高端房源銷售遇困 融科鈞廷調規改走平民路線

每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

在全行業高端樓盤去庫存的壓力下，融科智地旗下位于北京的樓盤融科鈞廷正試圖修改規劃，調整原來的高端定位，使產品能面向更多的普通購房者。為了調整產品定位，有業內人士分析，融科智地或許不惜向前期業主“補差價”，以換取業主同意修改規劃。

由于銷售受阻，融科鈞廷大降近4000元/平方米搶收。降價后，原有的高端定位難以持續。為避免近40位前期業主的不滿，融科智地采取了補償差價的做法。值得一提的是，被補償業主需在一份規劃修改書上簽字，同意開發商修改原有高端規劃。

天上掉下的“補償”

融科鈞廷業主李靜（化名）最近心情不錯，因為一筆54.4萬元的補償結結實實地砸在了她身上。

李靜是融科鈞廷的業主。該樓盤于2010年12月開盤后不久，李靜便以1.9萬元/平方米的單價購買了一套136平方米的三居室，總價258.4萬元。

今年年初收房時，李靜意外地收到了來自開發商的一份“大禮”：54.4萬元補償款。

李靜解釋，該樓盤2011年11月初開始降價促銷，目前正在進行“一口價”促銷。根據產品不同，售價分為14500元/平方米、15000元/平方米兩種。收房時，李靜被開發商告知，她買的房將以1.5萬元/平方米為基準，差額返還業主，因此李靜拿到了54.4萬元差額款。

在北京搜房網融科鈞廷業主論壇，一位業主在1月6日高興地發了一條名為 《簽了差價返還協議》的帖子，“前兩天去收房了，融科智地給簽了差價返還協議！承諾在年底退還差價。”

據李靜透露，在收房過程中，有一道必要程序就是與開發商簽訂差價返還協議，另外還附帶簽訂一份小區規劃修改意見書。內容大致是說，小區二期開始，將改變原有的高端路線，小區配套環境、整體格局、戶型設計等處的原有規劃將進行適當降格修改，比如將大戶型設計修改為小戶型等。

李靜介紹說，融科智地將差價返還協議與小區規劃修改意見書的簽訂作為交房程序的一部分，不簽訂小區規劃修改意見書，就難以完整地完成交房手續。換句話說，開發商與其說是在降價后補償業主，不如說是為了規劃修改安撫人心。

據悉，本次融科智地悄然進行的降價補償行為，被補償業主人數在近40位左右。

融科智地相關人士向《每日經濟新聞》記者證實，融科鈞廷一期業主在收房時，確實簽署了相關規劃修改的協議，但規劃修改涉及的產品是還未推出的二期產品，并不影響一期的產品布局與原有規劃。但公司考慮到小區作為一個整體，修改二期的相關規劃也會牽涉到一期業主，因此也會與一期業主進行溝通。

高端產品遭遇降價難題

融科鈞廷修改高端定位，歸根究底在于銷售不暢，原有的高端定位難獲市場認可。

北京住建委官網資料顯示，2010年12月融科鈞廷開盤入市。截至今年3月20日，合計簽約量為81套，簽約均價為19271元/平方米，為樓盤所在地北京馬駒橋區域的最貴項目，超過同區域的潤都嘉苑、合生悅都中心等。

由于北京執行了較為嚴格的限購令，樓市成交大受沖擊。

《每日經濟新聞》記者委托一位中介高層查詢該樓盤成交套數的數據后發現，2010年12月融科鈞廷開盤后，至2011年春節前，該樓盤成交量為近30套。去年2月~11月，該樓盤成交量僅約10套。

為了激活成交量，去年11月初，融科鈞廷推出了“直降50萬、所有房源一口價”的活動。該次促銷活動的另一個特點就是“一口價”，即1、2號樓和3、4、5號樓，所有房源不分朝向、樓層、面積，銷售價均分別為14500元/平方米和15000萬元/平方米。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，業內人士分析認為，融科鈞廷中途修改樓盤規劃的做法，除了因為大幅降價導致利潤空間被壓縮，高端路線難行之外，還有另一個原因是，在加強版限購令下，京城樓市已迅速回歸剛需市場，投資投機需求被擠壓。現在的樓盤規劃根據市場適時修改，對準剛需市場，更適應市場需要。

記者注意到，在目前的地產調控下，像融科鈞廷一樣半路修改產品定位的做法并非個案。

南京樓盤萬裕龍庭水岸一期2011年1月上市，主力產品為78~130平方米兩居和三居。銷售至今，110平方米以下、面向剛需者的戶型銷售情況良好，而110平方米以上、面向改善性需求的房源銷售情況不佳。因此二期開始，該樓盤將對原有的產品規劃進行修改，將原來大戶型的產品規劃都改成了以中小戶型為主，并將于今年下半年推出新產品。

上述業內人士進一步補充說，2011年1月的“新國八條”出臺前后，樓市是兩個完全不一樣的市場。“新國八條”前，經過2009年與2010年瘋狂之后，樓市泡沫為一個投資投機市場；“新國八條”后，市場的需求結構合理回歸為剛需為主。在市場經濟下，需求決定供給，因此類似融科鈞廷等樓盤，伴隨房價與需求結構的調整，在產品供給上也有所變化，是正常的現象。但在操盤層面，開發商也面臨規劃修改所帶來的規劃變更，以及目標客戶群、銷售策略、銷售渠道等方面的相應變化。