破譯2014年樓市的九個預言 開發商重回一二線

預言六

個人住房信息系統聯網

原計劃去年6月底完成500個城市聯網，最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術問題，更多的還是人為障礙。

即便阻力重重，此事還會繼續推進，這是一項基礎性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的前提。隨著這一進程的推進，勢必抑制部分灰色的多套房需求，中短期內會有少量出售二手房的行為發生。

預言七

房地產稅立法

中共十八屆三中全會提出“要加快房地產稅立法并適時推進改革”。這再次宣示，中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是：減少房產建設和交易環節稅費，清費立稅，增加房產保有環節的稅收。

說明白點，房產稅繼續推進。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間。

不過，立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點后立法，這是改革的“常規打法”，2014年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

預言八

融資成本激增

僅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產企業發布海外融資計劃，總額超271億元人民幣。

除了融資金額，融資成本也是個值得注意的現象。2013年同期，房地產企業海外發債融資成本，一般在5%左右；而萬科在2013年4月份所發美元債，年利率只有2.6%。

有投資界人士提醒，海外融資大部分是美元融資，美元兌換成人民幣需要周期，去年做的美元融資，到今年年中以后再融資，用來償還舊債比較合適。

預言九

養老地產爆發

養老地產爆發，這是個近幾年一直在發酵的話題，盡管眼下仍看不到真正的爆發點，多數養老地產項目，養老是幌子，圈地才是目的。

2013年12月24日，保利地產對外宣布長期養老戰略規劃。當天，保利地產董事長宋廣菊對外說，保利地產計劃全產業鏈切入，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產已有6個養老產業項目在建。

包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內的品牌房企，目前都涉足了養老地產的開發。險資也不甘落后，紛紛在全國范圍內布局養老地產項目，平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步，圈地建設養老社區。

據不完全統計，全國已有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開披露的養老地產項目數量也已超過百個。按研究機構的說法，這些遠不能滿足市場需求。同策研究數據顯示，預計2015年，全國城市商業化養老機構的潛在需求為：自理老人床位數174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數30萬～32萬張左右。按照單個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上需要至少建設4500個項目。（作者 劉秀浩）

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