去化慢、供應大、租金降 成都寫字樓“等風來”

每經編輯 每經實習記者 王婷婷 發自成都    

◎每經實習記者 王婷婷 發自成都

為什么馬云要將阿里的西部基地放在成都？為什么馬云要在成都花4000萬元買豪宅？為什么萬達要向成都投資上千億？

作為商業地產和電商領域龍頭企業，這兩家巨頭大舉投資成都的背后，顯然是看中成都的消費潛力和區域的增長前景。

截至2014年，成都新增世界500強企業14家，外國常駐機構超過25個，總數穩居中西部城市第一。目前，世界500強的企業中已有260多家落戶成都。上述企業在成都消費市場“跑馬圈地”，令正處于低谷期的成都寫字樓市場步入升溫“前夜”，成都寫字樓的價格反彈，也許只是時間問題。

好風憑借力，但借力之前還得熬過一段漫長的日子。

目前成都的寫字樓市場正處于去化壓力巨大的形勢之中。

數據顯示，截至2015年2月，成都銷售型寫字樓現有庫存約328萬平方米，按照近一年的月平均去化速度14萬平方米，去化周期為24個月。

中成房業給出的統計是，截至今年3月31日，大成都范圍的寫字樓存量為602.5萬平方米。而且，2015年，成都甲級寫字樓新供應量預計將達到空前的88.7萬平方米，2014年這一數值僅為23.1萬平方米。

“預計到2015年末，成都甲級寫字樓的供應高峰期才會進入尾聲。”第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均告訴《每日經濟新聞》記者，成都寫字樓市場大量的項目集中開發、集中供應，在經濟形勢下滑的局面下，寫字樓終端需求受到一定影響，同時投資需求被抑制，導致去化較慢，產生現在寫字樓市場高庫存、高空置的現狀。

高力國際數據顯示，2014年成都甲級寫字樓凈吸納量較2013年大幅下降59.2%，第四季度凈吸納量錄得62708平方米，空置率為34.5%。而世邦魏理仕數據顯示，今年第一季度，全市凈吸納量環比下降近六成至65000平方米，整體空置率上升至35.4%。

此外，去年三四季度，成都寫字樓市場出現了一股強勢的退租和搬遷潮。某代理東大街時代8號寫字樓的經紀人張先生告訴記者，去年上半年房源還很緊，也比較好租，7、8月份就陸續有房源掛出來租售，其手上的房源也增加了五六個。“現在中區房源售價基本只有16000元/平方米，去年早些時候掛牌都還在20000元/平方米左右，現在租金在80~90元/平方米的也很多，以前基本都要上百的。”《成都商報》提供的數據印證，去年的退租潮中，時代8號退租率達30%，是比較典型的一個案例。“不止東大街商務區，包括成都CBD在內，去年第四季度出現一批以小額貸款、融資擔保為代表的本土小型非傳統金融企業因資金鏈短缺而引發的退租案例。受此影響，核心商務區內整體去化幾乎停滯。”世邦魏理仕指出。就算不擔心去化，也還有另一個需要憂慮的問題，即寫字樓租金下滑和區域分化。

數據顯示，截至2015年一季度末，成都全市寫字樓平均租金為82.4元/月/平方米，去年Q4甲級寫字樓的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都銷售型寫字樓的價格則從一年前9076元/平方米的均價，下滑至當前的7828元/平方米。

下半年，成都寫字樓市場還將受到30萬平方米新交付甲級寫字樓沖擊，市場對租戶的爭奪會更加激烈，這將直接影響租金水平，以及新舊寫字樓和新舊區域之間的競爭與調整。

在中央商務區和東大街，為了對抗老舊寫字樓業主退租潮、高品質新項目的競爭，不少項目在租金賬面價、免租期等方面提供了更大的優惠。但由于核心區域未來新增供應量逐步下滑，板塊租金預期會相對穩定。

九龍倉中國置業有限公司助理董事兼總經理邵永官在年初成都國際金融中心（IFS）發布會上告訴記者，在區域分化越來越明顯、未來供應量增加的格局下，寫字樓的核心競爭力差距會更加明顯，競爭愈加激烈。“雖然成都寫字樓市場的供應在增加，但高品質項目能夠刺激租戶升級及搬遷的需求，老項目則面臨租戶外遷的可能。而現在成都市場上實力雄厚的開發商在優越位置開發的大樓還相對較少，這一明顯的競爭力差距，會促使客戶在大量的房源中選擇更新更好的寫字樓。”邵永官表示。

《黃帝內經》說，東風生于春。成都寫字樓市場將從這個春天開始嬗變，等風來。