2011-08-25 01:17:59
隨著海南國際旅游島建設的推進，越來越多的開發商涌入海南開發旅游度假物業。今年上半年，作為擁有環海南東海岸最大地產項目資源的中信一口氣打出“九盤聯動”的旗號。隨著包括中信、華潤、萬科、雅居樂、魯能、富力等開發商扎堆海南，大體量的一線海景項目即將面市。明后年，海南旅游度假物業將迎來供應高峰，一場圍繞旅游地產的樓市大戰一觸即發。
中信“九盤聯動”在海南東部海岸邊上，一個叫博鰲的小鎮因亞洲最大的半官方論壇聞名全球。作為博鰲最大的“地主”，擁有10.2平方公里核心區開發土地資源的中信地產雄心勃勃。顯然，中信的雄心不僅局限在這個海濱小鎮，從今年3月份開始，中信裹挾正在海南開發的九個旅游度假項目席卷全國。
沿著海南東部海岸線，從海口、博鰲到香水灣、三亞，中信正在加緊規劃開工建設海口臺達、博鰲山欽灣、玉帶灘、沙坡島、千舟灣、龍潭嶺、三江口、香水灣、三亞鹿回頭等9大項目。
僅在博鰲，中信的千舟灣、山欽灣、三江入海口、玉帶灘等6大項目扎堆在此。據悉，目前中信在整個博鰲核心片區擁有五千多畝的土地儲備，將陸續投資上百億。中信計劃在博鰲核心區打造成擁有高爾夫球場、一線海景資源的濱海休閑度假基地。
“我們項目靠近亞洲博鰲論壇，又有海景、高爾夫球場。”在博鰲千舟灣項目售樓處，銷售人員向記者極力推薦，“現在我們在搞九盤聯動活動，只要客戶購買任何一個樓盤，都可以免費享受中信九大項目的旅游度假體驗。”
據悉，千舟灣項目是中信進入海南的第一個度假項目，項目總投資達15億元。在售的樓盤有30~130平米的度假公寓，均價在2萬元/平方米左右，以及超大型獨棟和聯排別墅。“大部分客戶都是來自全國各地的投資客，本地購房的人很少。”上述銷售人員稱。除此之外，中信在海口的臺達國際項目、三亞的鹿回頭項目、博鰲的山欽灣、玉帶灘、沙坡島等項目也正在規劃建設中。
據記者了解，盡管中信九大度假項目分布在四個不同城市，但產品類型和景觀資源卻類似。如海口的中信臺達國際項目，位于臺達高爾夫球場內，其產品類型和開發思路與千舟灣項目類似，分三期開發，以小高層和別墅為主。
對此，不少業內人士指出，隨著海南旅游度假產品增多，產品同質化嚴重。據了解，除了中信，包括華潤、萬科、雅居樂、魯能、富力等開發商近年來也在海南開發了不少旅游地產項目，如萬科浪琴灣、雅居樂清水灣、華潤石梅灣等。
據悉，為了吸引客戶，中信規劃的九大項目中，其依托的景觀資源一種是海景風光，另一種是高爾夫球場，并融合健康養生、休閑度假等概念。記者調查發現，目前多數項目的休閑度假娛樂設施并不完備，周邊的配套實施也不完善，僅僅是打出了資源整合的旗號。
對于中信九大項目可能產生同質化競爭的問題，記者昨日向中信地產公司發去采訪提綱，但截至記者發稿，仍未收到相關答復。
同質化競爭難以避免除了在產品開發趨于同質化之外，中信在海南的旅游度假項目也受到限購政策的影響。
2011年上半年，由于海口、三亞出臺限購政策，隨即海口樓市成交量下降60%。“海口的限購政策對項目還是有一定影響。”中信臺達國際項目售樓人員向記者坦承。而原計劃今年開工建設的玉帶灘項目，也不得不推遲開發。
記者從海口市住房和城鄉建設局了解到，目前海口將繼續限購政策，外地投資客只允許在本地購買一套房，并要求提供納稅和繳納社保證明。自2004年在博鰲投資開發千舟灣項目以來，正在進入收獲期的中信度假項目卻遭受調控政策，市場成交量低迷，而不得不通過九盤同售的方式，以推動市場銷售、減輕資金占用。
對此，京基集團品牌營銷總經理熊偉認為：“同類產品是否太多，能否吸引資金聚集，這是目前開發商推盤的重要考慮。”在他看來，中信推出九盤聯動的營銷策略，對市場承受能力、客戶調研、產品同質化都應該有一定的判斷，應該能推動市場銷售。
業內人士指出，房地產市場限購政策已成常態，項目銷售推廣的核心在于銷售渠道，以及尋找具備一次性付款和分期付款能力的客戶群體。
據記者調查發現，目前購買海南旅游度假項目的客戶大部分來自全國各地的投資客。華泰聯合證券的海南房地產市場調研報告顯示，來自我國北方的購房需求占海南整體市場需求的50%以上。而我國富裕人群集中在東南沿海地區，他們對海南冬季溫暖氣候資源的渴望度遠遠低于北方人群。
據此，華泰聯合證券認為，目前海南房價上漲過快，已經將未來的預期利好消化，短期內缺乏進一步上漲的動力。隨著海南旅游度假項目增多，預測從明年開始，海南一線海景樓盤供應量將達到市場頂峰，屆時中信在海南的九大項目如期推出，這類度假產品同質化競爭將難以避免。
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