56家房企存貨直逼9000億 同比攀升兩成

有分析人士表示，2013年北京等多個一、二線城市土地出讓現(xiàn)高潮，房企拍高價土地，提高存貨量

截至3月26日，滬深兩市已經(jīng)56家上市房企公布2013年年報。記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，56家上市房企存貨總計為8902.95億元，而去年同期這56家房企的存貨總計為7196.87億元，攀升了1706.08億元，同比漲幅為23.7%。

對此，有分析人士認為，2013年房地產(chǎn)市場熱度較高，房企有勇氣高價斬獲土地。此外，一線城市土地較難獲得，當時市場預期也向好，一些開發(fā)商放緩推盤節(jié)奏，甚至有捂盤的跡象，去存貨速度有所減慢，致使庫存居高不下。

此外，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，常州、營口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經(jīng)非常高，有些城市庫存壓力也很大。而新增項目土地成本較高，銷售壓力增大，加之2014年房企資金鏈普遍偏緊，若下半年迎來新一輪補倉，很有可能觸及行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。

存貨驟增

實際上，雖然已公布2013年年報的房企還不到滬深兩市上市房企總數(shù)量的一半，但其存貨大增的趨勢已經(jīng)非常明顯。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的房企后，2013年前三季度，滬深兩市137家上市房企存貨總計約為1.9萬億元，而去年同期這137家上市房企的存貨總量為1.5萬億元，攀升了4000億元，同比上漲幅度為27%。

“原來的存貨價格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。

無獨有偶，據(jù)記者從中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)獲取的一份數(shù)據(jù)顯示，僅2013年前11個月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額即高達4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀錄。

“2013年個別上市開發(fā)企業(yè)在拿地開拓方面比較積極，全國熱點城市土地市場也呈現(xiàn)‘量價齊升’的態(tài)勢，市場預期向好，開發(fā)商積極拿地補倉，這是2013年各大上市企業(yè)庫存大幅上漲的重要因素”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向記者如是表示。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，雖然房企為了保持競爭優(yōu)勢，拿地動作頻繁，但是整體來看，考慮到房企的資產(chǎn)負債水平和銷售回款等情況，目前房企的存貨增長還處在比較合理的范圍，并未出現(xiàn)明顯的盲目擴張現(xiàn)象。

高庫存敲響資金警鐘

事實上，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心曾向記者表示，“在我們統(tǒng)計的138個上市房企中，83%的房企按季度統(tǒng)計存貨均有上升的趨勢，表明上市房企控盤能力提升”。

不過，相對于存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫存能力強的大型房企，中小房企的控盤能力稍顯不足，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢。例如，宣布業(yè)務轉(zhuǎn)型的房企，或者被標桿房企搶占其產(chǎn)品布局“主場”市場份額的房企。

對此，嚴躍進向記者表示，房企存貨周轉(zhuǎn)速度下滑可能由多方因素造成，比如企業(yè)產(chǎn)品與財務周轉(zhuǎn)的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進擴張。當然，也不乏部分房企有意減慢存貨周轉(zhuǎn)速度，捂盤惜售。此外，從目前的市場表現(xiàn)來看，部分庫存高企的城市已經(jīng)開始調(diào)整房價，出現(xiàn)房價增速放緩或者下行的跡象。

事實上，有研究機構稱，2013年杭州市場總貨值量為3000億元，當年銷售1599億元，真實去化率約為50%，屬于普通水平。但杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鑒于此，加上2013年未消化的庫存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

“開發(fā)商主動降價，意味著其已經(jīng)意識到風險。”上述機構分析人士如是稱。

鑒于此，宋延慶表示，房企在高調(diào)拿地的同時，也要提高存貨周轉(zhuǎn)率，加快三、四線城市項目去化速度，確保現(xiàn)金流安全。