溫州試點(diǎn)人民幣直投 境外開(kāi)發(fā)商“趕巧”內(nèi)地推銷

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “只要十分之一的內(nèi)地新富人群，就可以把整個(gè)香港每年的新供應(yīng)買(mǎi)下來(lái)。”瑞銀亞洲部房地產(chǎn)主管王震宇在瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)媒體見(jiàn)面會(huì)上如此調(diào)侃內(nèi)地富豪對(duì)境外豪宅的旺盛需求和強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)能力。

        就在上述觀點(diǎn)發(fā)布前幾天，金融危機(jī)前倫敦“日光盤(pán)”StrataSE1來(lái)到上海推廣48套住宅。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售人士興奮地向參加推廣會(huì)的所有人提供了《金融時(shí)報(bào)》上的一則最新報(bào)道：人民幣境外直投終于“破冰”，溫州允許私人直接在境外進(jìn)行實(shí)業(yè)投資，全年最高投資額度可以達(dá)到2億美元，單筆投資的最高額度則可以達(dá)到300萬(wàn)美元。

        雖然此次試點(diǎn)要求個(gè)人境外投資僅能將錢(qián)投資于實(shí)體行業(yè)，而不得用于房地產(chǎn)等消費(fèi)項(xiàng)目及金融投資，但分析人士認(rèn)為，錢(qián)出去之后，極有可能想方設(shè)法逃脫限制，流向樓市甚至是海外資本市場(chǎng)。

        上海第一太平戴維斯物業(yè)住宅部助理董事陳彥辛說(shuō)，內(nèi)地人赴境外買(mǎi)房會(huì)不斷增加，由于樓市政策變化較大，投資客因此更多地向不易受政策干預(yù)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（1月19日）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于境外購(gòu)房潮的動(dòng)態(tài)，以及赴境外購(gòu)房的資金可能會(huì)分掉內(nèi)地樓市多少“羹”，作為開(kāi)發(fā)商“外腦”的知名房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)也所知甚少。

洶涌的境外置業(yè)潮

        媒體報(bào)道稱，StrataSE1位于倫敦市中心，此次到上海展出的為該樓盤(pán)在金融危機(jī)時(shí)無(wú)法履約的住宅，面積為34～89平方米，最低價(jià)為280萬(wàn)元人民幣。從單價(jià)上來(lái)看，該倫敦豪宅的單價(jià)在8萬(wàn)元/平方米左右，而上海的一些豪宅單價(jià)已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。

        近年來(lái)，每年在上海推廣的境外房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量都成百上千。整個(gè)2010年，在諸多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)或新興市場(chǎng)國(guó)家，都充斥著內(nèi)地富豪的身影。翻看當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙，不時(shí)可以發(fā)現(xiàn)這樣的內(nèi)容，“神秘中國(guó)富豪購(gòu)下某某最貴豪宅”。

        數(shù)據(jù)顯示，2010年內(nèi)地人在我國(guó)香港地區(qū)購(gòu)買(mǎi)650萬(wàn)人民幣以上的豪宅數(shù)量同比上升了17%，占香港地區(qū)該類單位全年成交的三成半。而在新加坡，當(dāng)?shù)氐闹薪榉Q，十套房子里至少有八套是華人購(gòu)買(mǎi)。

        來(lái)自內(nèi)地的購(gòu)房者，已經(jīng)成為新加坡繼馬來(lái)西亞、印尼之后最大的外籍購(gòu)房者群體，并有望在今年超越前兩者。同樣涌入大量中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者的亞洲國(guó)家，還有馬來(lái)西亞。

        除了上述亞洲國(guó)家外，澳大利亞也是內(nèi)地購(gòu)房者最青睞的國(guó)家之一，為此澳大利亞政府還在去年5月出臺(tái)了限制境外購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的有關(guān)法律。

        同樣受到內(nèi)地富豪青睞的還有倫敦，當(dāng)?shù)氐拿襟w甚至驚呼，“中國(guó)人把整個(gè)不列顛都買(mǎi)下了。”

        陳彥辛說(shuō)，目前內(nèi)地購(gòu)房者選擇境外置業(yè)的范圍有限，只選擇在那些他們熟悉的國(guó)家和地區(qū)買(mǎi)房。比如我國(guó)香港地區(qū)、新加坡和馬來(lái)西亞，日本和泰國(guó)就少很多。同樣，他們?cè)敢馔顿Y倫敦物業(yè)，主要是因?yàn)樗蛢号蟼惗刈x大學(xué)以后，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)有所了解，然后再買(mǎi)房。

        從物業(yè)類型來(lái)看，內(nèi)地購(gòu)房者似乎更青睞公寓和別墅，對(duì)度假村等物業(yè)興趣較少。大部分的物業(yè)單價(jià)很高，達(dá)到5萬(wàn)～10萬(wàn)元/平方米，但總價(jià)并不貴。

