高筑墻廣積糧 開發商扛上半年沒問題？

每經記者  楊羚強  發自上海

        向上，還是向下？對于2011年的房價，這是個問題。

        在持續的政策調控壓力及傳統淡季的影響下，部分城市的樓市交易已遇冰點，量縮會否換來價跌的空間？去年實現銷售大豐收的各大房企，在今年這個政策嚴冬，是繼續“死扛”？還是會終因頂不住資金鏈壓力而舉起降價大旗？有數據顯示，僅今年1月，部分開發商通過境外發行高息票據和信托已融資超過160億元。但持續收緊的銀根和高昂的融資成本會否成為最終壓垮房價的那根稻草？

        “別不懂裝懂了。學學看報表。我不想給你當老師教基礎課！”2月11日，在人們還沉浸在春節氛圍當中時，華遠地產董事長任志強忍不住通過微博和北京律師馬光遠打起了嘴仗，爭論的焦點是開發商的資金鏈。

        任志強的觀點是現階段開發商資金無虞。“去年到位資金7萬多億（元），才投資了4萬多億（元）。咋就沒錢了呢？”而馬光遠則稱任志強偷換概念，這是“任志強經常的欺騙伎倆”。

        任、馬兩人的嘴仗，在通過兩人合計超過300萬的粉絲傳播后，立即成為最近幾天網絡上最為熱鬧的問題。開發商究竟差不差錢？其現有的資金到底可以支撐到什么時候？最關鍵的是，房價何時會降？

        去年房企業績大幅增長，房地產開發企業資金來源達到72494億元，而今年年初，即有不少房企不惜高成本融資，據統計，今年1月，部分房企境外融資額超過160億元。一方面高筑墻，一方面廣積糧，業內人士推測，以房企的資金狀況，支撐6個月以上不會有太大問題。

大佬微博“激戰”

        讓任志強認為現階段開發商資金雄厚，沒有斷鏈壓力的是國家統計局今年1月17日發布的《2010年全國房地產市場運行情況》。根據國家統計局統計，2010年，房地產開發企業資金來源72494億元，全國房地產開發投資48267億元。

        任、馬二人的微博嘴仗，便是由對國家統計局數據的不同理解引發。馬志遠把任志強所說的7萬多億元到位資金稱作  “任志強經常的欺騙伎倆”。

        馬志遠認為任志強是在偷換概念，他表示國家統計局明明說的是開發商的“資金來源”，而任志強稱之為“到位資金”，然后又把“到位資金”偷換成開發商的現金流。

        他在微博中公開回應任志強：“買地的9000多億（元）你減去了嗎？開發商這一年不還貸了？沒有別的支出了？虧你還是董事長，起碼的財務知識你懂不懂？”任志強則說，到位資金減去完成投資額后的余額是現金流，購買土地款列在完成投資中計算，早就一并扣除了，還貸時到位資金時已扣除完了。

業內：房企最少可撐6個月

        任志強和馬光遠對國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》中部分數據的不同解讀，目前尚屬于一家之言。由于大部分在A股、H股上市的房地產商尚沒有公布2010年年報，所以我們尚無法通過公開的財務數據，了解開發商資金鏈的切實情況。不過，根據去年開發商的銷售額、新開工量、購地量以及公開的融資數據，外界仍然可以大致了解開發商目前的財務情況。

        正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文說，從他對部分地產企業的調查來看，開發商的實際財務情況和國家統計局統計的數據比例比較一致，整體的財務狀況要強于去年同期。

        中原地產研究中心高級研究經理劉淵也介紹，去年四五月份，中原地產曾根據開發商2009年的年報和當時的月度銷售額，對萬科、金地、中海在內的10家標桿房地產企業的資金鏈狀況進行測算。結果是按照去年4月份時的銷售量，這些公司的資金至少可以維持6個月以上。

        去年9月份后，大部分開發商的銷售表現要遠遠好于去年四五月份，萬科、保利等開發商更是取得了月銷售100億元的佳績，因此今年開發商的財務狀況要好于去年。業內認為即使未來開發商的銷售額重新回落到去年四五月份的水平，現有資金支撐6個月以上，也不會有太大問題。

銀根收緊成大“變數”

        但是，僅憑目前所掌握的資金，并不足以保證開發商的資金鏈無憂。薛迥文認為，銀根的收緊以及正在進行的房地產宏觀調控都會讓今年房地產企業的財務狀況變得艱難。

        根據上海易居房地產研究院綜合研究部  《2010年房地產行業年報》，2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%，創下近10年來土地成交量新高。完成新購置土地的開發，顯然會讓開發商較往年增加開支。

        薛迥文說，由于土地政策越來越緊，新購置土地必須在一年內開工，因此開發商在今年初就可能需要籌措資金解決項目的開發資金需求。另外，在銀行開發貸收緊后，到期的開發貸很可能不會延期或者批準新的開發貸，開發商因此也會面臨較大的還貸壓力。

        帶給開發商財務壓力的，還有可能越來越嚴厲的宏觀調控政策。去年以收緊開發商資金鏈為基調的房地產調控政策，今年可能會進一步加大力度，比如增加對開發商土地增值稅的預征率。

