2011-09-15 01:07:00
每經記者 葉書利 發自北京 近段時間以來，銀行系統不斷警示商業地產風險，至此，商業地產已由之前的自由野生時代，步入有限監控時代。下一步商業地產的走向值得關注。警示聲起：北京上海下禁令住宅調控之下，商業地產因禍得福，成為資金的避風港。
住建部政策研究中心副主任秦虹就此分析指出，城鎮化發展速度和大城市集聚的規模、速度都超出預期，再加上住宅調控之下民間資本涌入商業地產，造就了目前商業地產的超預期火熱程度。
不過，近段時間以來，商業地產原本湛藍的天空突然飄來了幾朵黑云，零星的警示聲四起。
12日有消息人士向媒體透露，時下市場上多家銀行已收到來自監管部門關于風險防范的通知。通知中明確要求相關銀行對近期溫度迅速上升的商業地產保持高度警覺。
實際上此消息并非橫空出世。記者注意到，早在7月20日銀監會召開的2011年第三次經濟金融形勢通報分析會上，銀監會黨委書記、主席劉明康就特別強調，需加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，并首次提出“銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭”。
與劉明康的呼吁相對應的是，8月23日下午，上海銀監局下發了《關于上海市商業地產信貸風險提示的通知》，通知明確要求上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款，而在此前，商業用房結構封頂后，商業貸款就可以放貸。此舉意味著，上海各大銀行停止對商業用房期房的放貸。
有數據統計顯示，截至今年6月底，上海商業用房開發貸款、購房貸款同比增長35%以上。
將調控之手伸向商業地產，上海并非唱獨角戲。北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起開始實施的商改住禁令。
最新版商改住禁令要求，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設立衛生間；開發商不得打隔斷、單獨用作住宅出售，否則不予以辦理房產證。
業內說法：商業地產風險更大中國農業銀行一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，從銀行風險控制的角度來看，商業地產的風險更甚于住宅地產。
這位高管進一步解釋說，從投資者的角度來講，由于近幾年來，住宅升值空間更大，因此出現了先住宅后商鋪的投資路徑。而由于商鋪貸款的首付比例和貸款利率都要遠高于普通住宅，操作中出現了部分購房者將自己旗下的住宅抵押出去獲得貸款，然后再以這筆貸款購買商業用房，這樣客觀上拉長了杠桿率，增加了銀行的信貸風險。另一方面，在住宅房價增幅高于商鋪的情況下，如果手頭資金緊張，同樣的房產，投資者也更傾向于拋商鋪而留住宅，商業地產貸款成為壞賬的概率更大。從開發商的角度來說，商業地產開發對開發商的整體運作能力、資金實力的要求更高，在住宅調控之下，一些開發商倉促、被動地進入商業地產，其中不乏一些盲目沖動者，因此在銀根收緊的背景之下，商業地產貸款風險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內，萬科80%的開發比重依然會是住宅，因為“我們對商業有恐懼感，商業要是出現泡沫，比住宅厲害。”
中國農業銀行高管表示，正是鑒于商業地產的異常火熱和泡沫初現情況，銀行系統出于風險考慮，強化了對商業地產相關貸款的監管。而上海停止對商業用房期房的貸款以及北京商改住禁令，標志著商業地產正式進入政府的監控時代，但還遠遠未步入調控時代。
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