西安樓市新政全方位去庫存 鼓勵大企業接盤不良地產項目

每經編輯｜每經記者 畢華章    

每經記者 畢華章

繼天津、大連、杭州等陸續出手“救市”后，西安也加入這一行列。

6月26日，西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱西安房管局）正式公布《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。

此次救市措施出臺的初衷，與西安房產市場高庫存的現狀密不可分。與其他城市采取降低公積金貸款利率、稅收優惠補貼等救市措施相比，西安此次推出“買房落戶”政策，則令市場驚艷不已。

《每日經濟新聞》記者注意到，圍繞去庫存這一核心問題，該《意見》列出減少土地供應、購房落戶、征遷項目貨幣化安置以及鼓勵大型地產商兼并重組等九條內容，被市場稱為“新九條”。

更為重要的是，本次的西安“救市”，形成了從上游減少土地供應、下游借助貨幣安置與政府收購，以及市場層面鼓勵大型房企兼并小型房企等多層次的組合措施。

不過，在如今樓市低迷而各地救市措施層出的情形下，西安“新九條”救市效果究竟如何，仍然有待觀察。

土地：減少入市供應，控制項目開發速度

本次西安救市“新九條”中，首先是對土地供應“閘門”的控制。

《每日經濟新聞》記者注意到，為消化庫存，房管部門將采取減少市場供應等措施。

該《意見》指出，要根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應。

同時，優化住房供應結構，統籌安排商品住房、棚戶區改造和保障性住房的供應比例，適當控制2015年和2016年住房開發建設規模和進度。

對尚未開發的房地產用地，可調整土地用途、規劃條件，轉型用于租賃型保障房、棚戶區改造以及國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目的開發建設。

此外，對按照新用途或新規劃條件開發建設的項目，重新辦理相關用地手續，核定相應的土地價款；符合劃撥用地條件的，重新辦理劃撥用地手續。

值得一提的是，此次救市引起較大關注的還有“購房落戶”政策。

西安市房管局下發的《意見》指出，在西安市具有合法穩定職業的非本市戶籍居民，今年7月1日至2016年12月31日期間，在西安市行政區內購買建筑面積90平方米（含90平方米）以上商品住房和二手住房的，取得房屋所有權證且繳納一年以上社會保險后，即可在房屋所在地辦理購房本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續。

《每日經濟新聞》記者獲悉，西安市房管局相關人士在26日下午的媒體通氣會上表示，對在西安穩定就業的常住外地戶籍居民家庭在購房時給予落戶優惠政策，“是西安市在穩定住房消費方面的一次重要嘗試。”

在西安房地產專家咨詢委員會秘書長李宇兵看來，購房落戶涉及到稅收、落戶等問題，涉及多個部門，是近年來救市政策中力度最大的一項。

“據估算，西安市外來購房需求大概占比15%左右。這次出臺落戶政策、放寬社保條件，也是希望拉動外來購房者的消費需求。”李宇兵稱。

庫存：棚改力推貨幣安置，收購存量商品房

除依托購房落戶消化部分庫存的之外，西安還鼓勵征遷項目中涉及的被征遷人選擇貨幣化安置，自主購買適合的商品房，以消化部分庫存。

該《意見》指出，棚戶區改造項目可使用國開行政策性貸款收購存量商品房作為安置房。各級政府主導的征遷項目，有條件的，原則上不再新建實物安置房，實行貨幣化安置。

《每日經濟新聞》記者注意到，在被征收人使用貨幣補償款購買存量商品房時，不僅可以享受價格優惠，而且享有契稅優惠。

此外，自貨幣化安置協議簽訂之日起3年內，被征收人的子女可自主選擇在原被征收區域內，或新購商品房所屬區域的公辦義務教育階段學校入學，按學區內生源辦理入學手續。

“貨幣化安置政策以前也有，西大街和南門改造時有些市民就選擇了這個方式，這次力度更大。”西安交通大學房產研究所所長、教授楊東朗對《每日經濟新聞》表示。

除此之外，西安還將收購部分存量商品房用作保障房，借此減少庫存。

楊東朗分析，2007年以來，西安每年新建十幾萬套保障房，到目前保障房的存量大概百萬套左右。“現在直接回收不僅可以減少存量，而且減少居民的等待期，不用像過去那樣長時間排隊等房源。”

事實上，由于西安市城（棚）改計劃規模龐大。

陜西廣播電視臺今年5月初曾報道稱，西安市今年計劃啟動20個棚戶區改造項目。其中，集體土地棚改項目12個，涉及200萬平方米的改造工作。并且，截至2014年，西安市已累計實施189個城中村和58個棚戶區的改造工作，涉及63.46萬人。

這意味著，若貨幣化安置進展順利，借此消化的庫存或許也相當可觀。

行業：鼓勵企業兼并重組，大公司接盤不良項目

在向購房者推出利好的同時，相比此前，西安有意營造一個更加寬松的房產發展環境。

《意見》指出，西安將全面放開房地產市場，允許開發企業聯合競買土地，共同開發。鼓勵資信良好的大型房地產企業兼并重組運營狀況欠佳的房地產企業，適度降低困難企業項目轉讓條件，并給予稅費減免扶持。

“這次明確鼓勵房企兼并，實際上也是保護購房者權益，對于一些資金緊張的項目，由大開發商接手后有助于項目推進，也可以推進產業的健康發展。”楊東朗指出，目前存在的現象是，有些企業有錢沒地，有些企業有地項目經營困難，甚至項目爛尾。

李宇兵亦表示，目前地產行業整體供大于求，一些大型房企已開始轉型，而一些中小企業抗風險能力、產業轉型能力偏弱。這也就意味著，可能會有越來越多的小型房企被兼并，最終退出市場。

“這是一個趨勢，既是迎合市場轉型，也是對行業發展的一個推動。”李宇兵告訴《每日經濟新聞》記者。

對此，而身處第一線的房產界人士更是感同身受。

一名國內知名地產企業相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，就一些中小開發商目前開發的項目而言，基本上是在2012年、2013年高位時拿到的地塊。“但運營后發現房地產企業對資金的需求量非常大，而有些開發商起初是通過舉債等方式融資，因此幾年下來資金壓力非常大。現在行業內小開發商尋求大型房企賣地等合作的非常多。”他介紹稱。

該人士表示，此次政策明確鼓勵有實力的企業和有土地的中小開發商更好地結合，對市場的健康發展而言會有促進作用。