盈利能力削弱 調控下房企泛地產運營或提速

每經編輯｜每經記者 張敏 發自北京    

每經記者 張敏 發自北京

“截至2011年末，全國26家上市房企的存貨總量達到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，滬深兩市共有26家房地產企業公布了2011年年報，從上述數據不難看出，房地產企業受到調控政策的較大沖擊。

作為當前樓市的 “三大利益群體”之一，房地產企業無疑對現有的調控政策頗為不滿。今年“兩會”期間，一些房地產大佬表示，當前的調控政策過于嚴厲，需有所松動。

事實上，盡管不少上市房企實現同比增長，但在調控政策的影響下，仍有不少企業未能完成年初制定的銷售任務。有分析認為，迫于資金壓力，今年將有越來越多的房地產企業加入降價促銷的行列。而在調控政策的倒逼下，房企高增長、高利潤的時代也行將結束。

盈利能力被削弱

Wind統計數據顯示，按照申萬一級行業分類，截至3月14日，兩市已有26家房地產企業公布了2011年年報。從數據上看，逆勢上揚的態勢頗讓人意外，但某些指標仍然暴露出了行業面臨的潛在問題。

從資產負債率來看，剔除ST類企業，26家房企的平均資產負債率為59.41%，比2010年略有上升。其中，地產龍頭萬科的資產負債率由此前的74.69%上升至77.10%。

從利潤情況來看，多數房地產公司的毛利率和凈利率同比雙雙下滑。據Wind統計，萬科2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個百分點；銷售凈利率為16.16%，同比下降了1.27個百分點。此外，華遠地產、億城股份等公司的毛利率和凈利率下降幅度都在1個百分點以上。

樓市調控帶來的市場萎縮，不僅在蠶食房企的利潤，還在削弱其盈利能力。這一點還體現在市場環境變化時，企業營銷和廣告支出費用的增加。公報顯示，萬科2011年的品牌宣傳推廣費用達到8.99億元，同比增長了31.71%。億城股份的銷售費用同比增長了54.55%。有業內人士指出，“市場好的時候，企業根本不用打廣告。”而在整體市場環境并不明朗的情況下，未來房企可能還將加大在品牌宣傳上的支出。

開發商抱怨調控“嚴厲”

今年“兩會”期間，全國政協委員、富力地產董事長張力在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示，現有政策過于嚴厲，不利于房地產行業的健康發展。開發商認為調控已對行業造成了損害，但政府不斷強調是為了促進市場的 “平穩健康發展”。雙方的博弈或許將成為未來政策走向的重要決定因素。

來自國家統計局的數據顯示，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。業內人士在對數據進行解讀時認為，限購城市的成交量受到影響，而廣大非限購城市繼續保持增長勢頭。由此不少房地產開發商提出訴求：應實行差別化的房地產調控政策，除剛性需求和投資投機需求要區別對待之外，不同地區也應因地制宜，實施不同的調控政策。

從中央的表態看，除首套房貸款優惠措施外，當前的樓市政策尚看不出調整的信號。此外，今年我國GDP增長目標為7.5%，近8年來首次降到8%以下。在下決心轉變經濟發展方式的背景下，房地產業作為支柱產業的作用正在弱化，樓市調控政策也難有反轉的可能。

房企轉型在即

盡管對調控政策并不滿意，但在市場的倒逼下，多數房企已經走到了轉型的關口上。其中，大量的庫存將成為企業面對的直接壓力。

統計局的數據顯示，截至2011年末，全國商品房待售面積2.72億平方米，幾乎相當于當年銷售面積的1/4。而從資金上看，截至去年年末，全國26家上市房企的存貨總量達到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。

“鏈家地產”市場研究部馮聯聯向《每日經濟新聞》記者表示，在龐大的庫存量之下，開發商未來仍將面臨更大的銷售壓力，或將促使開發商進一步下調價格以促進銷售。

另有不少業內人士強調，如果當前政策持續下去，降價的范圍將還會擴大。這無疑會進一步蠶食房企的利潤，并導致市場的新一輪洗牌。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶向《每日經濟新聞》記者表示，房地產企業已到了轉型的時刻，單純的住宅地產開發模式將要變更為泛地產的運營，其中包括工業地產、旅游地產、養老地產等。在這個過程中，將伴隨著企業的兼并整合。宋延慶認為，如果現行政策能夠落實到位，到2015年，或將有30%的房企被洗牌出局。