營改增5月1日落地 綠地商辦項目迎來利好？

每經編輯 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓

房地產行業“老大”之爭愈發激烈。

4月25日，綠地控股發布2015年度業績報告及2016年第一季度業績報告。2015年綠地實現經營收入2073億元，同比下降20.8％，實現歸屬于母公司股東的凈利潤69億元，同比增長23.64%。

與萬科2015年2614.7億元的合約銷售金額相比，綠地地產主業2301億元的成績并不遜色。但在營收方面，綠地995.77億的地產業務營業收入下降11.23%，同比萬科1956億元、恒大1331億元、碧桂園1132億元、中海1480億元（港幣）的成績，綠地被遠遠甩在身后。

綠地方面向《每日經濟新聞》記者透露，公司今年并未設下在房地產板塊的銷售目標。然而，年報確定3200億元的全年目標，如果主要業績是房地產部門提供，那么今年綠地很有可能向行業第一位置沖刺。

營改增為商辦項目帶來利好

剔除能源產業的因素后，綠地2015年經營收入同比增長9%。綠地方面認為，2015年他們仍是“增收增利”的局面。

地產業務營收下降，綠地解釋為“本年度結轉面積同比減少”，其內部人士透露，由于綠地房地產板塊中商辦比例較高，尤其是超高層建筑開發周期較長的原因。綠地也預測2016年將進入結轉周期，商辦項目中會有一部分大單確認銷售。

據資料顯示，綠地現有23座超高層建筑在建。以成都綠地中心468為例，從開盤銷售到竣工使用，需要5年時間。綠地方面認為，商辦項目大單銷售較住宅有其特殊性，如定制預售，在項目建設時就已確定銷售目標完成合同銷售額，但進入結轉卻需要幾年的時間。

從年報中也可以看到，綠地房地產主業合同銷售金額中，住宅占比50.8%，商辦占比49.2%。克而瑞分析師朱一鳴向記者表示，商辦項目是綠地很大的優勢，比重也較高，是綠地增長較快的部分。

也有一位不愿具名的業內人士認為，盡管綠地的總體業績保持增長，主要得益于其多元化的產業鏈，但房地產板塊增長較慢，也緣于商辦比例較高。

綠地方面表示，盡管商辦項目進入結轉周期長，但并不代表商辦就不好，尤其公司判斷商辦項目會在今年出現轉機。一方面，自5月1日起營改增政策落地，其中將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，這將會刺激企業購置辦公樓的意愿；另一方面，國內商辦投資的資金回報率進入穩定周期，資產證券化逐漸成熟；最后，往年互聯網對商辦的沖擊不再突出。

一季度業績領先萬科

今年一季度，克而瑞數據顯示萬科、恒大、綠地，這三家房企占據了銷售榜的前三名。根據一季報，綠地房地產主業實現營業收入243億元，同比增長119%。4月27日，萬科發布一季報，其中營業收入146.1億元，同比增長64.3%。在一季度這個時間節點上，綠地贏了萬科一局。

盡管未設年度銷售目標，但綠地也表示仍希望在去年的基礎上，實現穩步增長，但具體增長多少仍要看市場行情，同時綠地透露不再要求區域公司追求銷售額，而對結轉、回款、利潤率提出了更高要求。

據了解，綠地設定3200億元為全年計劃實現合同銷售收入，涵蓋了基建、金融、消費等諸多產業的，而不只是房地產板塊。其中，綠地的海外項目在2015年僅有1.3億元進入結轉，對集團的整體業績貢獻幾乎忽略不計。對此，綠地方面認為，海外地產投資較國內有更多復雜因素，如果市場行情向好，2016年海外項目結轉會有所增加，但對于增長幅度，綠地方面表示無法預測。

至于實現年度目標，綠地表示充滿信心，同時東方證券房地產行業首席分析師竺勁向記者表示，綠地有很多地鐵上蓋項目，加上今年部分商辦項目的整體出售，后勢業績增長不容小覷。