上海科創產業“躍進” 2016年寫字樓需求或持續大漲

每經編輯 吳若凡 楊羚強    

(本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

高力國際于18日發布2015年華東區第四季度市場研究與預測報告顯示，2015年第四季度，上海核心區甲級寫字樓物業市場共有17項大宗交易，總交易金額達人民幣370億元，這個交易金額占到了全年的一半還多。高力國際的報告指，上海去年寫字樓交易總價抑或交易總量皆創造了新紀錄。購買寫字樓的機構中，來自金融和互聯網行業的企業是主力。

很少有人能看明白，為什么在全球經濟下行的時候，上海的寫字樓市場反倒逆勢崛起。直到昨天，上海頒布了新的產業政策，才讓大家恍然大悟，原來是因為上海要變成新的“硅谷”，需要更多高品質的寫字樓，安置那些蜂擁而來的天使投資機構！

而作為整個上海“十三五”的第一個政策，由上海市科學技術委員會和市財政局、市發展改革委制定的《上海市天使投資風險補償管理暫行辦法》，意義非凡！它意味著上海建設全球科創城市的目標，又向前推進了一步。

“硅谷”+“華爾街”+“納斯達克”

人們提起天使投資、提起風險投資，除了想到這些機構令人艷羨的投資收益，也會對他們超低的成功率無比恐慌。

一位CFA的講師在談及投資類型時說，別看風投的平均回報率可以達到300%，有的甚至可以達到1000%，可是投資的10家企業，大部分都會夭折，平均投資回報水平只是處于平均水平。我國天使投資、風險投資的成功率也只在10%左右徘徊。

但根據上海的新政策，上海將對投資機構投資種子期科技型企業項目所發生的投資損失，按不超過實際投資損失的60%給予補償。對投資機構投資初創期科技型企業項目所發生的投資損失，按不超過實際投資損失的30%給予補償。對單個投資項目的投資損失補償金額不超過300萬，對單個投資機構每年度獲得的投資損失補償金額不超過600萬元。

這意味著在上海投資科創企業，可以獲得遠高于行業平均值的投資收益率。事實上，上海對發展科創事業一直很熱心。去年，推出了引進科創人才的一系列政策，甚至給出了可以直接落戶等政策，吸引科創人才入駐上海。浦東、徐匯、黃浦等多個區也在去年推出了一系列的政策優惠，吸引那些科創企業進入。

這一系列政策，不僅吸引了大量的科創企業，也吸引了大批的天使基金、風險投資進入上海。去年一年，僅邦爺自己參加，或者接到的天使基金的募資邀請就有十幾次。

“十三五”科創必是上海關鍵

對上海來說，圍繞“科創”主題大力發展相關產業，也是城市產業轉型升級的趨勢。上海市統計局發布的《2015年上海市國民經濟運行情況》顯示，上海的工業、住宿和餐飲業、零售業、批發業等傳統的第二、三產業，已經無法幫助上海實現未來五年年均6.5%以上的增長目標。

房地產業去年的增加值雖然達到1696.02億元，增長9.0%，但是因為上海未來五年僅有60平方公里的新增建設用地指標，持續增長空間有限。

能夠拉動上海“十三五”經濟的，還是信息產業、交通運輸和金融產業。根據上海市統計局的統計，上海交通運輸、倉儲和郵政業增加值1130.88億元，增長7.3%；金融業增加值4052.23億元，增長22.9%。從上述統計數據可以看出，上海的金融產業已經成為支撐整個城市經濟增長的核心動力。

要進一步強化金融業對上海的城市競爭力支撐，上海還需要給金融行業的進一步發展提供更多的契機，向風險投資和天使投資提供財政補貼，補償他們的投資損失，就是一個很好的例子。

金融業之后，互聯網企業是上海第二大的高增長行業，同樣也是上海重點發展的產業類型。東方網報道，12月26日上海市經信委副主任傅新華通報上海發展“互聯網+”工作情況時就表示，2015年前三季度，上海軟件和信息服務業經營收入達到4494億元，同比增長18.1%，其中互聯網信息服務業收入1144億元，同比增長了28.5%。

上海還計劃借助互聯網實現制造業的轉型升級，實現中國制造的“全球車間”計劃。并在“互聯網+”研發設計方面，起草制定了上海工業互聯網行動方案，推動寶信建設基于云服務的高端裝備制造業公共服務平臺，涵蓋研發設計等6大類產業服務。

上海還推出了促進工業大數據集成應用研究、推動平臺化服務等內容。中國商飛公司基于新一代信息技術就已建立了分布式的全球協同研制環境，改變了飛機的傳統研制模式，主制造商利用每個部件的生產數據進行部件的虛擬裝配和校驗，并將供應商組裝完成的各部件對接和總裝。

從這一系列的信息都可以看出，上海下一步會有更多利好科創的政策出臺，市場對眾創空間、對寫字樓的需求也會受此刺激更加旺盛。這些因素成為了機構投資者大規模收購寫字樓的背景。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波