項目中不控股，通過出讓股權將資產變“輕”，但項目仍由萬科團隊操盤，使用萬科的品牌和產品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費用和股權收益，實現以小股投資撬動大額收益的目標。

萬科的軟實力

無論是資產證券化，還是物業管理，又或是城市更新、長租公寓、產業地產等業務，都反映出萬科真正讓人垂涎的價值——職業經理人的知識資本造就的軟實力。

易居沃頓中國房地產實戰研修課題發布會上，萬科高級副總裁、萬丈資本CEO丁長峰還提及過另外一種輕資產模式，就是通過改造、運營存量資產獲取資產增值和租金回報的雙重收益。這種輕資產運營模式，可以運用于城市更新、產業地產運營等一系列資產管理服務。在熱點一二線土地市場連續升溫，地價不斷高漲的背景下，借助資產管理來拓展新項目，無疑是個好的模式。

萬科已經相繼成立了星商匯、萬科云城、萬科云、浪花試水產業地產。具體的單個城市而言，上海已經擁有6個產業園，打造的星商匯平臺已經落地并發展迅速。上海萬科提供的數據顯示，去年星商匯有400名會員，今年則提高到800名，萬科客戶基礎約2000~3000家公司，其中有50%是回頭客。

嚴躍進表示，如果萬科物業一個業務板塊可以通過上市實現估值800億元。萬科同樣有能力將正在培育的產業地產、商業地產、長租公寓等業務上市，進展順利的話，在短時間內再創一個萬科不是不可能。