西安樓市庫存消化需時近兩年 土地出讓金占財政收入近30%

每經編輯｜每經記者 李菲菲    

每經記者 李菲菲

西安力推房產新政的大背景是，大量商品房庫存積壓。

易居智庫統計數據顯示，截至5月底，西安樓市商品住宅庫存量2327萬平方米，如果按2014年銷售量統計計算，需要21.6個月才能消化完畢。

“從去庫存周期看，西安房地產市場已經連續三個月出現下滑，但對比二線城市依舊處于高位。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示。

值得注意的，作為地方政府財政收入的主要來源的土地出讓金，在西安地方收入中的占比一度偏高。《每日經濟新聞》記者從西安財政局網站獲取的數據顯示，2014年全市全市財政收入1019.56億元，同年國有土地使用權出讓（土地出讓金）收入303.33億元，占全年財政總收入29.75%。

上海易居房地產研究院數據顯示，截至2015年4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶10大城市土地出讓金收入285.5億元，環比下降35.1%，同比下降60.3%。同期，這10個城市的土地成交建筑面積環比下降58.9%，同比下降62.1%。

對此，西安交通大學經濟與金融學院教授李富有認為，土地出讓金收入逐年增長速率遞減是未來的趨勢。“從地方財政發展規律來看，土地財政收入占大頭的現狀不能持續下去。”李富有表示。

庫存需近兩年消化完畢

西安樓市調控“組合拳”的目的之一，瞄向的是商品房庫存。

據易居智庫此前披露的全國35個城市庫存數據，其中西安位居第三，庫存高達2020萬平米。“截至五月底，西安樓市商品住宅庫存量已經達到2327萬平方米，要消化這個數字需要近兩年。”嚴躍進認為，雖然近三個月西安房地長市場的庫存周期出現下滑，但對比二線城市依舊處于高位。

在此情況下，西安房管局26日出臺新政救市，劍指大量商品房庫存，并提出“穩定住房消費，保持房地產市場平穩健康發展”。

國內某大型地產企業西安分公司人士在接受《每日經濟新聞》采訪時坦承，上述新政將為房地產市場帶來利好，但其認為政策發生效用仍需時間證明。“房子賣不出去是大家都看到的，我們也希望新政策能刺激市場。”

新政踐行尚需時日，值得注意的是，近些年西安商品房供應量逐年縮減。據克爾瑞數據統計，2012-2014年，西安商品房供應量分別為198442套、191278套及177197套。

“市場不佳使得房地產商減少房屋數量供應，加上這次的新政策，西安的商品房庫存消化會加快。”嚴躍進解釋道。

從全國范圍來看，2014年土地成交建筑面積同比下滑43%，遠低于2011-2013年的水平，顯示房地產企業整體對庫存過高和供給過剩問題認識一致，不再大量囤積土地。

土地出讓金收入占比近30%

房地產市場市場疲弱亦間接影響到地方財政收入。《每日經濟新聞》記者注意到，作為財政收入的重要來源，西安近些年土地出讓金收入呈遞減態勢。

西安財政局網站數據顯示，2012年國有土地使用權出讓（土地出讓金）收入362.51億元，2014年，該數據減少為303.33億元。

值得注意的是，土地出讓金減少并未影響其在地方財政收入中的重要地位。數據顯示，2014年西安市財政收入1019.56億元，其中土地出讓金占全年財政總收入的29.75%。

審計署特約審計員、中央財經大學財經研究院院長王雍君此前在接受財經媒體采訪時形象描述為“土地是雞，財政是蛋”。

根據財政部公布的數據測算，土地出讓金占地方政府財政收入比重在2013年達到頂點，為59.8%，到2014年回落至56.2%。

“從地方財政發展規律來看，土地財政收入占大頭的現狀不能持續下去。”西安交通大學經濟與金融學院教授李富有對《每日經濟新聞》記者表示，“長遠看，土地出讓金收入逐年增長速率遞減是未來的趨勢。”

事實上，全國土地出讓金已連續兩個季度負增長。據國家財政局數據，2015年一季度國有土地使用權出讓收入6905億元，同比增長-36.1%。

然而，伴隨著土地出讓金的遞減，地方一般公共預算支出則逐年增加，無疑使得地方政府倍感壓力。西安財政局網站數據顯示，2012-2014年，西安全市財政一般預算支出分別為597.49億元、729.81億元、819.54億元 ，增長率分別為22.1%、12.3%。