        貸款成數(shù)大致為總房?jī)r(jià)的三到五成，只要購(gòu)房者可以提供明確的各項(xiàng)材料，在境外銀行辦理10～20年的貸款并不會(huì)有太大問(wèn)題。由于不少國(guó)家的利率其實(shí)要低于我國(guó)內(nèi)地，因此實(shí)際需要支付的貸款成本較低。

境外購(gòu)房原因多樣

        是什么樣的原因讓投資者更多愿意在境外買(mǎi)房呢？很多人在第一時(shí)間會(huì)聯(lián)想到即將在重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，事實(shí)上，在英國(guó)、美國(guó)、新加坡等國(guó)家和地區(qū)早已有類似的住房持有稅種。

        陳彥辛解釋，一方面境外的房產(chǎn)稅收并沒(méi)有看上去那么嚇人，很多支出（包括裝修等）都可以從物業(yè)持有稅中抵扣，因此實(shí)際需要支出的房產(chǎn)稅并不多。最重要的是，境外的政策更加透明、單一。

        和陳彥辛的觀點(diǎn)接近，王震宇也以我國(guó)香港地區(qū)為例，來(lái)說(shuō)明和內(nèi)地的市場(chǎng)不同點(diǎn)。王震宇表示，香港的房地產(chǎn)是最容易分析的，因?yàn)樗姆績(jī)r(jià)九成以上的影響因素是市場(chǎng)基本因素；而我國(guó)內(nèi)地樓價(jià)變化七成以上是政策驅(qū)動(dòng)，所以基本上很難預(yù)測(cè)。

        按照他們的解釋，在地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)方面，內(nèi)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家或地區(qū)，這使更多購(gòu)房者愿意赴境外買(mǎi)房，而不是把所有的資金都用于在內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)一個(gè)豪宅項(xiàng)目。這種分散投資風(fēng)險(xiǎn)的做法，將會(huì)有更多的途徑得以實(shí)現(xiàn)。

        1月11日，上海發(fā)布允許國(guó)外長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與的外資PE開(kāi)展外商投資股權(quán)投資企業(yè)試點(diǎn)；1月12日，《溫州市個(gè)人境外直接投資試點(diǎn)方案》發(fā)布，溫州人使用自有外匯、人民幣購(gòu)匯等境外直投開(kāi)閘；同日，中行美國(guó)分行對(duì)美國(guó)客戶的人民幣買(mǎi)賣(mài)交易啟動(dòng)。

        王震宇說(shuō)，未來(lái)對(duì)個(gè)人赴境外消費(fèi)、投資、購(gòu)房的政策限制會(huì)逐步放松。陳彥辛則表示，可以預(yù)見(jiàn)將有越來(lái)越多的人有意購(gòu)買(mǎi)境外房產(chǎn)。以StrataSE1為例，盡管推廣才8天，但有購(gòu)買(mǎi)意向的購(gòu)房者人數(shù)卻相當(dāng)多。

內(nèi)地開(kāi)發(fā)商將迎境外競(jìng)爭(zhēng)？

        陳彥辛說(shuō)，在溫州開(kāi)始試點(diǎn)境外直投之后，全世界開(kāi)發(fā)商的目光都會(huì)看向內(nèi)地，會(huì)有非常多的境外地產(chǎn)商向內(nèi)地投資客扔出“繡球”。在剛剛過(guò)去的2010年里，在上海進(jìn)行過(guò)推廣的境外房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)自澳大利亞、美國(guó)、加拿大、日本、新西蘭等國(guó)，甚至還有阿聯(lián)酋、泰國(guó)、印尼等國(guó)。

        王震宇說(shuō)，2009年內(nèi)地的千萬(wàn)富翁人數(shù)接近40萬(wàn)人，而且每年新增近三成。只要這部分人里有十分之一到香港買(mǎi)豪宅，就可以把整個(gè)香港一年的豪宅供應(yīng)量都消耗掉。他說(shuō)，這批內(nèi)地富豪將對(duì)新加坡、倫敦、紐約這些世界性大城市的豪宅有非常旺盛的需求。

        同樣，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)也將因此從全國(guó)范圍，升級(jí)為全亞洲乃至全世界。此前，中房信的一位專家曾表達(dá)過(guò)這樣的觀點(diǎn)——豪宅競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)在全世界。

        不過(guò)，認(rèn)同這種觀點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍是少數(shù)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日采訪多家房地產(chǎn)咨詢以及研究機(jī)構(gòu)，對(duì)于允許境外直投政策是否會(huì)引發(fā)一波境外置業(yè)熱潮，以及會(huì)否導(dǎo)致更多的境外開(kāi)發(fā)商來(lái)到內(nèi)地進(jìn)行激烈的促銷競(jìng)爭(zhēng)，上述機(jī)構(gòu)紛紛表示，從未就人民幣直投政策進(jìn)行過(guò)研究，至于境外開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)可能性也很小。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，盡管由于去年的樓市調(diào)控政策，去境外買(mǎi)房的人數(shù)出現(xiàn)增加，但比例依然很小。



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