彩生活靚麗財報背后存九大隱憂

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰 發自北京

家住成都花樣年·花郡的張女士最近有點煩。雖然世界很大，她也想到處去看看，但家永遠是回歸后的落腳處。張女士的這點煩惱，正跟家有關。

今年以來，張女士在小區里，時不時會看到警車進出。后來她從業主群里才知道，警車的每一次進出，都意味著小區里某位業主家被盜了一次。業主群里的氣氛逐漸從些微的抱怨到群情激憤。

有業主提供了一份"通報批評"，來自小區所屬成都市成華區房管局，是3月24日發布的。通報批評上說，花樣年·花郡2月份發生被盜案件18起。各位，2月份只有28天，18起案件意味著小偷幾乎在每個工作日都會到小區"上班"。

業主們報了警之后，紛紛找物管要求加強防備，物管只是要求這些被盜的業主們紛紛把每一道窗戶都裝上防護欄。到了3月和4月，小區被盜情況有增無減。物管不但沒有加派保安人員，反而為了節約成本，不斷裁減員工。

張女士告訴邦地產君，到現在為止，小區盜竊案一樁也沒破，鄰居們也已經不指望物管能幫自己管好家了，有的換了門鎖，有的加裝防護欄，有的安了報警器，更有人干脆張羅搬家……

邦地產君發現，張女士所在的這個小區的物管，可不是阿貓阿狗之流，而是在香港上市的彩生活。邦地產君就納悶了：剛剛公布年報的彩生活，2014年可是給股東交出了一份靚麗的年報啊。難道，彩生活對待自己的衣食父母——業主，就這么不上心嗎？

上市不到一年，彩生活的成績單就一個字：靚！收入結構方面，物業管理收入占比微升至60.7%，毛利率由61.6%增至79.6%，主要原因是酬金制的物業管理業務比例上升，而這部分業務的毛利率將近100%。

好看的年報，是彩生活主席潘軍在業績會上那種自信的源頭。他宣布，"彩生活成為全球最大的物業管理企業，指日可待。"如果要給這個"指日可待"加個時間，潘軍經過確認后，認為是今年6月底。

彩生活的理想，不是一般的豐滿。

但對于彩生活所管轄的一些小區的業主，或許只能直面骨感的現實。

彩生活"光彩"一面的背后，究竟是怎樣一張真實的臉？為此，邦地產君采訪了多位業內人士，試圖從資金、運營、模式、競爭發展、盈利五個方面為諸君還原一個真實的彩生活，并列出看空彩生活的九大理由。

理由一：行業準入門檻低

CRIC研究中心研報指出，彩生活上市之時便表示，要將募集資金用于進一步收購物業公司擴張。這也是其發展的第一階段：總服務管理面積不斷增加，以保證有充足的資金進行新業務的發展。

彩生活的擴張主要采用并購其他物業公司，從而管理旗下社區，并在這些社區中使用彩生活的管理系統。截至2014年底，彩生活已布局110個城市，共管理796個社區。

攤子鋪大了，新興物業管理企業，尤其是對于管理系統依賴度較高的企業開始暴露出一些缺點。最突出者，莫過于易復制性。這將降低該行業的準入門檻，增加彩生活的競爭對手，最終形成一種速度和合作資源的競爭。

理由二：資金壓力大

財經評論員嚴躍進認為，彩生活在業務擴張過程中，時刻遭遇資金壓力的煎熬。彩生活的很多物業是通過股權收購的方式獲得的，這本身就會造成資金面的緊張。

由于彩生活需要不斷通過業務擴張來贏得投資者的青睞，自然會在物業公司股權收購方面加大力量，"重收購、輕管理"的模式值得警惕。這背后的一個問題是，相比過去比較融洽的物業-業主關系，這樣一種中途收購的模式，需要一定時間來處理和業主的關系，但這需要成本。

理由三：彩之云APP上活躍用戶少

彩生活講的是這樣一個故事：通過彩之云APP，可以將物業管理費、停車費、投訴報修等傳統物業管理服務搬到線上，互聯網產品最重要的不是注冊用戶數，而是活躍用戶數，因為該數據體現產品的使用黏性。

但據《中國基金報》報道，彩生活目前嘗試社區O2O的最大優勢在于具備先發優勢，但是其彩之云APP上的活躍用戶不高，如果僅僅是將傳統物業服務搬到線上是不夠的，如果沒有運營能力，注冊用戶就不能實現價值轉化。彩生活APP上的應用和服務大而全，沒有聚焦點，且公司的運營能力有待觀察。

理由四：物業管理服務差

由于品牌房企的社區均由旗下物業公司直接管理，剩余的社區也都基本已有物業管理公司，彩生活的擴張主要依賴收并購模式。

這樣的模式會造成暫時的利潤率下降，但彩生活作為投資者寄予厚望的第一家新型物業管理企業，其報表上的盈利數據必須足夠"漂亮"才能進一步引發關注，并獲得更多投資，幫助其加大規模。

