龍頭房企中報俱出爐：下一個倒的真不是萬科

    隨著8月25日保利地產半年報的出爐，招保萬金四大A股龍頭房企2014年半年報全部出齊。“半年考答卷”出現分化，兩家凈利上升、兩家凈利下滑。

    半年報顯示，四家龍頭企業供貨高峰都將集中在下半年，去庫存將決戰于9、10月間。由此來看，屆時一場價格廝殺似乎難免。

盈利能力分化明顯

    四大龍頭房企，兩家凈利潤同比增長，兩家凈利潤大幅下滑，持續多年單邊上揚的黃金時代一去不返。

    雖然在四大龍頭房企中最后一家發布半年報，但保利地產財務指標的增長率卻是上半年最漂亮的一家。公司實現營業收入339.99億元，凈利潤38.22億元，同比分別增長11.31%和12.19%。在行業毛利率普遍下滑之時，保利的毛利率水平不降反升，報告期內，公司房地產結算毛利率為32.27%，同比增長1.36個百分點。

    其次是萬科。根據萬科半年報顯示，其上半年實現營收409.62億元，同比微降1.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.09億元，同比增長5.55%。與此同時，萬科上半年房地產業務毛利率為21.88%，同比下降1.90個百分點，繼續呈現下滑態勢。

    金地集團半年報顯示，期內公司實現銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別同比下降13%和14%。值得關注的是，公司在營收達到90.84億元、同比上升3.29%的情況下，凈利潤卻僅僅1.58億元，大幅下降49.91%。房地產業務毛利率為21.35%，同比下降5.81%；凈利潤率1.74%，同比下降1.95%。

    與金地同一天公布半年報的招商地產，同樣陷入業績大幅下滑的窘境。公司1至6月累計完成簽售面積121.82萬平方米，簽售金額179億元，同比分別減少10.47%和10.35%；上半年營收160.47億元，同比下降0.54%，凈利潤17.85億元，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降為28%。

    對于房企來說，華東地區樓市調整的拖累以及轉型短平快產品以促進銷售等市場因素，成為毛利下滑的主因。而從各家半年報來看，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫存將成為9、10月份的市場主旋律。

“重災區”連累毛利率下滑

    一向被視為暴利行業的房地產，如今正在市場自發的調整中，開始向中利行業回歸。從四大龍頭房企來看，三家房企毛利率同比下滑，從中可以看出，部分龍頭房企重點布局的華東、華南等傳統樓市興旺區域，今年卻成為調整的重災區，這成為影響上述公司毛利率的重要原因。

    對于半年報表現堪憂的金地集團，在銀河證券房地產行業首席分析師趙強看來，公司毛利率的下降主要是因為公司華東、華中與東南區域毛利水平均未達到公司整體毛利水平。根據半年報顯示，公司主力結算項目為慈溪鴻悅、武漢名郡、南京自在城、揚州藝境和上海藝華年等，結算金額分別為9.3億元、7.8億元、7.8億元、6.6億元和6.1億元。

    值得一提的是，除南京自在城項目稅金前毛利率19%外，其余主力結算項目毛利率均在11%以下。“由于主力結算項目毛利率偏低，拖累公司綜合稅金后毛利率下滑4.6個百分點至16.2%，為歷史最低。”中金公司寧靜鞭與趙強持同樣的觀點。

    部分區域的拖累同樣是招商地產毛利率下降的原因。中信建投發布的研究報告指出，在招商地產加速擴張、積極調整產品結構以加快周轉的態勢下，高毛利地區以及產品類型占比下滑也是預期之中，預計全年整體毛利水平將持平。

    除此之外，大型國企的盈利優勢在行業分化中更加凸顯。四大龍頭房企中，市場化程度較高的萬科和金地，毛利率基本都在20%左右，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的較高毛利率。在半年報中，保利著重強調了其央企身份而帶來的融資成本優勢，由此也解釋了在行業信貸偏緊的大環境下公司凈利潤大增的原因。

加緊去庫存決戰下半年

    從四大龍頭房企半年報可以看出，雖然上半年業績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。毫無疑問，去庫存、沖業績將是包括龍頭房企在內幾乎整個行業三、四季度的主旋律。

    金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫存將是金地下半年主要任務。趙強指出，從往年分月銷售數據來看，金地銷售主要集中在下半年，從7月份計劃新推樓盤數量可以看到，未來兩個月推盤量明顯增加，預計下半年銷售數據將進一步好轉。

    “新推貨值按60%左右去化率來測算，我們預計該公司2014年將實現480億銷售額。”寧靜鞭表示。按此預測，金地在去年超額完成430億目標至450億元后，今年銷售或將僅微增30億元。

    由于上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產在手貨值約270億元，下半年計劃新推約450億元，總貨值超過700億元。同時，下半年新推貨值占比將大幅提升，中小戶型面積結構進一步加大，且一二線城市占新貨值達84%。

    “目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好于上半年。”萬科總裁郁亮表示。基于這一判斷，萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示，下半年公司業績將體現得更加充分。

    “在這幾年的調整和發展中，龍頭房企也出現了明顯的內部分化。”中信建投證券房地產行業首席分析師蘇雪晶表示，以前常講到的“招保萬金”的說法，可能已不成立。就在這一年當中，萬科和保利的銷售額已在千億以上，而招商和金地還在500億左右徘徊。