廣宇集團募資半數投“改善型”住宅：項目毛利率低于半年報均值

每經編輯｜每經記者 徐杰 發自杭州    

每經記者 徐杰 發自杭州

繼新湖中寶(600208，SH)、宋都股份（600077，SH）相續試圖打開房企再融資大門后，又一家浙江資本的房地產企業緊跟其后。

9月6日廣宇集團（002133，SZ）公布再融資計劃，公司擬向不超過10名特定對象，發行不超過26738萬股股票，發行價格不低于3.74元/股，募集資金不超過10億元，投向浙江舟山及杭州項目，并補充流動資金。

近日，《每日經濟新聞》記者經實地探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶區改造，以及宋都股份中小套型普通剛性商品房的募集資金目標不同，廣宇集團本次再融資主要投向改善型項目。而在樓市限購政策仍未明確放松以及杭州開征房產稅越傳越烈等背景下，改善型需求的市場認可度或有待觀察。

值得注意的是，本周三 （9月11日），廣宇集團對公司定增案的不確定性進行了補充公告，成為首家補充提示不確定性的房企。公告稱，本次非公開發行股票可能需要通過其他相關部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險。

募集資金主要投向改善型項目/

按照廣宇集團本次再融資計劃，所募集資金總額不超過10億元，擬用于杭州鼎悅府和舟山臨城LKa-3-25b地塊兩個項目建設及補充流動資金，其中8億元擬投入杭州和舟山這兩個房地產項目。近日，《每日經濟新聞》記者前往上述兩項目進行了實地探訪。

杭州鼎悅府位于杭州近郊的余杭區臨平新城，周邊包括已成形的海瀾半島住宅區，已經正在興建的富邦商業綜合體及華鼎君臨天峯，周邊配套包括市民之家、杭州地鐵一號線臨平站以及余杭汽車南站。據售樓處相關負責人介紹，該項目定位為改善型需求，主力戶型為130平方米的躍層和170平方米的平層。

雖然該項目的土地早在2010年底和2011年初就已經拿到，項目現場7幢高層已有2幢結頂，其他幾幢已經完成主體的2/3，但該項目直到今年5月份才首次開盤。

舟山臨城LKa-3-25b地塊位于舟山市臨城新區，東至臨長路、南至翁山路，西至中灣路、北至桃灣路，東南側為舟山殘聯，該項目離主城區還有一定距離。對于該項目，廣宇集團向記者表示，市場定位為主打“剛需”的項目，產品均在90平方米以下，適應當地及國家政策需求。

以此看來，廣宇集團本次再融資與同為浙江資本的新湖中寶和宋都股份兩家房企的融資目的存在差異，募資10億元就有5.5億元計劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團一貫的戰略思路為定位二、三線城市，以開發“產品精致、功能齊全、性價比高”的中小戶型普通住宅為主導產品。

根據新湖中寶公布的再融資預案，擬定增募資約55億元，用于上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。而宋都股份則擬募集資金不超過15億元，主要投向南京南郡國際花園項目與杭州東郡國際三期項目，兩個項目均為中小套型普通商品房，適應剛性需求。

對于本次再融資，廣宇集團表示將進一步提高公司資本實力，增強公司未來發展潛力；同時，非公開發行可以加快公司項目開發和資金回籠。海通證券研報也認為，該發行一旦成行有望成為公司新增長動力，助力公司進一步發展。

廣宇集團財報顯示，截至2013年6月30日，其資產負債率為67.06%，資產負債率較高，貨幣資金由年初的10.57億元減少至6.99億元，且眾多在建項目對工程資金需求較大。為了應付資金壓力，2012年12月18日，廣宇集團曾與當地的資本大佬浙江天堂硅谷股權投資管理集團有限公司簽署 《戰略合作框架協議》，在房地產基金領域進行戰略性合作。

值得注意的是，廣宇集團本周三發補充公告提示，公開發行股票可能需要通過其他相關部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險，這也是首家補充提示不確定性的房企。

定增項目毛利率低于公司中報均值/

杭州透明售房網統計數據顯示，鼎悅府項目分別在今年5月及7月兩次開盤，截至9月12日10時，共516套房源已售128套，銷售去化率為25%。

對此，該項目售樓處有關負責人向《每日經濟新聞》記者解釋稱，截至目前，已經開盤的房源有80%，因為改善型購房者在購房資格認定、資金籌集方面需要時間，網絡成交系統未完全體現，“目前平均在售價格為13000元/平方米，客戶主要為余杭當地改善型購房者”。

相較于剛需項目，杭州鼎悅府項目的成交遜色不少。廣宇集團在杭州開發了一個錦潤公寓的剛需樓盤，9月8日首次開盤推出9、10號樓116套房源，戶型面積為90～128平方米，主力戶型90平方米分中間套和邊套，折后均價21000元/平方米。市場信息顯示，項目開盤2小時熱銷九成。

改善型需求較為關心房產稅的征收，而房產稅的試點擴容，或許為時不遠。房地產業資深人士中原地產市場研究部總監張大偉向媒體透露，結合得到的消息以及市場判斷，房產稅今年10月底到11月初實質性擴圍的可能性非常大。

自2011年上海、重慶進行對個人住房征收房產稅改革試點以來，在數次房產稅試點擴圍傳聞中，杭州都被推到風口浪尖，市場分析，杭州入圍的可能性比較大。

按照目前市場上最普遍的說法，杭州房產稅稅率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房產稅征收方案將針對增量征收房產稅，通過劃定免征面積的方式保護居民自住需求。同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進稅率。

杭州當地房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，提高房產稅稅率會增加房屋持有者的成本，將對改善型和投資性需求產生不小的影響，房產投資者會考慮將該投資渠道轉移到其他的投資方式。

杭州鼎悅府項目定位改善型，針對杭州在本輪房產稅擴圍內的傳聞，公司如何評估及應對潛在的風險？廣宇集團對此表示，房產稅出臺對投資需求的確有影響，但項目購房者主要是杭州外溢剛需（項目相對于同品質杭州項目具有明顯價格優勢），其次是首次改善需求，而這兩類購房者受房產稅影響十分有限，所以房產稅不會對項目未來銷售帶來風險。

然而值得關注的是，根據廣宇集團的再融資預案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項目的銷售毛利率為32.4%，銷售凈利率為15.4%；杭州鼎悅府項目銷售毛利率為26.7%，銷售凈利率12.1%。這樣的回報水平遠低于廣宇集團房地產業的平均水平，其2013年半年報顯示，按行業分，房地產毛利率為36.4%，按地區分，浙江區域達到38.22%。