重慶房產稅擦邊球現象難禁："類獨棟別墅""避稅車庫"成流行

新華網重慶１０月８日電（記者　張翅）自２０１１年１月２７日起，以存量獨棟、新購高檔住房及“三無”個人新購第二套為征收對象的重慶市房產稅執行已達兩周年，對抑制房價過快上漲起到積極作用。但記者發現，部分開發商以打房屋定性概念擦邊球、提供假證明等方式繞過房產稅調控，房產稅效力打折，專家建議進一步完善上下游政策配套概念，明確征收對象。

　　公攤不到４平方米　“類獨棟別墅”風頭正好

按房產稅細則規定，在重慶主城九區個人擁有的獨棟商品住宅為首批納入房產稅的應稅對象，上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價３倍以下的住房，稅率為０．５％；３倍（含３倍）至４倍的，稅率為１％；４倍（含４倍）以上的稅率為１．２％的稅率征收房產稅。

為避稅，“類獨棟”別墅悄然面市，即通過在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念，讓購房者在實際上享受獨棟別墅的容積率等優勢同時，又免了一筆不菲的房產稅。

位于重慶市渝北區的復地某樓盤便能為購房者提供這樣的戶型。售樓人員告訴記者：“我們的別墅都是享受獨棟的優勢但不用交稅的，都是‘類獨棟’。”

當記者詢問到底怎么個“類”時，該售樓人員說：“傳統的聯排別墅都是兩套房子建筑結構彼此相連，共用部分不可拆分，這樣私密性和檔次就要差些。但‘類獨棟’建筑結構完全獨立，只是專門修一個不到４平方米的‘共用區’，共用部分拆掉也不影響建筑結構的完整。”售樓人員表示，傳統聯排和類獨棟的區別就是“連體嬰與兩個小孩各綁長繩一頭”，并表示這個設計特別受到購房者的歡迎。

記者走訪中發現，包括融科、東原、勁揚等幾乎在所有在售別墅樓盤都存在。

　　小住房＋大車庫　“避稅車庫”成流行

為盡可能將房屋的實際建面單價提高又避開房產稅，許多開發商打起“小住房＋大車庫”概念，一套單價遠超房產稅繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。

在重慶市江北區華宇某樓盤售樓處，售樓人員極力向記者推銷“避稅洋房”，以一套被分成上下兩層，房號為１６－２－１－１的房子為例，上層是建筑面積１２０平方米，產權性質為“普遍商住房”，單價是１４５００元一平方米。下層是建筑面積為２８０平方米，產權性質為“車庫”，單價是每平方米３０００元。

當記者擔憂住房單價超過了房地產稅納稅單價標準１２７７９元時，售樓人員寬慰記者：“這個很簡單，我們在簽合同時會把住房的價格拆分一部分到車庫里，只要保證總房款不變就可以了。”

記者計算后發現，若按照原單價進行征稅，該套房房屋過戶當年需交納房屋過戶基本稅費和首年房產稅共２００００元，且在持有該套房屋階段每年需納房產稅８７００元；而按照“雙產權算法”，住房的單價低于應納稅標準，不需要交納房產稅，只需一次性交納車庫１６２００元契稅和其他基本過戶稅費。

在場的另一位售樓人員跟記者強調到：“這其實就是一套住房，只是我們為了避稅考慮，做成兩個產權，兩者是捆綁銷售的，我們不單賣。”

記者隨后走訪了包括多個高端樓盤，均表示有這樣的“大車庫”設計。

　“三無人員”買房　避稅手段眾多

《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》規定，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，需要交納房地產稅。但記者在調查的過程中發現，這條規定執行范圍有限。

記者為此先后電話采訪了華潤、魯能等多個樓盤，但是他們的售樓人員均表示，并沒有這方面的規定或者對此不知情，在他們的樓盤，“三無人員”購二套房肯定不需要交房地產稅。某銷售人員直接告訴記者：“就算有這個稅，但是你非得跟納稅部門說你是‘三無’人員嗎？你只要有收入證明，納稅證明，這根本就不是問題。”

一位地產界的資深從業者告訴記者：“這個條款在我們看來，有很多的辦法將它繞過去，只要找人代開個收入證明、任職證明不就可以了。房地產商和銀行又不會審查。很多沒有工作的人買房辦貸款都是這么操作的。”

　　擦邊球現象難禁　房屋定性需明確

對于房產稅操作過程中出現的種種“擦邊球”，重慶大學法學院副教授張小強認為，這一問題的關鍵其實不在稅法，而是在于房屋的定性。“一方面要在法律的制定過程中，明晰各類型房屋的性質，少一些曖昧的表述，這樣就可減少開發商打擦邊球的機會。另一方面就要看執法部門能不能嚴格執法了。”

重慶大學副教授陳晴認為，這種種的避稅行為實際上也反映出了用稅收手段調控房地產業的困難。

他認為，從經濟人的角度考慮，開發商和業主必然會追求最小的成本支出，采取各種擦邊球手段避稅，因此在法律的制定過程中，需進一步細化執行標準，保證可操作性和權威性。

http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-10/08/c_117622122.htm