人和商業56億債務壓頂 年資金缺口10余億

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

對人和商業而言，眼下最需要解決的問題或許不是扭虧，而是即將到來的償債高峰。

《每日經濟新聞》記者了解到，人和商業于2010~2011年共發行9億美元海外優先票據（約56.2億元人民幣）。這其中，3億美元的優先票據 （約18.72億元人民幣）將于明年5月償還，剩下的6億美元優先票據（約37.44億元人民幣）需要在2016年9~11月償還。

然而，截至2013年末，人和商業的現金存款下降至12.8億元人民幣，公司近兩年的營業收入甚至不足以支付優先票據利息。由此，國際評級機構穆迪再次下調了人和商業的債務評級，由Caa1下調至Caa3，成為“垃圾”級別的債券。

財務狀況堪憂的人和商業，將會面臨怎樣的局面？香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，人和商業的地下商城并沒有產權，這加大了公司融資的難度，接下來除非公司能通過變賣資產用于償債，否則未來極有可能出現債務違約，甚至遭到債權人清算的要求。

深陷資金危機

人和商業深陷資金危機，與公司利用人防工程開發地下商城的特殊發展模式不無關系。

根據《中國人民防空法》及其他相關規定，開發、運營地下商城的人和商業并沒有項目的土地使用權，這導致其無法像一般開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款。

由此，人和商業融資的主要途徑就只剩下抵押股權貸款以及發行高息債。而地下商城的開發在建設期間需要大量資本支出，高息海外優先票據成為人和商業最重要的融資渠道。

2010年5月18日，人和商業發行了3億美元、2015年到期的優先票據，年利率為11.75%；2011年9月10日與11月15日，公司合共再次發行了6億美元、2016年到期的優先票據，年利率13%，利息均為每半年支付一次。上述兩筆優先票據僅年利息就已經超過7億元人民幣。

年報顯示，截至2013年，除了折合約56.2億元人民幣的海外優先票據外，人和商業從銀行等金融機構貸款總額為23.8億元人民幣，有息負債合達到80億元。公司在2012年與2013年附息借款利息分別為8.85億元和8.8億元，高昂的借貸成本正變為沉重的財務負擔。

此外，由于缺乏土地使用權，承讓經營權的商戶也無法通過抵押土地使用權及房屋產權的方式從銀行獲得商業貸款，因此，人和商業為商戶設計了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔保，這就導致人和商業置于銀行的存款中，有相當一部分其實是受到限制的。

人和商業2013年年報顯示，人和商業為各種貸款提供擔保的受限制存款金額達到1.85億元，倘若承讓經營權的商戶違約未能償還相關貸款，按規定人和商業必須承擔償還責任。一旦發生這樣的情況，人和商業的資金流動性將進一步惡化。

存高違約風險

根據穆迪投資者服務公司于4月22日發布的報告預計，未來12~18月內，人和商業將面臨更大的債務再融資風險，到期債務將增多，但中國經濟增長趨緩，且信貸環境趨緊。因此，將人和商業的公司家族評級和高級無抵押債務評級，由Caa1下調至Caa3。

“Caa級別代表的是投機級別的高風險債券，其代表的是債務人面臨極高的信用風險，Caa3更是達到垃圾債券的級別，這表明人和商業的財務狀況已經達到極其惡劣的程度。”黃立沖表示。

2013年年報數據顯示，人和商業全年營業收入為5.47億元，但公司行政費用達到4.6億元，經營費用達到3.45億元，加上每年需要償還約8.8億元的借款利息，營運資金缺口達到11.38億元。

此外，人和商業的現金存款從2011年的88億元大幅下降至2013年的12.8億元，假如未來12個月內，公司的轉讓經營權收入沒有改善，單靠每年約5億~6億元的運營現金流，不足以償付明年5月到期的3億美元優先票據。

穆迪指出，人和商業逾期一年的應收賬款規模為人民幣15億元，計劃2014年收回約人民幣7億元資金。但即使能成功催收，收回的現金也僅能覆蓋部分管理費用、利息支出及開發成本。由于公司大部分產品在所有權轉讓方面存在限制，使其難以實施大規模融資以償付3億美元債券，加上其商鋪經營權的潛在買家很難獲得銀行信貸，這些因素導致人和銷售欠佳，在未來12個月內，上述不利因素將依然存在。

黃立沖表示，要解決債務壓力，目前最直接的辦法就是出售用于出租的物業。但這一方面會大幅降低公司未來的租金收入；另一方面，即使成功出售，賬款能否在償債期前成功回收也是疑問。