馬光遠：應警惕3月樓市逆勢回暖

馬光遠

無論是一些研究機構的數字，還是筆者的實地觀察，3月份樓市均出現了明顯的回暖現象。根據中指院的調查，北京、上海等一線城市的成交量相對前兩個月翻番，杭州成交量漲幅更高達200%以上。在政策三令五申對樓市從嚴調控的情況下，這種逆勢回暖究竟意味著什么？

談及3月份的樓市，無法回避2009年3月，當時幾乎無人看好的小陽春硬是催生出中國房地產市場最瘋狂的兩年暴漲行情。但從政策面而言，2009年3月房地產市場的強勁啟動，關鍵在于2008年10月開始的政策刺激，2009年整個房地產政策的基調就是“救市”，通過調低印花稅、營業稅等政策刺激房地產消費；而今年房地產政策的總基調依然是嚴格調控，繼續抑制投資投機性需求，促進房價合理回歸。在這樣的政策基調下，為什么仍有不少購房者因擔心房價再次瘋漲而開始入市呢？

從房價本身來看，盡管大面積停漲，但降價的幅度并不明顯。國家統計局3月18日發布的2月份全國70個大中城市的房價統計數據顯示，70個城市新建商品住宅價格環比下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的4個城市漲幅均未超過0.1%；從同比情況看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有27個，比上月增加了12個；同比漲幅比上月回落的城市有32個，漲幅均未超過2.7%。這些數字說明，房價依然處于下降通道，但總體降幅并不明顯。既然如此，購房者為什么還要急于出手？

筆者認為，時下急于購房的人恐怕對政策仍然沒有信心。從去年年底至今，盡管管理層一再強調會堅持調控不動搖，但事實上房地產調控的政策基調已經進行了微調，最顯著的變化是開始強調增加普通商品房的供應，滿足自住需求者的購房等需求。另外由于央行要求商業銀行 “保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”，房貸政策也開始出現明顯變化，多個地區的首套房貸利率都有所松動，北京多家銀行在今年初就開始從前期普遍上浮的水平向基準利率回歸。

盡管房貸政策是滿足自住需求者的購房需要，然而中國房地產政策在執行層面往往會被中介機構、銀行和開發商通過打擦邊球而打開政策缺口，最終使得定向優惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名義上是促進居民住房消費，改善居住條件，但最終這一良好的愿望仍被異化。

如果成交的回暖是基于開發商的大幅度優惠，是明顯的價格松動，那么這種回暖符合邏輯。但現在的成交回暖就很奇怪，既不符合政策邏輯，也不符合房價邏輯。唯一可以解釋的是，在銀行下調首套房貸利率的背景下，一些人似乎嗅到了政策松動的跡象。但在限購政策依舊、房價高企的情況下，首套房貸利率的優惠惠及的只是居住需求者，而且這一部分人目前的購買力和房價依然有距離。因為利率的優惠而毅然決定購房，并且使得成交暴漲，仍然缺乏基本的邏輯。是不是銀行、開發商和中介又開始上演樓市的“三國演義”，忽悠購房者入市？或者是某些地方政府在政策執行層面已經悄然放水，不再嚴格執行限購？如果真的是政策執行層面出了問題，那這種成交的回暖就很可怕，2009年的歷史教訓還在眼前，不能不警惕。

應該看到，目前中國房價和房地產業的基本面都不支持房價的再次報復性反彈。無論是房企的庫存，還是資金鏈都處于歷史上最緊張的時刻。據統計，2012年中國500強房企的庫存已達到市值4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，開發商的資金鏈已經到了斷裂的邊緣。在這種情況下，最緊張、最扛不住的應該是開發商，而不應該是購房者。出于居住需求的購房者大可不必恐慌房價再次出現前兩年那樣不正常的上漲，這種幾率是微乎其微的。但是，就政策層面而言，一定要警惕地方政府悄然放水。如果中央在這個問題上不明確表態，會給地方上曲解樓市政策以莫大的鼓勵，兩年來的房地產調控將功虧一簣，中國房價很可能重回瘋狂。這種結果一旦出現，無疑將是災難性的。