商業物業自持難 租售并舉或是必經之路

每經記者  楊羚強  發自上海

　　今年以來，在嚴厲的樓市調控背景下，開發商紛紛轉戰商業地產。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的一線房地產巨頭，均成立了商業地產運營中心，大舉進軍商業地產領域。然而，目前商業地產市場較長的投資回報周期，較低的租金收益率，巨額的財務成本壓力，再加上毫無松動跡象的整體信貸環境，對眾多開發商來說無疑是一次嚴峻考驗。

    日前，在海南召開的“2011博鰲房地產論壇”上，恒隆地產有限公司董事長陳啟宗說，商業地產不可以分層或分單位出售，必須堅持只租不售，否則投資回報肯定會低到不能再低的水平。

    雖然在博鰲房地產論壇上，多數房地產業內人士對陳啟宗的觀點點頭稱“是”。但在臺下，卻沒有多少開發商實踐陳啟宗的思路。

    那些開始轉戰商業地產的開發商們，目前所做的仍然是按照住宅開發的模式運營商業地產。選擇大量持有商業地產的仍然只是極少數。

住宅模式搞商業地產

    日前，《每日經濟新聞》記者調查發現，即使是已經啟動轉型商業地產的開發商，所持有的物業，也僅占總開發量的極少部分，賣房子仍然是嚴厲調控下開發商生存的主要方式。

    以中海地產為例，截至6月30日，該公司所持有的投資型物業金額為146.71億元港幣，僅僅是可供銷售的庫存物業價值的16.61%，這一比例較今年初有所下降。另一家在上海開設了半島酒店的  “盛高置地”，投資物業和銷售物業的比例，也僅僅只是和此前持平。

    上海同策咨詢顧問有限公司此前就商業地產進行過專題研究，發現除了萬科等少數地產商明確表示會持有商業地產外，多數住宅開發商轉型商業地產更多是為了銷售。根據該公司的調查，大多數的開發商考慮的仍然是出售商業物業獲利，而不是長期持有。

    這一思路，被認為是此前住宅開發思路的延續。同策咨詢機構曾比較過住宅和商業地產開發的現金流回收方式，發現僅從資金運作的角度看，商業地產的資金回收要比住宅慢得多。對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發是目前很多開發商的做法，往往自有資金占比少，更多是靠借債開發。

    資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養才能將商業經營做好，財務策略上需要保守穩健。而開發商通過持有租賃物業獲取的經營收入，仍然只是銷售收入的九牛一毛。今年上半年，盛高置地的租賃收入只有1727萬元，僅僅相當于總營收的1.27%，即使此前已經完全轉型商業地產的世茂股份、寶龍地產等商業地產企業，租金收入在企業當年總經營收入的比例都不到5%。

    事實上，在今年樓市調控后，很多開發商發現在商業地產領域，也能引用住宅開發的模式，通過銷售商業物業快速回收現金流。上海同策咨詢機構統計的數據顯示，截至9月12日，上海商業地產銷售金額占到了同期商品住宅銷售的49.26%，而去年同期的這個比例是35.56%。

    在《每日經濟新聞》調查的十多家涉足商業地產的開發商中，超過九成的開發商目前更多是靠銷售，而不是持有經營性物業來維持企業的現金流。

僅靠租金難以生存

    誘惑開發商轉型商業地產，是商業地產能帶來巨額的現金流。香港恒隆等地產商所持有的商業地產每年提供的租金收益能夠達到企業總運營收入的50%。

    然而，內地的地產商要象恒隆等香港地產巨頭一樣，實現租金收入占到總收入的一半左右很不容易。

    根據同策咨詢機構的調研，內地一線地產巨頭，即使未來5年，公司全力發展投資物業，投資物業在總儲備中的占比也僅為20%~30%，仍不足以起到平滑周期風險的作用。

    而內地的房地產企業，要仿照香港開發商、獲取租金來實現多元化經營，提高企業整體抗沖擊能力，不僅自身規模要足夠大，能提供充足的自有現金流支持擴張，還需要花費長達10~20年的時間，并且在整個轉型期的風險也非常高。這或許是諸如花樣年等開發商更愿意出售商業地產，而不是持有的主要原因。

    另一方面，開發商也在衡量商業地產的租金回報，是否能抵得上不斷上升的財務成本。此前，《每日經濟新聞》記者采訪一家房地產開發商，如何看待持有商業地產的巨額財務成本和每年可能不足6%的租金回報。該開發商承認，短期內的投資回報確實很難預測，前幾年虧損的風險很大。

    事實上，如果從財務報表看，很多商業地產的租金收益和企業的財務投入并不成比例。以寶龍地產為例，截至今年6月30日，物業投資的資產達到162.62億元人民幣，但前6月的收入卻只有6360萬元人民幣。情況類似的還有世茂股份，上半年該公司的租金收入有1.2億元，但投資性房地產的投入卻超過了100億元。

租售并舉或是必經之路

    盡管從回收現金流角度看，銷售要遠遠快過租賃。而且，樓市的宏觀調控，也的確讓很多商業地產開發商受益。但很多商業地產領域的資深人士卻已經在擔心，房地產市場的宏觀調控，最終會影響到商業地產。

    世茂股份有限公司首席財務官陳汝俠說，上海此前出臺的商業地產預售貸款取消政策雖然暫時不會蔓延到全國。但國家出手干預商業地產市場的可能性卻在增大，尤其是銷售型的商業地產市場。此前并未像住宅那樣經歷過宏觀調控的風暴，一旦政策收緊，銷售型的商業地產會受到一定的影響。

    事實上，此前也有人認為，內地的商業地產開發可以向新加坡學習。通過將持有的商用物業打包上市以及發行REITS等，獲取外部基金平臺，降低風險，轉型時間可以縮短5~10年。而此前，李嘉誠旗下的公司就曾發行過香港市場第一個以人民幣為計價單位的REITS。

    但陳汝俠卻豪不諱言地指出，這一模式不適合內地開發商，尤其是沒有海外上市平臺的開發商。另外，諸如內地新崛起的那些人民幣房地產基金，也不是內地商業地產商長期持有物業的理想融資平臺。因為后者的資金回收周期僅僅只有5年，而且對投資的回報要求比較高。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉認為，內地住宅開發商轉型商業地產，多數還是會選擇香港商業地產的發展模式。以新鴻基為例，開發商轉型商業地產，必須經歷租售并舉的階段，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業，這個時間周期長達整整十年，直到1987年，新鴻基才實現了沒有任何開發收入的情況下，依然能夠通過持有租賃型物業獲取高租金收益的時期。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257