房企們都在大戰庫存 世茂為何不著急？

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每經實習記者 包雨朦

住房與城鄉建設部部長陳政高曾公開表態，中國樓市已經進入了去庫存周期。

11月11日，國家統計局公布的數據顯示，截至今年10月底，我國房地產市場庫存大增，全國商品房待售面積達6.86億平方米，較9月底止，增2122萬平方米，再創歷史新高。而在11月10日的中央財經領導小組會議上，國家主席習近平提出，要化解房地產庫存，促進樓市持續健康發展。

11月10日，恒大地產發布公告稱，將2015年銷售目標上調至1800億，較原目標1500億增加了20%，較2014年實際銷售額1315億大幅提升37%。億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，開發商銷售目標的變化多數與庫存壓力有關。

然而一向以穩健風格示人的世茂房地產卻在去年基礎上適度下調目標，放慢了銷售節奏。數據顯示，2014年世茂地產的銷售目標為800億元，實際銷售合約702億。而今年，世茂將銷售目標調整為720億元，相比去年的目標下調10%，同時比去年的實際銷售額提高了2.6%。

布局潛力城市 庫存壓力小

世茂房地產相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，世茂銷售節奏的調整與供貨調整是緊密聯系的。實際上，公司從去年年底開始，就已經有針對性地對不同的市場調整供貨，同步調整銷售節奏。

數據顯示，截至今年9月中旬，世茂房地產于一二三線城市土儲占比分別為4%、58%及38%。從這一數據上來看，世茂未來或將繼續把二線城市作為重點發展區域。

今年世茂在二線城市的銷售表現可圈可點。世茂地產2015年中期報告顯示，世茂在南京、北京、廈門、杭州等城市銷售額位居前列，金額均超25億元。項目平均銷售額約為5.3億元。其中，廈門翔安項目銷售額13.94億元。

資料顯示，世茂房地產今年下半年逾八成的可售資源來自重慶、大連、南京、武漢等二線城市。其中，福建作為世茂地產的大本營，在布局上也受到了集團的重視。目前世茂在福建的福州、廈門、泉州、平潭總共投資開發了12個項目，包括商業、辦公、住宅、旅游度假、城市綜合體，幾乎涵蓋了房地產行業的所有業態，總投資額過千億。

中原地產首席分析師張大偉說，庫存問題是一個分化的問題。雖然全國房地產整體市場庫存量巨大，但在一些經濟發展向好，增長潛力巨大的城市，并沒有面臨巨大的庫存壓力。中國房地產指數研究院公布的全國重點城市庫存狀況數據顯示，廈門、福州、莆田等福建城市的庫存率處于較低水平，城市整體房地產發展較為健康。

新華社今年7月底報道稱，福建自貿試驗區今年4月份掛牌成立，國家“一帶一路”戰略規劃將福建列為21世紀海上絲綢之路核心區。在“雙區”政策效應共同作用下，福建經濟發展后勁不斷被激發，經濟增速在東部地區排名前列。

世茂地產方面表示，公司在全國的布局，著眼于長遠。從風險與利潤平衡的角度來說，選擇重點的、市場健康發展的一、二線城市，是世茂會長期堅持的重要戰略。世茂會緊密關注，把握好大型城市的發展機會，并戰略性布局長三角、福建等地具有良好環境和潛力的城市。

優淘城總裁、資深地產專家薛建雄認為，世茂一直以來是傾向于搞大盤開發，單盤數量少，周轉周期長；同時低價拿地策略也使得項目位置多在城市非核心區域。從這個意義上講，世茂調低銷售目標符合實際情況。

專注改善

世茂地產相關負責人表示，目前中國的城市發展環境，差異化的特征越來越明顯，競爭格局也會有很大的差異，世茂不僅僅著眼于常規項目開發，而是從提升居住品質、提升生活方式的角度，對項目做前瞻性、創新性開發和服務的提升，以提升產品附加值，體現世茂的差異化競爭力。

中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍指出，世茂是專注于改善型中高端住宅開發的企業，盲目加快銷售速度，價格方面的壓力會加大。中高端項目彈性較大，不會像中低端產品一樣面臨嚴峻的庫存壓力。

“現在市場上看到行情向好，開發商之間有一種跟風去庫存的風氣，事實上如果大家都追求走量，勢必就會陷入價格戰。世茂降低銷售目標，保持穩健的銷售節奏，有利于把市場的利好轉換為利潤回報。”宋會雍說。

加速去化不只降價一招，還須有創新。據了解，此前世茂地產推出的上海世茂云圖、世茂杭州天宸項目和世茂福州云上鼓嶺項目，就是世茂今年主打的戰略型改善住宅產品。世茂云圖憑借提升居住科技含量的特征，在區域內形成了較強的競爭優勢，銷售單價突破了4萬元/平方米。