但規模化又是彩生活發展必須經歷的環節，一方面，管理社區的規模及業主大數據是增值業務順利開展、盈利最大化的基礎；另一方面，競爭對手同樣都處于起步和擴張的階段，彩生活必須更快地搶占資源，并占領市場。

這樣的矛盾帶來的結果，是對成本控制更高的要求。這就使得部分彩生活服務的社區出現了管理問題，如不少社區反映彩生活將社區中的空間租賃，導致被擠占，向業主收取的物業管理費須先上交集團后再統一劃撥；其讓社區管理處"自負盈虧"的方式則容易造成為增加利潤，雇傭低成本的勞動力，工作能力較差，對社區維護不到位。

理由五：金融業務非彩生活強項

社區O2O最大的想象空間或在社區P2P，P2P最大的風險在于借貸人的信息不透明，但是社區P2P可以有效避免這一問題，基于社區信任機制下的社區金融未來將有巨大的發展空間。

但也有觀點認為，社區金融作為十分專業的金融領域，以門檻較低的物業管理起家的彩生活可能難以駕馭。彩生活本來是從門檻很低的物業管理起家的，雖然在彩之云的平臺上引入E理財，看起來符合現在發展的潮流，但如果想涉足理財領域，需要十分有吸引力的金融產品和十分專業的團隊，金融行業的門檻很高，這并不是彩生活的業務強項。

理由六：過度壓縮人力成本

彩生活的盈利核心是其采用了所謂"精益管理"，打破傳統的經營管理模式，以最小的人力、設備、資金等資源投入創造出盡可能多的價值，即成本管控。

彩生活還將保安、清潔、景觀維護等業務外包，自身僅負擔維修及保養服務，盡可能地讓平臺變"輕"。截至2014年底，彩生活共雇傭員工1265名，除董事外的員工薪酬及獎金支出為0.66億元。

這樣的結果是物業管控越來越差。成都一位邦地產粉絲的來信說，車庫里處處堆著建渣久不清理，電梯進水導致常常停擺，老的小的哼哧哼哧順著黑暗骯臟的樓梯往上爬；非機動車從來不按規定路線進出，在小區人流里快速穿行，貓貓狗狗被撞翻者不知凡幾，私家車位屢被臨停車輛占坑過夜，多次發生車主沖突事件……

彩生活為了讓財報好看以迎合投資者，需要并購擴張，但是一個結果就是損害了業主利益，相當于自斷后路。

理由七：去人工化的管理模式非常短視

傳統物業企業通常會雇傭更多的人力進行管理，尤其是要做到及時響應業主的要求，實現真正的高質量物業服務，物業企業需要在員工數量與成本控制上取得平衡。而彩生活通過自動化、集約化、標準化的管理系統代替人力，控制雇傭的員工數量，基礎成本就較低，每一個管理的社區均只有主任和客戶經理兩個職務，把管理結構壓到最簡易，成本下降了，但丟失了服務。

根據規劃，2015年彩生活還將繼續升級管理模式。一位不愿具名的機構研究員表示，彩生活的模式還是很容易復制的，且搭建平臺成本不會太高，作為服務體系，彩生活一再強調機械化，而去人工化的管理模式未來也將會被模式相同，但服務更好的企業所代替。

理由八：社區O2O行業競爭者眾多

從整個社區O2O行業來看，目前無論是擅長物業管理的房企大佬如萬科、綠城，其他行業的龍頭如順豐、易居，改革中的傳統物業，以及新興的專業社區O2O平臺，都根據自身特點不斷完善模式，探索能夠盈利的方法。

目前社區O2O行業競爭者眾多，模式各異且都有自己的特點，最終哪種模式能成功很難講。而彩生活作為社區O2O暫時的領跑者，能否讓資本市場和業主同時滿意，要看其管理系統的完善程度。目前其社區O2O究竟做得如何，情況還不清楚，從業主的反饋來看，彩生活只是利用現有社區資源，提供了一些極為基礎的服務，比如送水、洗衣，這些還遠遠談不上社區O2O。

理由九：擴張不易

CRIC研究中心的研報指出，2014年彩生活的凈利潤由0.45億元增長至1.51億元，增幅高達230.8%。不過，和房地產行業相比，這一數字還是有較大差距，以花樣年為例，其規模盡管不大，但2014年凈利潤為13.72億元。而要提高凈利潤，唯有通過擴張的方式進行利潤疊加。

上述匿名研究員表示，從業務發展和盈利上看，彩生活主要盈利點也是挖掘業主消費需求。但目前來看，房地產行業利潤逐年下滑，已有多家房企在探索并實施相似服務模式，通過資源整合進行多元化發展。從這點來看，彩生活的業務發展面是收縮的，而且未來發展空間只會越來越小。從彩生活平臺的入口價值來看，產品商對平臺的認可也是建立在大數據的基礎上，客戶群體的數量和覆蓋范圍等都是考量因素，大數據的運營能力低下，會直接影響商家對平臺的選擇。