五牛基金高級(jí)投資副總裁陳國(guó)華：地產(chǎn)私募投資將從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

9月24日，在第五屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬認(rèn)為，多數(shù)銀行越來(lái)越傾向于投貸結(jié)合，不僅做開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的債主，還想當(dāng)股東。在此之前，萬(wàn)科等房企取得的公司債貸款利率已越來(lái)越接近5年期基準(zhǔn)利率。在此背景下，傳統(tǒng)以借款為主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)私募基金面臨轉(zhuǎn)型，五牛基金高級(jí)投資副總裁陳國(guó)華認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)私募將從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)投資。

債權(quán)類基金轉(zhuǎn)型迫在眉睫

在企業(yè)公司債利率不斷下滑時(shí)，銀行開(kāi)發(fā)貸利率也開(kāi)始下滑。很多銀行的開(kāi)發(fā)貸利率已和基準(zhǔn)利率接近。信托的借款利率則從之前的10%~13%，一路下探至8%~10%，受此影響，目前房地產(chǎn)私募的固定收益類借款，收益率也從最高峰時(shí)的15%~20%，最低下跌至9%以內(nèi)。

陳國(guó)華認(rèn)為，純債權(quán)的房地產(chǎn)借款投資收益下滑，已是大趨勢(shì)。甚至在這一背景下，銀行也存在轉(zhuǎn)型壓力。先前單一的借款業(yè)務(wù)，將逐漸向多元化業(yè)務(wù)過(guò)渡。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)股權(quán)私募基金會(huì)獲得非常多的機(jī)會(huì)。從去年開(kāi)始，五牛旗下的房地產(chǎn)基金慢慢從債權(quán)為核心，轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展針對(duì)成熟物業(yè)的并購(gòu)?fù)顿Y，拓展具備股權(quán)合作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并針對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開(kāi)展基金業(yè)務(wù)。

陳國(guó)華以五牛基金舉例，房地產(chǎn)股權(quán)私募基金會(huì)在多個(gè)層面，展現(xiàn)出更多優(yōu)勢(shì)。相比銀行，私募股權(quán)基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更熟悉，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也更為精通，在和企業(yè)溝通時(shí)能夠精確了解企業(yè)需要什么。

據(jù)陳國(guó)華介紹，目前五牛基金不僅僅和開(kāi)發(fā)商合作，也和銀行合作。銀行選擇五牛基金的原因，是后者融資渠道更廣泛，速度也更為快捷。“很多大開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)金融產(chǎn)品、金融機(jī)構(gòu)深度了解；銀行則對(duì)整個(gè)地產(chǎn)未來(lái)缺乏一個(gè)專業(yè)判斷。這是一個(gè)空白點(diǎn)。”陳國(guó)華表示，有能力同時(shí)把握銀行和開(kāi)發(fā)商的需求，提供專業(yè)化房地產(chǎn)金融服務(wù)正是地產(chǎn)私募的優(yōu)勢(shì)。他們選擇和大的開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，協(xié)助中型開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作和資金監(jiān)管、修復(fù)其產(chǎn)品業(yè)態(tài)，使之更為適應(yīng)市場(chǎng)。

股權(quán)私募收益有望提高

然而涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的股權(quán)投資，以及成熟、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，投資地產(chǎn)基金產(chǎn)品的投資人的風(fēng)險(xiǎn)也有所擴(kuò)大。

為此，五牛基金在很早之前就引入了專業(yè)人才，建立了龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)不同類型企業(yè)和不同產(chǎn)品建立數(shù)據(jù)模型，借助這些模型和數(shù)據(jù)，投資者能非常清楚地了解這些投資項(xiàng)目的投資周期和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

在債權(quán)私募的收益轉(zhuǎn)向固定收益下滑，或者改為純固定收益轉(zhuǎn)為固定＋浮動(dòng)收益時(shí)，房地產(chǎn)股權(quán)類私募的收益卻有望上升。

陳國(guó)華解釋稱，未來(lái)，房地產(chǎn)股權(quán)私募提供的服務(wù)，將從簡(jiǎn)單的股權(quán)投資，轉(zhuǎn)向增值服務(wù)、深化服務(wù)，在每一個(gè)房地產(chǎn)投融資開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所需要的服務(wù)上深挖盈利點(diǎn)。

不過(guò)，想通過(guò)綜合服務(wù)，擴(kuò)大股權(quán)收益的，并不只有地產(chǎn)私募。大型開(kāi)發(fā)商也在通過(guò)擴(kuò)增服務(wù)提高收益。此前，萬(wàn)科就期望效仿美國(guó)鐵獅門，借助小股操盤的方式，擴(kuò)大股權(quán)收益水平。綠地也已成立了綠地金服，向部分中小房企提供金融服務(wù)。

對(duì)此，陳國(guó)華的判斷是開(kāi)發(fā)商向業(yè)界提供的金融服務(wù)，目前來(lái)看更多還是側(cè)重于服務(wù)企業(yè)自身，部分則存在投資類型單一的局限。相比之下，傳統(tǒng)股權(quán)私募提供的平臺(tái)更大，類型也更為豐富，在競(jìng)爭(zhēng)上也會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。