深圳首宗農地入市或年底掛牌 工業用地破冰

每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

作為新型城鎮化的基石之一，集體所有制土地改革在十八屆三中全會備受矚目，深圳今年初經國土部特批的“允許農村土地入市”政策亦即將落實。

今年底，深圳寶安區福永街道鳳凰社區有望正式掛牌出讓，成為深圳原農村集體工業用地入市流通的首個試點。《每日經濟新聞》記者從福永街道辦相關負責人處了解到，去年底深圳方格集團已開始與鳳凰社區負責人進行接洽，村民或將以土地形式入股企業，獲取可持續的分紅收入。

業內普遍指出，農地入市與現行《土地管理法》框架存在沖突，農民只擁有農村土地的使用權，還沒有出讓權，消除這一法律障礙將成為農地入市的先決條件。

探索可持續收益模式

資料顯示，將要入市的土地位于深圳寶安區福永街道鳳凰社區，蒞臨深圳機場和廣深一級公路，用地面積14568平方米，已長期處于閑置狀態。上述負責人表示，村民普遍對這片土地的入市抱以期待，但目前村里仍在探索一種可持續的長期受益模式，“如果簡單地租或賣，對村民來說并不劃算。”

《每日經濟新聞》記者從深圳福永街道辦獲悉，從去年底開始，深圳方格集團已經與鳳凰社區相關負責人多次溝通接洽，這家以電子產品為主營業務的公司本身也是鳳凰社區的企業，如今因業務進一步發展，需要土地進行擴張，村民不一次性拿賣地錢，而是想通過土地入股的形式換取公司股份，擁有土地的集體與公司雙方重新成立新的公司。

“通過這種方式，村民能獲得長期穩定的收益，實現利益最大化，目前已經交由政府審批，順利的話今年底可以進行定向招拍掛。”福永街道辦事處相關負責人向記者介紹。

另據《羊城晚報》報道，此次鳳凰社區農地入市的收益模式為，市國土基金與農村集體經濟組織按7:3的比例分配收益，并且后者持有總建筑面積20%的物業。

對于收益分配細節，記者多次致電深圳市規劃和國土資源委員會、鳳凰社區相關負責人，截至發稿電話均無人接聽。

工業用地先行試水

事實上，此次試水在今年初已見端倪。1月18日，深圳市規土委、經信委、住建局聯合發布的《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其六個配套文件（以下簡稱“1+6文件”）中，首次提出鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將手中的工業用地上市流轉。

根據我國現行的《土地管理法》，農村集體土地只限于農用或自用，不得轉讓給非農民主體用于非農建設，尤其對于宅基地的流轉更是如此。

“1+6文件”的規則突破了這一限制，文件規定“原農村集體經濟組織繼受單位在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權。”

根據該文件，符合條件的農村集體工業用地通過掛牌方式公開出讓時，收益方式有兩種，一種是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位；另一種則為所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。

據《華夏時報》報道，此次選擇從工業用地下手，而非直接拿受眾更廣的“小產權房”開刀，深圳市規土委人士曾表示，主要是考慮到從工業用地開始試點，各方的阻力較小，工業用地放開就是為了發展經濟，發展產業，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。

目前，深圳土改雖已從工業用地試水，但農地入市仍有諸多限制，涉及更大范圍利益的宅基地和農村集體商住用地仍處于冷凍階段。對此，有業內人士透露，一旦此類工業用地農地入市成功運行，今后，相關經驗可以拓展到公共設施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑（違法或不違法建筑）的用地。