        中國指數研究院副院長陳晟認為，未確定的金融貸款政策，是懸在開發商頭頂的“達摩克利斯之劍”，成為增加房企財務壓力的不確定因素。他說，不僅是開發貸的收緊問題，由于今年的信貸總額未確定，與之相關的開發貸、購房按揭貸款額度也均未能確定，這會進一步增加開發商財務上的不確定性。

        在2008年時，曾有部分開發商通過占用包括建筑商在內的供應商貨款來應急。但薛迥文認為，今年這一渠道也會“此路不通”。原因是整體銀根收緊的情況下，上游和下游的部分企業也會趨向資金緊張。

部分開發商提前“找錢”

        中國房產信息集團(CRIC)聯席執行總裁丁祖昱給出了多年來對樓市最悲觀的預測：“樓市開始進入速凍期，時間將持續半年到一年，限購真給力啊，中低檔物業價跌量平，中檔物業微跌量縮，高檔物業價平量無，一、二、三線城市全受影響。”

        陳晟表示，由于限購令的存在，部分開發商甚至在降價后也可能遇到房子賣不出去的情況，因此必須在市場調整前及時賣房，才能確保資金的安全。

        不過，他們的看法并沒有得到廣泛認同。劉淵說，受限購令影響的主要是一線和部分二線城市，大部分二三線城市旺盛的剛性需求仍然可以幫助開發商獲得較高的銷售業績。

        無論如何，在市場趨勢未見明了之際，開發商對資金壓力的擔憂正步步升級。克而瑞研究中心總經理程嘯天預計，最早在今年的四五月份就有可能會出現大規模的降價促銷潮。

        但是，大幅度降價并不是開發商所愿意的。這使得很多開發商在年前就做好準備，早早地開始著手解決資金問題。

        2月11日，多位上海移動的客戶收到了一則自稱是  “中國平安毛經理”的短信。短信稱，平安信托力推的睿石19號全功能房地產信托基金，擬投向金地、綠城、雅居樂、富力等知名開發商的優質項目，收益率將超過10%。

        同策房地產研究咨詢機構統計，僅今年1月，部分開發商通過境外發行高息票據和信托融資超過160億元。程嘯天說，內地各類房地產投資基金也在向開發商輸送資金，這使得開發商在部分短期借款到期后，仍然有足夠的民間借貸注入。

        薛迥文說，開發商愿意付出高額融資成本，一方面是為了減輕短期還款的壓力，確保資金鏈不斷，另一方面也是賭后期房價和利率的雙重上漲可能。

供需關系

任志強潘石屹齊稱商品房供給“饑渴”

每經記者  葉書利  發自北京

        春節前“國八條”出臺后，市場各方以微博、博客等為平臺，對“后國八條時代”樓市的走向進行了激烈的爭辯。

        近日，中歐國際工商學院教授許小年發布一條微博指出，政策多變，地產商謹慎觀望，開發速度放慢，從而導致未來供給下降。隨后，華遠地產董事長任志強在自己的微博上對許小年的觀點進行了轉載，并同樣表示未來樓市供給將下降。而SOHO中國董事長潘石屹幾乎在同時也撰文擔憂近期商品房供應下降，以及土地供給下降導致的未來商品房供應緊張。

上半年商品房供給吃緊

        新“國八條”出臺后，鑒于政策走向觀察的需要，開發商重陷觀望，推盤謹慎。

        以北京為例，截至目前，2011年預售住宅項目合計為7個，分別為1月的6個和2月至今的1個。而2010年12月為73個，去年1月與2月分別為43個和12個。

        對此，北京中原三級市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者分析認為，目前的供應情況，首先緣于去年12月1日北京開始實施的預售資金監管政策，這一新規透支了大量原本將于今年一季度上市的房源；另一個主要原因就是新“國八條”直接影響了開發商節奏。比如北京原本預計在2月開盤的19個項目中，半數都已明確延后開盤。據預計，2月北京開盤項目不足10個。

        張大偉表示,目前的住宅供應荒仍將持續一段時間，預計上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，而下半年，伴隨調控政策走向的穩定和去年下半年所供應土地完工的住宅的陸續上市，下半年的供應將會明顯增加，屆時房價是否會調整，主要取決于政策的落實及持續力度。

潘石屹：擔心土地供應吃不飽

        除了短期內商品房供應存在擔憂，近日潘石屹在一篇名為《2011年的展望》的博文中，對于時下土地供應饑渴，從而可能催生未來商品房供應緊張的問題也表達了擔憂。

        他指出，近段時間以來全國各地頻發的旱災使得18億畝紅線問題更為突出與敏感，這可能促使政府在土地供應方面更趨謹慎，從而影響住宅土地供應量預期；其次，他認為，《國有土地上房屋征收與補償條例  （草案）》，即新拆遷條例的頒布到各地方實施細則的出臺，再到在新的拆遷條例下實施拆遷，在這大約半年的時間內，土地供應面臨斷檔,從而直接影響到一年后房屋的供應。

開發商謹慎觀望

        幾乎在同時，許小年也在微博上稱，“政策多變，地產商謹慎觀望，開發速度放慢，未來供給下降”。任志強也說，未來供給會下降。他進而對此解釋說，從2010年建設指標的月度變化來看，去年8月以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，2010年11月單月新開工面積同比出現負增長。

        任志強還透露，近日某銀行的行長邀請幾個地產商討論“國八條”之后的地產形勢，結果所有人得出的結論都是市場供不應求的局面并不會因限購而得到根本改善。



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